【北京房产律师】买受人善意买房能否对抗承租人？
《中华人民共和国合同法》第二百三十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。房屋承租人根据这一规定主张“买卖不破租赁”的，必须属于善意合约且符合出租人在房屋所有权变动以前已将房屋交付给承租人占有居住或对租赁合同进行备案登记的条件，以符合保护承租人居住之基本需求的立法本意，并使第三人容易得知其所受让的标的物上存在租赁关系。如果不具备上述条件，则该租赁合同的效力具有相对性，不产生对抗买受人的效力，应依法保护善意买受人的合法权益，对承租人要求买受人继续履行租赁合同的主张不予支持，承租人可通过向出租人主张违约责任进行权利救济。
当事人信息
原告：陈某。
被告：黄某。
被告：袁某。
案情介绍
崔某与舒甲于2010年6月9日登记结婚，于2011年1月24日协议离婚。本案诉争房屋原登记产权人为舒甲，该房屋于2010年3月24日过户登记于崔某名下。2010年12月24日，原告与崔某签订房屋租赁合同，约定原告承租甲方崔某所有的房屋，年租金为6500元，租赁期限为2010年12月14日至2020年12月13日止。合同签订当日，崔某向原告出具收条一张，载明：“今收到陈某房屋十年租金总计陆万伍仟元（65000元）出租房屋地址蓝天花园*幢*单元301室。”2011年2月24日，崔某委托舒乙将诉争房屋出售，在当日常州市公证处所作的公证询问笔录中，崔某明确“房屋没有抵押。我没有外债，没有经济纠纷”。常州市公证处于当日出具（2011）常证民内字第**号公证书，对委托合同进行公证，经公证的委托合同第四条第五款明确“甲方在委托期间不得出租上述房屋给任何人”（崔某为甲方）。2011年2月25日，舒乙代理崔某与黄某签订房屋买卖契约，约定将诉争房屋以404380元的价格出卖于两被告，协议中有“注：舒乙出售上述房屋已征得崔某同意，若有任何产权、经济纠纷，均由舒乙全部负责”。2011年3月4日，诉争房屋过户于两被告名下。2011年3月4日下午，原告至常州市五星派出所报案，称“发现出租屋内住了其他人，联系不到崔某，无法进入房子居住”。2011年4月4日，被告袁某与王某签订租赁合同，约定将该房屋出租给王某使用，租赁期限自2011年4月6日至2012年4月5日止，季租金为4000元。
庭审中，证人常州市家友房产代理有限公司张某证明“（2011年2月12日）房屋买卖合同签订时（房屋）是由崔某及其妻子、岳母在居住，并向舒乙、舒甲询问过此房屋有无租赁关系、经济纠纷，他们回答没有”；“房屋买卖时是我们带黄某看房时，走错了单元，舒乙说该房也出售，我们顺便带黄某看了房”。证人舒甲证明“房屋的水电费都是我交的”；证人舒乙（系舒甲之父）明确“原告没有在房屋内居住过”，“原告没有要求我搬离房屋”。原告陈述，65000元的租金部分系向其亲戚所借，但借款具体金额记不清了。
江苏省电力公司常州供电公司于2011年3月27日开具发票，证明该公司收取“舒甲”2011年2月电费129元；常州市欣祥物业有限公司于2011年4月1日开具收据，收到“舒甲”缴纳的2011年1月至3月物业费64. 2元；常州市广播电视信息网络股份有限公司常州分公司于2011年4月2日收到“舒甲”有线电视基本收视维护费72元。
原告诉称
原告与崔某于2010年12月14日订立房屋租赁合同，约定原告租赁位于常州市钟楼区蓝天花园21幢戊单元301室房屋（以下简称诉争房屋），租赁期限10年，年租金为6500元，原告于合同签订当日将65000元租金交付崔某。后崔某将上述房屋出卖于两被告，且已经办理了产权过户手续。因该房屋现已被两被告另行出租，致原告无法继续租赁使用该房屋，原告遂诉至法院，要求判令两被告继续履行其与崔某签订的房屋租赁合同，并承担本案诉讼费。
被告辩称
（1）崔某明确表示房屋并未出租，两被告对该房屋出租的事实并不知情，法院应当保护善意买受人的利益。（2）原告与崔某签订的租赁合同是不真实的，租赁合同签订后，原告并未到承租房屋居住，该租赁合同没有实际履行。
法院裁判理由
一审法院认为，本案房屋登记于崔某名下，舒乙受崔某的委托将房屋以404380元的价格出卖于两被告的行为并不违反法律规定，应予以确认。
关于两被告提出的崔某明确表示房屋并未出租，两被告对该房屋出租的事实并不知情的答辩意见，法院认为：（1）原告与崔某签订的租赁合同未经备案登记，备案登记并非房屋租赁合同生效的必备要件，但在本案中，因租赁合同未备案登记，致使两被告无法从登记机关查悉该房屋是否出租的情况。（2）崔某与舒乙签订的委托合同明确崔某没有经济纠纷，委托期间内崔某亦不得将诉争房屋出租，舒乙代理崔某在房屋买卖协议中保证诉争房屋无任何产权及经济纠纷，委托合同及房屋买卖协议内容及形式均符合法律要求，两被告据此订立的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。（3）房屋买卖合同签订前，证人张某出具的证明显示，两被告看房时由舒甲及其母亲接待，诉争房屋实际上并没有出租给他人实际居住；证人舒甲及舒乙亦均明确诉争房屋并没有出租。（4）原告虽然曾于诉争房屋过户于两被告名下的当日即2011年3月4日向公安机关报案，称其承租房屋被舒甲占用，该证据不能证明两被告已知晓诉争房屋被出租的情况，却证明诉争房屋由舒甲占用居住，与舒甲、舒乙的陈述相互印证，足以证明承租房屋由舒甲占有使用而原告并未实际占有居住该房屋。综上，两被告与舒乙订立房屋买卖协议时有充分理由相信诉争房屋并未出租的事实，故对两被告提出的该答辩意见，法院予以采信。
关于两被告提出的原告与崔某签订的房屋租赁合同并不真实的答辩意见，法院认为，原告与崔某在常州市家友房产代理有限公司张某见证下签订了租赁合同，且由崔某出具的收条予以佐证，故对两被告提出的该答辩意见，法院不予采信。关于两被告提出的租赁合同签订后，原告并未到承租房屋居住，故该租赁合同没有实际履行的答辩意见，法院认为，房屋租赁合同的生效与履行不以实际居住为要件，故对两被告的该答辩意见，亦不予采信。
但就原告与崔某签订的租赁合同而言，法院认为：（1）原告与崔某于2010年12月14日订立房屋租赁合同，但其后该房屋租赁合同未经备案登记，原告也未实际居住使用承租房屋，致两被告对崔某已与原告签订租赁合同的事实无从知晓。（2）原告与崔某签订为期10年的租赁合同，当日崔某即出具收条，明确“今收到陈某房屋十年租金总计陆万伍仟元（65000元）”，且根据原告庭审陈述，租赁合同的签订距庭审仅时隔不到半年，但原告对租金的来源却无法明确告知，明显有悖常理。（3）原告与崔某于2010年12月24日签订的租赁合同约定年租金为6500元，而在时隔三个多月后，被告袁某即将诉争房屋以季租金4000元（合年租金16000元）的价格出租于王某，原告与崔某签订的房屋租赁合同租金明显过低。（4）原告与崔某签订的租赁合同，仅就租赁期限与租金进行约定，有关房屋内设施、水电费、房屋设施保证金等与房屋租赁关系密切相关的内容均未约定，且房屋租赁合同签订后，原告并未提供证据证明缴纳过水电费，而两被告提供的证据表明水费、电费及物业费均由舒甲缴纳。（5）原告与崔某租赁合同的签订系双方先形成租赁意向，而后找中介见证，与常理不符；且租赁合同签订后的近三个月内，原告一直未实际居住使用承租房屋，而在房屋过户于两被告的当日，即2010年3月4日，却报案称其承租房屋被舒甲占据，明显不合常理。综上所述，原告虽与崔某签订了房屋租赁合同，但该租赁合同租金的交付及履行方式存在诸多不合常理之处；而两被告作为善意第三人购买诉争房屋并已进行所有权转移登记，故两被告对诉争房屋的占有、使用、收益和处分权应受法律保护。对承租人要求买受人继续履行租赁合同的主张不予支持，承租人可通过向出租人主张违约责任进行权利救济。
法院裁判结果
驳回原告陈某的诉讼请求。
律师总结
本案争议的焦点是买受人是否是善意的，其物权能否抗辩原告的债权。在不动产上，在先成立的租赁权能否对抗在后成立因物权变动发生的物权。但是，在本案中之所以在先的租赁不能对抗物权在于买受人在买房屋的时候是善意的，承租人在于原房屋所有人签订租赁合同后，并没有实际履行，且在买受人办理过户时才报案称出租物内有其他人自己无法进入，与常理不符。虽然没有确凿的证据能证明承租人与原所有权人串通存在恶意，但是，买受人不知道租赁合同的事情且其买卖房屋时的价格交易流程也符合一般常识，故其在办理完结手续后对房屋的所有权使用占有都是合法的。