【北京知名房产律师】2018年7月22日，原、被告签订二手房买卖协议一份，约定原告购买被告位于天津市宝坻区某村的还迁房，总价款600000元。因涉案房屋系还迁房，其房产证当时并未下发。合同约定原告于2018年7月25日交付定金50000元，被告积极协助原告办理房屋产权各项手续后将剩余房款550000元交付被告。同时合同约定，本协议签订后双方不得反悔，如买方反悔则定金不退，卖方反悔则双倍退还定金。同日，原告交付被告购房定金50000元。在履行合同过程中，被告违反约定，要求涨价否则不再出售，原告现要求解除合同并诉至法院。
【审判结果】
我们说，本案有别于普通的商品房买卖合同纠纷案件，依法院审理查明的事实，涉案房屋系因拆迁取得的安置房屋，尚未取得产权证书，故被告抗辩不得转让，且主张涉案房屋为拆迁安置房屋禁止交易，因此，双方签订的房屋买卖协议应为无效。因此，很显然，本案的争议焦点为双方当事人签订的二手房买卖协议是否无效。《城市房地产管理法》第37条第6项，房屋管理部门对拆迁安置房屋作出限制交易的规定，只是管理性的规定，并不涉及民事合同的效力。据此，双方当事人签订的二手房买卖协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，本院予以确认。最终判令该合同解除，双倍返还定金100000元并酌情赔偿房屋差价损失。
此案涉及到以下几个问题：拆迁安置房能否上市交易；未办理产权证，房屋交易行为效力如何；未经共有权人同意，转让房屋行为是否有效？其中第一个问题是前提，第二个问题又影响到第三个问题，因此，重点在于未办理产权证与房屋转让行为的效力之间的关系。
一、拆迁安置房的上市交易问题
还迁房概念。所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的拆迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束，所以和一般的商品房交易不同。根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房，如修建高铁拆迁。一般而言，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易，这一点在天津北京等大城市均明确规定，《天津市限价商品住房管理暂行办法》就有相关规定。另一类是因房产开发等因素而拆迁，拆迁公司通过其他途径安置或代安置人购买的中低价位商品房（与市场价比较而言）。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。案例中的诉争房产属于第二种情况，首先可以明确，其没有转让期限的限制。
不同类型的拆迁安置房，交易双方承担的交易风险有所不同。第一类拆迁安置房，由于交易时间长，受市场因素的影响，往往买家需要承担极大的法律风险，比如房价上涨后卖方有意反悔，找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。相对于第一类安置房而言，第二类的拆迁安置房则和一般的商品房交易一样，风险相对较小。
二、未办理产权证与房屋转让行为的效力
物权公示公信原则旨在保护交易安全性，从而促进交易，推动经济发展。房屋产权登记是物权公示公信原则的一个重要手段，如果机械理解《城市房地产管理法》第37条第6项未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，就会使房屋产权登记成为限制房屋交易的一种方法，这与物权公示公信原则的主旨是违背的。
《城市房地产管理法》系行政管理性法律，该法第三十七条的相关规定并非禁止交易关系，在性质上该条规定属于管理型的禁止规范，是防止房地产不办理权属证书就私自交易，从而损害了国家对房地产管理以及非法逃避税收的情况，而非效力型的禁止规范，而对于合同效力发生影响的一般是效力型的禁止规范，故司法实践中不能仅以违反此项规定为由确定房屋买卖合同无效。此外，本案房屋买卖所涉及的事项亦不损害国家利益和社会公共利益，故而也不能以危害公序良俗认定其买卖行为无效。
三、未经共有权人同意，转让房屋行为是否有效
部分共有权人不通知其他共有权人、或者丈夫瞒着妻子把共有的房屋转让的情形在当今时有发生。那么此种情况下房屋的买卖是否有效呢？
在一般情况下共同共有的房屋的出售要经过全体共有人的一致同意才可以进行，按份共有的房屋应当经产权比例三分之二以上的共有权人同意才能出售。部分共有人擅自处分共有房屋的，一般应当认定无效。但《物权法》规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损。也即，《物权法》为保护受让人的权益，对无处分权人擅自处分共有房屋的情形做了除外性规定，符合除外性规定的，即便处分人为无权处分，该处分行为仍可被认定有效。在学理上，这就是物权法上的“善意取得”原则。
四、结语
因房产开发等因素拆迁而取得的拆迁安置房,属于被安置人的私有财产，可以自由上市交易。房屋转让合同在当事人自治范围内，只要系各方当事人的真实意思表示，符合自愿、公平、等价、有偿、诚实信用的原则，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。《城市房地产管理法》第三十七条的相关规定系行政管理性法律规定，而非效力上的强制性规定。应该正确理解《合同法》第五十二条关于合同无效的几种情形的规定，如果以违反法律、行政法规的强制性规定为由而轻易否定合同效力，将会给当事人的意思自治带来强大威胁。在房屋转让合同合法有效的基础上，受让人拥有催促出让人办理产权登记以及完成房屋过户的权利，而不能以房屋产权过户未完成的现状否认房屋转让行为的效力，这是因果倒置，是对物权法物权行为的误读。按照《物权法》“善意取得”原则受让人合法取得房屋所有权的，原房屋共有权人有权向无处分权人请求赔偿损失，以维护自己的合法权益。