【北京房产律师】出卖人恶意串通第三人的举证责任在谁？
司法实践中，只要有证据能够初步证明当事人存在恶意串通的情况下，其即有抗辩举证反驳的义务，如果其不能提供有效反证，应承担不利后果。这既不属推定，亦不属举证责任倒置，而是属于诉辩对抗的举证责任分配范畴。拆迁安置房的产权人违反规章规定协议转让的，应受到行政主管机关的规制和查处，但其以此向民法上的合同相对方所作抗辩无效，因为任何人均不得依自身违法而提出于己有利的抗辩，否则即是对违法行为的认可和鼓励。
当事人信息
原告：熊某。
原告：陈某。
被告：马某。
被告：孙某。
案情介绍
熊某、陈某系夫妻。2007年1月23日，陈某与马某签订房屋买卖协议（中介方为南京A房地产有限公司）；2007年2月3日，熊某、陈某又与马某签订了房地产买卖契约。两份合同均约定马某将其所有的南京市栖霞区尧林仙居翠林苑*幢*单元608室房产（以下简称诉争房产）作价21万元出卖给熊某、陈某。该房为拆迁安置房，在该市属经济适用房，由马某于2004年2月从南京B房地产开发有限公司购买。合同签订后，熊某、陈某按约定支付了19万元房款，并于当年入住于诉争房屋至今。
马某于2008年8月16日领取了诉争房产所有权证；又于2010年3月29日与孙某签订了《房地产买卖中介合同》，约定马某将诉争房产作价60万元出卖给孙某，首付款18万，2010年5月31日交房。同日，马某、孙某还签订了两份《南京市经济适用住房买卖合同》（一份留存南京市房改办，约定房价60万元，含定金10万元；一份留存南京市房产局档案馆，没有定金）和一份《南京市存量房屋买卖合同》（留存银行，约定房价70万元）。
孙某于2010年4月14日领取了房产证；于2010年5月14日与中国邮政储蓄银行（以下简称银行）签订了二手房贷款合同，用诉争房产做抵押贷款40万元，于同年5月20日汇入马某账户。孙某银行贷款资料中借款申请表上写明首付款30万，社会保障卡号码虚假。马某于同年9月15日偿还了孙某的部分银行贷款。
2010年12月21日，银行以诉争房屋为地址向孙某发出贷款逾期催收函，被陈某、熊某收到。陈某当月28日、29日与马某三次会面交涉，并就双方谈话进行了录音。第一次谈话中，马某陈述，因为自己没有二套房，所以按政策不能给陈某与马某办理房屋过户；第二次谈话中，马某认可房屋已经卖给了孙某，且孙某的工资证明也是马开出的。陈某询问孙某是否看过房，马某回答：“嗯，这里面很复杂。”第三次谈话中，马某陈述孙某看过房，陈某询问：“那她知道我住在里头？”马某回答：“她也知道你这个事。”陈某陈述：“那她还敢买这个房？”马某回答：“这有什么不敢买的呢，一切以产权证为准，她要过来收房很简单的。”“……带着房产证带着110就来收了。”对上述谈话录音，马某认可其真实性，但认为与本案无关。马某另陈述：诉争房产作价60万卖给孙某，其中40万由银行贷款支付；首付18万，与自己以前欠孙某的债务相抵消；其余2万元，因约定向孙某租赁诉争房屋2年，与租金抵销。
庭审过程中，双方均提交了经公证机关公证的手机短信。其中熊某2010年1月6日发给马某的短信显示：“还有一个办法，我能找人将房子卖掉，你我各拿钱走人。”“正因为烫手，我才想办法，或者你能过户给我，手续简单更安全些。或者你能凑到现金。或者不相信我，就卖给第三方，你我各分钱。”马某2010年1月30日发给熊某的短信显示：“在房子过不了户的情况下你们是不是不打算解决就这样住下去。”“那你就慢慢等着吧！”3月29日发给熊某的短信显示：“房子的事不能总这样拖着，如果你同意我把钱还你、你把房还我，我会想办法凑钱给你。”
孙某在法院审理过程中未到庭，但到法院作了谈话笔录。孙某陈述：我原来在南京和马某开快餐店，马某每月给我3000元工资，我不管财务。此前我做销售工作，具体销售什么不想说。我2010年10月离开南京，当时买房子不知道会有这么多问题，否则不会买。我2008年看过诉争房产，马某当时住在里面，没有什么异常。马某曾借我18万，借款折抵房款。房子钥匙没有给我。
原告诉求
判令：（1）马某、孙某于2010年3月29日就南京市栖霞区尧林仙居翠林苑*幢*单元608室所签订的《南京市经济适用住房买卖合同》无效，并清除设置在该房产上的抵押权。（2）马某、孙某赔偿熊某、陈某损失5万元。（3）诉讼费由马某、孙某承担。
被告辩称
马某称，熊某、陈某和我签订的房屋买卖合同是无效的，因为我卖的房子是经济适用房，我购买该房当时不满5年，按规定不得上市交易。对于合同的无效，双方都有责任，我愿意将购房款19万元退给熊某、陈某，并按银行同期贷款利率的一半，承担从2007年2月13日至判决生效之日的利息。熊某、陈某仅以孙某没有看过房、没有支付首付款就认定马某、孙某恶意串通，理由不充分，孙某有权支配自己的购买行为。马某、孙某办理了产权变更登记，孙某按市场价支付了全部购房款。在我出卖诉争房屋之前的2010年1月6日，熊某、陈某通过短信的方式明确表示同意我卖房，然后分割卖房款。我没有违约。综上，请求确认双方签订的房屋买卖合同无效，驳回熊某、陈某诉请。
孙某称，其购买马某的房屋属于正常交易，没有恶意串通，请求驳回熊某、陈某诉请。
法院裁判结果
一审法院判决：一、确认马某、孙某于2010年3月29日就南京市栖霞区尧林仙居翠林苑*幢*单元608室所签订的《南京市经济适用住房买卖合同》为无效合同；二、驳回熊某、陈某其他诉讼请求。
二审法院裁定：驳回上诉，维持原判决。
法院裁判理由
法院认为，熊某、陈某与马某之间签订的房屋买卖合同合法有效，南京市政府相关政策允许此类住房购买后满五年上市交易，马某已将诉争房产过户给了孙某，说明此类房屋的交易已具备政策条件，不存在障碍。马某已按约定领取了购房款，应向熊某、陈某继续履行合同其他义务。
马某提交的短信等证据缺乏证明力，不能证实熊某、陈某同意其再将诉争房屋卖给他人，而仅能说明双方产生纠纷并试图自行协商解决。熊某、陈某的谈话录音也证实，马某在2010年12月28日还在告知熊某、陈某没有二套房、过不了户，但其实房屋早已过户给孙某。马某上述行为构成欺诈，侵害了熊某、陈某的合法权益。孙某陈述其2008年就看过了诉争房屋，当时马某住在那里，但事实上熊某、陈某早已于2007年即入住诉争房屋，证明孙某的陈述明显说谎。不仅如此，孙某取得房产证后也没有向马某要求房屋交付，没有领取房屋钥匙。而马某的谈话录音可间接证明孙某买房前已知道熊某、陈某已购买同一房屋的事实。虽然没有规定要求买房人购买二手房时需先看房，但对于这种违反常情、常理的行为，买房人主张善意取得，需提交抗辩证据，但孙某未向法庭提供。其次，孙某虽然取得了产权登记，但并未支付合理对价。虽然马某、孙某签订的合同约定房价60万元，其中40万元系银行抵押贷款，熊某、陈某提供的证据证明孙某拒付银行贷款，而是马某在替孙某支付银行贷款，孙某提交虚假社会保障卡资料、马某为孙某开具收入证明办贷，首付款18万元孙某实际并未支付，双方仅陈述该款已由马某的欠款冲抵，但是没有提交任何证据，孙某1985年出生，即便如其陈述与马某合作开店，月收入也只有3000元，孙某也未提供18万元首付款的资金来源，此外，即连2万元之差额，马某、孙某亦不支付而陈述抵作子虚乌有的“租金”，且无证据。故原审法院认为，现有证据不能说明孙某系善意取得本案诉争房屋产权，而只能证明马某、孙某之间的所谓房屋买卖行为难以自圆其说及其不诚实表现和事实过程，故马某、孙某间的“合同”行为属于严重损害他人的合法权益的行为，应属无效。
关于熊某、陈某主张的清除设置在诉争房产的抵押权，因本案是确权之诉，银行不是本案的当事人，对该诉请不予处理，熊某、陈某可另案主张。关于熊某、陈某主张的损失赔偿，因熊某、陈某未提交相关证据，不予采信。
律师总结：
本案既涉及一房二卖又涉及经适房上市交易问题。主要的争议焦点是：（1）关于熊某、陈某与马某签订房屋买卖合同的效力问题。（2）马某与孙某签订《南京市经济适用住房买卖合同》是否构成恶意串通。
合同当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。（1）关于熊某、陈某与马某签订房屋买卖合同的效力问题。虽然熊某、陈某与马某在签订房屋买卖合同时，涉案房屋暂不具备办理产权过户条件，但根据南京市政府相关规定，涉案房屋在购买五年后符合相关条件即允许上市交易，实际上涉案房屋已经过户至孙某名下，说明已具备上市交易的条件，可以认定熊某、陈某与马某签订的房屋买卖契约是双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，马某已将涉案房屋交付给熊某、陈某，熊某、陈某也一直使用至今，且已支付了合同约定的购房款，因此足以认定熊某、陈某、马某履行了房屋买卖合同的基本义务。马某取得房屋所有权证后，未按约定办理房屋过户手续，而是与孙某签订房屋买卖合同，将涉案房屋过户给了孙某，主观上存在恶意，侵害了熊某、陈某的合法权利。（2）关于马某与孙某签订的房屋买卖合同是否构成恶意串通的问题。首先，从孙某对签订房屋买卖合同前有无看房问题的陈述看，孙某陈述其在2008年看过房，马某当时住在里面。而事实上马某在2007年就已经将涉案房屋卖给了熊某、陈某，并交付了房屋，马某在2008年已经不住在涉案房屋内。可见，孙某的陈述是虚假的。且其买房时间是在2010年，准备买房期间却不看房有违常理。其次，孙某既没有证据证明其支付了首付款，也没有证据证明其与马某之间存在债权债务关系。且孙某的银行贷款有马某归还的记录，也与常理不符。最后，从马某与孙某签订的房屋买卖合同约定的交付时间看，双方约定的房屋交付时间为2010年5月30。马某提交的证据也不能证明熊某、陈某同意马某将涉案房屋出售他人。结合孙某向银行贷款提供虚假的社会保障资料及马某与陈某的通话记录反映，孙某在与马某签订房屋买卖合同时是知道陈某已经购买了涉案房屋。在马某和孙某不能提供充分反证抗辩的情况下，应当认定马某与孙某签订房屋买卖合同的行为属于恶意串通的行为，损害了在先购买人熊某、陈某的合法权益。