北京知名房产律师刘甲
【案情概述】
2006年9月13日，常某（买受人）与东和伟业公司（出卖人）签订《商品房预售合同》及补充协议，约定东和伟业公司将一套房屋出售给常某。
关于交房时间约定：出卖人应当在2008年12月31日前交付商品房。如发生逾期交房，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。
关于初始登记时间约定：出卖人应当在2009年7月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。关于转移登记时间约定：商品房交付使用后，买受人应在商品房交付之日起450日内取得房屋所有权证书。
双方对出卖方逾期办理初始登记和转移登记的责任约定：出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金截止于实际取得所有权证书，并于实际取得权属证书之日起30日内支付。
2009年10月14日，东和伟业公司向常某交付了所购房屋。常某书面表示不对逾期交房持任何异议并放弃主张权利。
2014年4月18日，东和伟业公司向房屋管理部门提出房屋所有权初始登记申请，并取得了涉案房屋所在楼栋的所有权证书，其中载明登记时间为2014年4月22日。
2014年5月，东和伟业公司向房屋管理部门提交了房屋所有权转移登记申请书。
2014年5月23日，常某取得涉案房屋所有权登记证书。
后常某提起诉讼，请求：判令东和伟业公司支付逾期交房违约金、逾期办理初始登记违约金、逾期办理转移登记违约金。
东和伟业公司抗辩称：常某主张的逾期交房、初始登记、转移登记违约金已过诉讼时效。北京知名房产律师
点评
关于逾期办理初始登记、转移登记违约金。依据合同约定，东和伟业公司履行给付办证违约金义务的截止期限分别为实际取得初始登记证书和房屋转移登记证书之日起30日。因此，常某于2014年12月向法院起诉主张给付上述办证违约金，并未超过法律规定的两年诉讼时效期间。
约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。常某并无证据证明逾期办理房屋初始登记、转移登记给其造成了实际损失，原审法院应酌情确定的违约金数额合理。