【北京房产律师】当事人约定合同无效条款是否有效？
原告与被告签订的合同是双方当事人的真实意思表示，但合同是否无效应按法律规定事由来确定，不属于当事人约定的范畴。因此，对于双方当事人在合同中约定的附条件合同无效的条款，应当按照合同的其他有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，来确定该条款的真实意思。
当事人信息
原告：张某。
被告：戴某。
案情介绍
2011年2月12日，原告（乙方）、被告（甲方）与A公司（丙方）签订房地产买卖中介合同一份，约定的主要内容有：“乙方购买甲方所有的位于南京市汇贤路*号尚贤苑*幢*单元606室房屋（建筑面积82. 34平方米），房屋售价为100万元；违约方应按约定违约金2万元分别支付给守约方；乙方在2011年2月12日支付甲方购房定金1万元；乙方在2011年2月25日前支付甲方40万元，同时办理产权过户手续（含定金）；乙方剩余房款以银行贷款方式一次性支付甲方；款齐交房；如在国家政策变动的情况下，乙方贷款受到限制，则甲、乙双方所签本合同视为无效合同。”当日，原告按约支付被告定金1万元，被告出具收条一张。后因A公司告知原告，2月19日国家出台了限购政策，可能影响原告的贷款审批。2月25日，A公司明确告知原告，原告不符合购房条件，贷款无望。原告因要求被告返还定金遭拒，房屋买卖合同未能继续履行，遂起诉至法院。
南京市政府办公厅于2011年2月19日下发宁政办发[2011] 17号文件《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，其中第（九）条规定：对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供1年以上（含1年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，可新购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上（含1年）本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房。原告张某与其妻张某的户籍均在安徽省临泉县关庙镇邢营行政村张小庄*号，系农村户口。经被告申请，法院向南京市地税局调查了解近两年来原告张某的纳税情况，但未查询到相关纳税记录。
原告诉求
（1）请求确认原、被告双方之间的房屋买卖关系无效；（2）判令被告返还原告定金1万元。
被告辩称
合同签订后，是因为原告的银行贷款无法审批致原告无法继续履行合同，故应当是原告违约。根据有关规定，适用定金罚则，原告向被告交纳的定金不应当返还，故请求驳回原告的诉讼请求。
法院裁判结果
一、解除原告张某与被告戴某之间关于南京市汇贤路*号尚贤苑*幢*单元*室房屋的买卖关系。
二、被告戴某返还原告张某定金1万元。
法院裁判理由
本案的争议焦点是：（1）双方对于合同中约定“如在国家政策变动的情况下，乙方贷款受到限制，则甲、乙双方所签本合同视为无效合同”的条款如何理解，双方所签合同是否有效；（2）原告因贷款未能获批而不再继续履行合同的行为是否构成违约，被告是否应当返还定金1万元。
原、被告及A公司订立的房地产买卖中介合同是各方当事人的真实意思表示，亦不存在法定的无效事由，故该合同成立并有效。现原、被告对合同中约定的“如在国家政策变动的情况下，乙方贷款受到限制，则甲、乙双方所签本合同视为无效合同”这一条款发生争议，根据法律规定，应当按照合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，来确定该条款的真实意思。第一，原、被告的合同目的在于买卖房屋，原告作为买方其核心义务就是支付价款，合同约定原告支付的价款由自筹首付款与银行贷款构成；买方以银行贷款的方式支付部分价款是当前房屋买卖中通常的交易习惯，如因政策原因导致贷款受限，势必影响买方的支付能力，因此争议条款是原、被告对银行贷款受政策限制而无法获得情况下合同是否继续履行的约定。第二，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”上述规定中所称的生效与失效，是指合同的约定对合同当事人是否产生约束效力，有别于该法第五十二条规定的法定无效事由而导致的合同无效。第三，如前所述，原、被告订立的合同并不存在法定的无效事由。故结合上述分析，可以认定原、被告在争议条款中约定的“无效合同”，其真实意思是指在贷款受政策限制而无法获得时，双方订立的合同失效。
综上，原、被告争议的条款是合同所附的解除条件，现原告不具备国家相关政策规定的取得贷款条件，合同所附解除条件成就，故原、被告之间的买卖合同关系应予解除。原告要求确认合同无效，系对合同条款及法律规定的理解错误，本院不予支持。因合同所附解除条件成就而致合同解除，不可归责于原、被告双方，故原告要求被告返还定金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告认为原告不能取得贷款是由其自身过错造成，原告不继续履行合同属于违约行为，应当适用定金罚则的答辩意见，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。
律师总结
本案双方当事人是因对合同条款约定理解不一而发生了纠纷，现实生活中，因为自己法律水平的限制不可能向专业法律从业者那样拟定出专业严谨的合同。因此，因为合同条文理解不一而发生纠纷的概率就会比较高。对此，我们要从源头杜绝隐患，首先，建议找专业人员介入拟定合同，特别是数额较大或较为复杂的交易，其次，如无法寻求专业人员介入，在拟定法律文件时要用词准确，如词语无法表达清楚可在合同中采取举例说明的方法表达意思。最后，如出现纠纷要冷静应对，法律是对社会规则的反映，在民事层面更重视公平。