【北京房产律师】善意买受人取得房屋的一波三折之路
在房屋的一般交易过程中，房屋所有权人通过出让的方式即可将房屋出卖给买受人，买受人在办理完相关的过户登记手续后即可获得出卖房屋的所有权。而在无权处分情况下买受人一般无法直接取得标的物的所有权，但是，法律为了保护交易安全与公平规定了“善意取得制度”，以此来保护善意买受人的合法权益。
善意取得的构成条件：1、善意取得发生在无权处分交易中。只有在无权处分的情况下进行交易才有可能构成善意取得。2、受让人交易时是善意的。交易时具体指依法完成不动产物权转移登记或动产交付时，善意指受让人不明知出让人是无权处分，否则则是恶意不受法律保护。3、交易价格合理。价格合理则需要结合标的物性质、数量以及付款方式等并参考当地市场价格以及交易习惯等综合认定。4、完成了标的物的交付。即标的物是动产的应已经交付给了受让人不动产或需要登记的其他动产已经完成了登记。5、不存在合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效或受让人有欺诈胁迫或趁人之危等事由被撤销。
当事人信息
原告:李某1，男，汉族，1968年6月29日生，住昆明市。
原告：周某，女，汉族，1971年8月26日生，住昆明市。
原告：李某2，男，汉族，2001年4月19日生，住昆明市。
被告:黄某，男，汉族，1969年6月28日生，住昆明市西山区。
被告：杨某，女，汉族，1974年7月27日生，住昆明市五华区。
案情介绍
李某1与周某系夫妻关系，李某2系李某1与周某的婚生子。位于昆明市房屋原系李某1、周某、李某2三人共同共有。2016年3月18日，李某1与周某作为甲方、卖方与作为乙方、买方的黄某签订《房产买卖合同》，合同主要约定：甲方自愿以1820000元向乙方转让位于昆明市房屋。李某1、周某以李某2法定代理人的身份在该《房产买卖合同》中的甲方（卖方）一栏处签名、捺印。该《房产买卖合同》经昆明市明诚公证处进行公证。同年3月21日，李某1与周某作为甲方与作为乙方的黄某签订《房屋买卖合同补充协议》，该补充协议中记载有以下内容：甲、乙双方于2016年3月18日签订房屋买卖合同及补充协议，约定了乙方向甲方购买位于昆明市房屋，并就价款结算支付达成补充协议。现双方达成补充协议如下：1、房屋买卖所有权变更登记完成之日起两年内，乙方同意甲方可以按照人民币7000元价款回购该房屋。如甲方逾期未要求回购或未按照本条约支付约定的全部回购价款的，则甲方不再享有以该约定价格的权利。周某代李某2在该补充协议甲方一栏处进行了签名、捺印。
2016年3月26日，黄某取得了位于昆明市房屋的房屋所有权证，房屋所有权证号为：昆房房权证西山字第**。
黄某与杨某原系夫妻关系，二人于2015年4月20日在昆明市五华区民政局登记离婚。二人登记离婚时签订有《离婚协议》1份，该《离婚协议》中载明有以下内容：“二、财产分割及归属：……不动产归黄某所有，黄某须支付杨某人民币4250000元。因黄某大部分资金压在货上，需时间变现，款项只能分两次支付给杨某：2015年4月30日前须支付杨某1000000元，剩余的3250000元必须于2015年5月29日前一次性付清给杨某；若不付清，黄某须于2016年5月29日前按所欠金额的双倍赔偿杨某。”
2016年9月29日，黄某（甲方、借款方、抵押人）与杨某（乙方、出借方、抵押权人）签订《借款抵押合同》，该合同约定的主要内容是：甲方向乙方借款1830000元，借款期限2016年9月29日起至2018年3月26日止。甲方自愿用属于个人所有的位于昆明市房屋为上述借款提供抵押担保。该《借款抵押合同》经云南省昆明市明诚公证处进行公证。
杨某于2017年以其与黄某离婚后，黄某仅按离婚协议的约定支付款项650000元为由诉至昆明市五华区人民法院，要求判令黄某向其支付7850000元。2017年5月12日，昆明市五华区人民法院作出（2017）云0102民初**号民事调解书，该民事调解书中载明：“本案审理过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：……三、被告黄某应支付给原告杨某夫妻共同财产补偿款共计人民币3600000元，扣除上述原告应给付被告的房屋补偿款人民币1000000元后，被告黄某还应支付给原告杨某人民币2600000元。被告黄某于2017年8月31日前支付原告杨某人民币1350000元，于2018年12月31日前支付原告杨某人民币1250000元。”
2017年6月20日，杨某（甲方）与黄某（乙方）签订《协议书》，该协议书中载明的主要内容是：甲乙双方于2015年4月20日在签订《离婚协议》中约定婚内双方共同出资设立的云南某矿业有限公司资产归乙方所有，但签订《离婚协议》及甲方因离婚协议向昆明市五华区人民法院诉讼时，乙方一直隐瞒云南某矿业有限公司真实资产情况，现甲方要求乙方赔偿甲方相关损失，乙方承诺确实给甲方造成了损失，愿意赔偿甲方。乙方承诺自愿赔偿甲方1950000元，于2018年6月30日之前一次性向甲方付清。甲乙双方应按协议约定及时履行各方义务，任何一方违约，应赔偿守约方违约金300000元。
2018年7月12日，黄某与杨某签订《二手房买卖合同》，合同主要约定：黄某以1830000元价款将位于昆明市房屋转让给杨某。2018年7月17日，杨某取得了该房屋的《不动产权证书》，产权证号为：云（2018）西山区不动产权第****号。
2019年3月4日，李某2向昆明市西山区人民法院提起诉讼，要求确认李某1、周某与黄某于2016年3月18日签订的《房产买卖合同》无效。该案经昆明市西山区人民法院审理后，于2019年10月9日作出（2019）云0112民初***号民事判决书，判决驳回李某2的全部诉讼请求。李某2不服该判决，向云南省昆明市中级人民法院提起上诉。云南省昆明市中级人民法院经二审审理后，于2020年7月5日作出（2019）云01民终****号民事判决书，判决如下：一、撤销云南省昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初***号民事判决书；二、确认被上诉人周某、李某1与被上诉人黄某于2016年3月18日签订《房产买卖合同》无效。该判决现已生效。
2019年10月22日，昆明市五华区人民法院作出（2019）云0102民初***号民事调解书，该民事调解书中载明：“经审理查明，原、被告双方于2015年4月20日在民政局协议离婚。双方于2017年6月20日签订《协议书》，离婚协议生效后，原告杨某发现被告黄某经（2016）云0125民初***号、（2015）川凉中民初字第**号、（2016）云2524民初**号民事判决书有债权未分割，经双方协商由被告赔偿原告人民币1950000元并订立协议……。本案审理过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：……二、被告黄某于2020年4月30日前一次性支付原告杨某人民币1950000元。”
2019年10月15日，李某1、周某、李某2向昆明市西山区人民法院提起诉讼，要求确认黄某与杨某于2018年7月12日签订的《房屋买卖合同》无效，并判决昆明市房屋归李某1、周某、李某2所有。庭审中，李某1、周某、李某2主张，李某1、周某与黄某于2016年3月18日签订的《房产买卖合同》已被人民法院生效判决确认无效，黄某不是涉案房屋的权利人，无权处分涉案房屋，黄某的处分行为属恶意转移财产，杨某与黄某恶意串通，未支付对价取得涉案房屋，不构成善意取得，黄某与杨某签订的《房产买卖合同》应为无效。黄某主张，其取得涉案房屋的所有权证是在其与杨某离婚后一年，其与杨某离婚时签订离婚协议约定由其向杨某支付4250000元，后经昆明市五华区人民法院调解由其向杨某支付2600000元，因其未能向杨某支付相应款项，经其与杨某协商，约定用涉案房屋作价1830000元抵偿其所欠债务，法律并不禁止以物抵债，杨某取得涉案房屋属善意取得，其与杨某签订的《房产买卖合同》合法有效。杨某主张，其与黄某之间存在真实的债权债务，双方之间的债权债务达4550000元，黄某未履行到期债务，双方约定用黄某取得房屋所有权证的涉案房屋作抵押，并签订抵押合同办理了抵押登记，在黄某与李某1、周某约定的两年回购期满后其与黄某签订了《房产买卖合同》，该合同实质是以物抵债，不违反法律规定，且黄某至今仍为登记簿上的房屋所有权人，黄某对涉案房屋的处分系有权处分，合同合法有效。既便黄某系无权处分，其受让涉案房屋时并不知道黄某无处分权，且其也无重大过失，并以合理价格转让涉案房屋，其是善意合法取得涉案房屋。
原告诉讼请求
1、确认两被告于2018年7月12日就买卖昆明市房屋签订的《房产买卖合同》无效；
2、判决昆明市房屋归三原告所有；
3、案件受理费、保全费等诉讼费用由被告承担。
事实及理由
昆明市房屋原系三原告共同共有的房屋。2016年2月28日，原告周某为帮其家族企业***选厂提供担保，同意将房屋抵押给由被告黄某担任法定代表人的云南某矿业投资有限公司，后因原告李某2未成年，不可以办理抵押登记，经协商，遂决定以买卖形式为云南某矿业投资有限公司提供担保。2016年3月18日，原告周某、李某1与被告黄某签订了《房产买卖合同》，将房屋所有权人变更为黄某。2018年7月12日，两被告又以买卖形式，将房产所有权人由黄某变更为杨某。原告认为，二被告原系夫妻关系，被告杨某对上述情况是完全知晓的。二被告恶意串通，故意造成房产权利的二次转移，给原告制造障碍，意图以低价侵吞原告的财产。原告认为，二被告因此签订的《房产买卖合同》应为无效合同。另外，因原告与被告黄某签订房产买卖合同的本意是为了提供担保，而非买卖房屋，且该担保或买卖行为已侵犯原告李某2的合法权益，应为无效。在前一个买卖合同无效的情况下，被告黄某无权处分争议房产，被告杨某也无权取得房产。经协商无果，为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。
被告辩称
黄某辩称：原告与被告黄某签订的房屋买卖协议并非担保而是以物抵债，通过各方签署的协议明确以三原告所有的房屋清偿货款，随后也正常办理过户至被告黄某名下。二被告虽然曾是夫妻关系，但是二被告的感情早已破裂，否则不会出现被告杨某反复起诉被告黄某的其他案件。被告黄某将房屋过户给被告杨某，是基于二被告2015年离婚时被告黄某应向被告杨某支付款项425万元，被告黄某用涉案房屋抵偿其所欠被告杨某的债务。被告黄某与被告杨某离婚时，被告黄某没有取得涉案房屋所有权，不存在恶意串通，被告杨某就此房屋抵债价格也是市场价格，被告黄某与被告杨某签订的房屋买卖合同合法有效，被告杨某取得涉案房屋所有权。综上，请求依法驳回原告的所有诉讼请求。
杨某辩称：被告黄某与被告杨某签订的房屋买卖合同是以物抵债，合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，二被告之间也不存在任何的恶意串通行为。被告杨某与被告黄某曾是夫妻，二被告离婚后，双方之间有合法的债权债务关系，且有相关的法律文书固定，不存在串通的主观臆断。被告黄某在整个案件中不是债务人，没有转移财产逃避债务的必要性，所以二被告之间不存在所谓的恶意串通，更不存在损害第三人的情形，合同合法有效。原告不能取得诉争房屋，除了前述合同有效外，作为原告并不能当然取得房屋的所有权，而是根据无效合同主张返还房屋的请求权，就算原告与被告黄某之间的合同无效，也不能认定为物权回归原告，原告的诉讼请求存在法理逻辑上的瑕疵，就算本案中确认了二被告之间的合同无效，也只能导致被告黄某取得了对诉争房屋的请求权，而并不会导致房屋的所有权或物权直接回归到被告黄某或原告，即使被告黄某被认定为没有所有权，且没有处分权，法律上所讲的处分权是法定的，既使被告黄某无权处分，被告杨某也是有真实的债权债务为基础，双方之间是真实意思表示，且被告杨某也不知道被告黄某无权处分，被告杨某是善意取得。综上，原告的诉讼请求不应得到支持。
裁判结果
驳回原告李某1、周某、李某2的全部诉讼请求。
律师总结
本案争议的焦点在于李某1、周某、李某2主张黄某与杨某于2018年7月12日签订《房屋买卖合同》无效的理由能否成立。
第一，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，三原告如果仅以黄某无权处分为由主张合同无效的，是无法得到法律支持的。
第二，关于善意的认定。根据相关司法解释，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。本案中，杨某在受让涉案房屋时，房屋所有权证上记载的权利人为黄某、登记簿上也无瑕疵记载，而根据我国物权法的相关规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，是权利人享有该不动产物权的证明。基于不动产的公示公信原则，作为受让人的杨某有理由相信黄某取得的房屋所有权证所载明的物权及内容，故杨某基于对不动产登记状态的信赖认为黄某享有涉案房屋的合法权利外观而与黄某签订房屋买卖合同，尽到了受让人的注意义务，不存在重大过失。同时，李某1、周某、李某2亦未能提供证据证明杨某在签订合同时已经知道黄某无处分权，应承担举证不能的责任后果，故杨某取得涉案房屋应为善意。
第三，本案并不存在合同无效的情形，根据法律规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（二）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第四，黄某与杨某之间存在真实的债权债务关系，而杨某受让案涉房屋实质是“以房抵债”，非实际支付对价。杨某取得房屋又是通过司法拍卖取得，其拍卖价格我们认为一般是合理。
因此，杨某取得房屋时是善意受让人，其与黄某签订的合同有效，依法可以取得房屋的所有权。