【北京房产律师】出租方发出解除通知后又起诉的，发出的解除通知是否有效？
当事人信息
原告：南京A电线电缆厂有限公司（以下简称A公司）
被告：南京B贸易实业公司（以下简称B实业公司）
被告：南京B贸易实业公司物业管理分公司（以下简称B物业分公司）
案情介绍
1998年11月26日，A公司与B实业公司、B物业分公司签订《租赁房屋经营合同》，将位于南京市中山南路*号、面积6081平方米房屋出租给B实业公司、B物业分公司，租期自1999年7月1日起至2019年6月30日止共20年，前5年每年租金为150万元，自第6年起每3年为一期，每期年租金及费用增加5万元。合同还约定，B实业公司、B物业分公司拖欠租金达六个月以上，A公司有权终止合同。
2000年9月6日，A公司与B实业公司、B物业分公司签订《房屋租赁补充协议》。协议约定：因市场不景气，一楼未能出租，废除原合同计租时间及方法；合同前3年年租金及费用为100万元，第4年至第5年年租金及费用为130万元，从第6年起每3年为一期，每期年租金及费用增加5万元。
2008年1月18日，A公司致函B实业公司、B物业分公司，认为2000年9月6日补充协议约定的租金标准过低，要求恢复履行原合同，并根据当前市场价格标准，按281万元收取年租金。2008年2月2日，B实业公司、B物业分公司回函，不同意A公司单方提高租金。
2009年8月、10月，A公司两次致函B实业公司、B物业分公司，认为现行租金标准过低，要求收回房屋。B实业公司、B物业分公司未予回复。2010年1月A公司向法院起诉。
原告诉讼请求
判令解除原告与被告签订的《租赁房屋经营合同》并限期清场迁让。一审中，其又撤回要求迁让的诉请。
法院审理结果
一审法院判决：A公司与B实业公司、B物业分公司签订的《租赁房屋经营合同》于2009年10月23日解除。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
再审法院裁定：本案指令某市中级人民法院再审。
被指定再审法院判决：一、撤销某市中级人民法院（2011）宁民终字第**号民事判决和某市某区人民法院（2010）白民初字第*号民事判决；二、驳回A公司诉讼请求。
法院裁判理由
一审法院认为，2009年10月23日，A公司向B实业公司、B物业分公司发出解除租赁房屋经营合同的通知后，B实业公司、B物业分公司未在司法解释规定的三个月内提出异议。故A公司要求解除《租赁房屋经营合同》的诉讼请求，应予支持。
二审法院认为，依据《合同法解释（二）》第二十四条规定，B实业公司及B物业分公司如对合同解除有异议，应在通知到达之日起三个月内向人民法院提起诉讼。而B实业公司及B物业分公司未在法定期限内依法定方式提出异议，一审认定双方签订的《租赁房屋经营合同》于2009年10月23日解除并无不当。B实业公司及B物业分公司的上诉请求，不予支持。
再审法院认为，《合同法解释（二）》第二十四条规定：“当事人对《合同法》第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”原判决适用该条款认定涉案合同于2009年10月23日解除，是错误的：
第一，未考虑司法解释规定合同解除异议期的法律意义。《合同法解释（二）》第二十四条规定，当事人对《合同法》第九十六条规定的合同解除有异议，但未在异议期限内向人民法院起诉或向仲裁机构申请仲裁，超过三个月后再起诉或申请仲裁的，人民法院不予支持。据此可以认定，被解除方行使异议权的期限为三个月。异议期内，被解除方有权向人民法院起诉或向仲裁机构申请仲裁，解除合同的通知不发生法律效力。异议期届满后，被解除方向法院起诉或向仲裁机构申请仲裁，不予支持，解除合同的通知发生法律效力。本案中，B实业公司、B物业分公司收到A公司解除合同通知的三个月异议期并未届满，该通知即使合法亦未发生法律效力；在此期间，A公司又向法院起诉要求解除合同，是以后一个诉讼行为排除了前一个通知行为，意思表示应以后一个行为为准。且到2011年6月30日，A公司仍在收取B实业公司、B物业分公司缴纳的租金，其行动本身也否定了解除合同通知的效力。故原一、二审法院依据《合同法解释（二）》第二十四条规定，判决双方合同自A公司通知时解除，适用法律错误。
第二，忽略了合同解除权行使的前提条件以及解释与法律的关系。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十六条规定，当事人一方依据《合同法》第九十三条规定行使约定解除权，或依据《合同法》第九十四条规定行使法定解除权解除合同，应当通知对方。《合同法》第九十六条还规定，对方对解除合同有异议的，根据《合同法》第九十六条规定，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。本案是A公司起诉要求解除合同，故本案应当审查A公司行使合同解除权是否符合约定解除条件或法定解除条件。本案中，双方当事人约定的解除条件是，“B实业公司、B物业分公司拖欠租金达六个月以上，A公司有权终止合同”，但合同履行过程中，B实业公司、B物业分公司并不存在拖欠租金的违约情形，故A公司行使合同解除权不符合约定条件，没有理由和依据；继而应当审查A公司行使解除权是否符合《合同法》第九十四条规定的法定条件，但原一、二审法院对此竟未作审查，而本院经审查其也无法定解除之理由和根据。
综上，原一、二审判决认定A公司通知解除租赁合同生效没有事实和法律依据。B实业公司、B物业分公司申请再审符合法律规定的再审事由。
律师总结
本案之所以经历了四个法院裁决，主要原因在于原一、二审法院对案件定性、法律适用出现了错误。本案诉讼事实即为出租方单方解除合同是否合理，双方当事人之间签订的《租赁房屋经营合同》是否解除。而原一二审法院的审理重点却在原告10月份发出的解除通知。关于解除通知是否生效的问题。A公司在2009年10月23日发出解除合同的通知，根据事实发生时依然生效的《合同法解释（二）》第二十四条规定，B实业公司、B物业分公司的异议期为三个月，即B实业公司、B物业分公司提出异议的最后期限为2010年1月23日。该异议期尚未届满，A公司又于2010年1月5日诉至法院要求解除合同，此时解除合同的通知失效也不发生法律效力。
合同解除主要包括约定解除和法定解除，根据《租赁房屋经营合同》约定，A公司只有在B实业公司、B物业分公司拖欠租金达六个月以上才能终止合同。而B实业公司、B物业分公司并不存在拖欠租金达六个月以上的违约行为，故A公司没有依约定解除合同的事实，而而被告也不存在法律明确规定的可以解除合同的情形，故A公司解除合同的诉讼请求缺乏事实与法律依据。