【北京房产律师】房屋交易未书面，出卖人能否以过户合同公章系伪造为由主张合同无效？
房屋买卖合同未采用书面形式，并不必然导致合同无效。欠缺法定形式的合同可因实际履行而补正。如买卖双方经要约、承诺后就房地产买卖达成合意，且已实际履行，即买受人支付了房款，出卖人交付了房产，买受人实际占有并使用该房产，并取得了该房屋所有权证、土地使用权证，买卖行为不违反法律法规的强制性规定，也未损害他人合法权益，人民法院应当依法确认该房地产转让的事实及其法律效力。
当事人信息
原告：江苏省扬中市甲工艺品有限公司（以下简称甲公司）。
被告：乙实业有限公司（以下简称乙公司）。
案情介绍
钱某与冯某系夫妻关系。钱某是甲公司的法定代表人、股东、董事，冯某系该公司监事。甲公司作为股东之一，投资设立镇江甲公司，钱某系该公司法定代表人，其夫妻均系该公司董事。三鑫甲公司法定代表人冯某，其夫妻均系该公司董事会成员。另外，钱某与被告法定代表人马某系远房表亲。
截止到2006年，三鑫甲公司共欠扬中农行贷款1287万元未还，由原告以其位于扬中市三跃街东岳路的房产（即本案所涉房地产）为该公司所欠贷款提供最高额为290万元的抵押担保，所抵押房产中有3225. 6m2土地使用权属国有划拨性质，其余未办理土地征用及办证手续。另外还由镇江甲公司为该贷款提供最高额为800万元的保证担保。后因三鑫甲公司未履行还款义务，扬中农行在2006年11月向镇江市仲裁委员会提出申请，要求裁决三鑫甲公司偿还所欠贷款中的590万元，两担保人承担相应担保责任。2006年11月20日，镇江市仲裁委员会作出裁决书，裁决三鑫甲公司在裁决书作出之日起五日内偿还扬中农行贷款590万元；如到期不能偿还，则由甲公司即原告代为偿还290万元，镇江甲公司代为偿还100万元；如甲公司和三鑫甲公司均未能清偿，则扬中农行可对抵押物行使优先受偿权。
因三公司均未履行该裁决书，扬中农行在此后催收贷款过程中，时任扬中农行行长的吴某以原告有转让所抵押房产及相应20余亩土地使用权的意向，请时任扬中市国土资源局局长张某为原告联系买家。经介绍，镇江荣马电器公司愿意受让此房产及相应土地使用权。后由扬中农行吴某、朱某和张某召集，原告、镇江荣马电器公司两法定代表人口头商定，由镇江乙电器公司以300万元，购买原告的上述土地使用权和房产。2006年12月5日，镇江乙电器公司以银行汇票方式，支付三鑫甲公司300万元。在三鑫甲公司将该款偿还扬中农行后，钱某将该房产相应土地使用权证交至扬中农行，扬中农行经钱某认可，将原告房屋产权证及土地使用权证一并交给镇江乙电器公司。自2007年6月起，镇江荣马电器公司即占有、使用上述房地产至今。后镇江乙电器公司变更为乙实业有限公司即被告。
2008年9月，由被告公司员工张某经办，依据盖有原、被告公章、注明时间为2008年3月24日的房地产转让协议和其他手续，对包括原属原告使用的3225. 6m2土地在内的相关土地，向扬中市国土资源局缴纳了土地出让金，并办理了国有土地使用权证。此后，被告又依据盖有原、被告公章的注明期限为2007年3月27日的转让协议一份及原告董事会决议等手续，在原扬中市房产局办理了房屋产权变更登记手续，将原告位于扬中市三跃街东岳路的3498. 6m2房屋产权登记在被告名下。上述转让协议主要内容为：（1）原告将所有房产一次性转让给被告，价值359400元；（2）付款方式：协议签订后，被告付给原告30万元，余款在被告办理完过户手续后一次性付清；（3）原告配合被告办理相关过户手续，相应费用由被告承担。
2009年6月20日，原告向扬中市公安局报案称，被告采取私刻公章和冒用股东签名的手段，伪造转让协议和董事会决议，将其土地使用权和房屋所有权转至被告名下，请求公安机关对被告法定代表人及经办人涉嫌犯罪行为立案侦查。2009年12月9日，扬中市公安局就四份检材上原告印章与原告公司提供的印章样本印文是否为同一印章所加盖，作出鉴定结论，认为不是同一印章盖印。但对于原告报案，扬中市公安局至今未有结果。审理中，原告提出对张某进行测谎鉴定，经该院征求张某的意见，张某表示现已离开被告公司，拒绝进行测谎鉴定。
原告诉讼请求
2009年5月，原告发现自己名下的土地使用权和房屋所有权被转至被告名下，经向扬中市房产管理局和国土部门调查，发现被告为达到侵吞原告上述房地产的目的，伪造了原告的董事会决议和落款时间为2007年3月27日的房地产转让协议。2009年6月20日，原告向公安机关报案。2009年12月9日，扬中市公安局作出鉴定结论，认定上述转让协议中原告公司的印章与原告公司的样本印章，不是同一枚印章。此后，原告多次要求被告返还上述房地产，但被告以种种理由予以搪塞。
请求法院确认原、被告双方于2007年3月27日签订的房地产转让协议无效。
被告辩称
原告所述系捏造事实，被告不存在任何侵权行为。原告已于2006年年底停止经营活动，因其在中国农业银行扬中市支行（以下简称扬中农行）有1287万元的贷款无力偿还，原告法定代表人钱某找被告，要求将原告抵押给扬中农行的房地产，折价300万元转让给被告，被告接受了原告的请求。在被告支付300万元后，原告法定代表人钱某向被告提交相关权属证书，并依约办理过户登记手续，也将房产及土地使用权转让给了被告，原告不存在伪造被告公司印章行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。
法院审理结果
一审法院判决
驳回原告江苏省扬中市甲工艺品有限公司对被告乙实业有限公司的诉讼请求。
二审法院判决
驳回上诉，维持原判。
法院裁判理由
被告系原镇江乙电器公司变更而来，被告具有适格的主体资格。三鑫甲公司向扬中农行贷款，由原告以自有房产提供抵押担保，有被告提供的三鑫甲公司借款借据、镇江市仲裁委裁决书等予以证实，且原告无异议，依法予以确认。三鑫甲公司为偿还贷款需要，经他人介绍，由公司实际管理人亦是原告法定代表人的钱某，与原镇江乙电器公司法定代表人马某达成了以300万元价款转让原告位于扬中市三跃街东岳路的房地产给原镇江乙电器公司的口头协议，有被告提供的对吴某、张某、朱某等人所作的笔录予以证实。在原镇江乙电器公司给付三鑫甲公司300万元、三鑫甲公司偿还扬中农行300万贷款后，经原告同意，扬中农行将原告用于抵押担保的房屋产权证书及相应土地使用权证交给原镇江乙电器公司，有钱某在公安机关所作的笔录予以证实。自2007年6月起，原告即将相应房地产交付给原镇江乙电器公司使用至今，有钱某当庭陈述予以证实。综上，原、被告之间房地产买卖关系依法成立，亦不违背法律法规禁止性规定，予以确认。原、被告未签订房地产转让的书面合同，但双方以各自的行为，实际履行了房地产转让的口头协议，且相对应的房屋产权、土地使用权亦已在被告名下，双方房地产买卖关系已实际履行完毕。2007年3月27日转让协议尽管在合同价款上，与原、被告实际履行的房产转让价款金额不符，但该转让协议是原、被告之间转让房地产合同关系的真实反映，亦只是双方用以办理房地产过户登记的书面形式，不能因为该协议上原告公章与其提供比对样本不一致或金额与实际不符，而确认该协议无效，进而否认双方房地产转让合同关系的客观存在。加之，原告未能证明该协议上原告公章是由被告伪造并加盖的，故原告主张确认该转让协议无效的诉讼请求，证据不充分，不予支持。
律师总结
《城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同。”《民法典》第469条规定：“当事人订立合同，可以采用书面形式、口托形式或者其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。”因此，当事人之间合同关系的成立不以书面合同形式为前提。同时，《民法典》第490条又规定：“法律、行政法规规定或当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。”据此，我们可以知晓，房地产转让的必须采用书面形式，即使未签订书面合同，并不必然导致转让合同关系无效，欠缺法定形式的合同因实际履行而补正。
本案中，原、被告双方虽未签订房地产转让的书面合同，但双方事实上已实际履行。甲公司与乙公司为转让房地产而要约、承诺的事实，不仅有多位证人证言予以证实，而且有甲公司与乙公司双方的交付占有行为予以佐证。且乙公司已经给付了甲公司300万元，该300万元符合购房款的性质。该300万元给付后，甲公司将房屋所有权证、土地使用权证交付乙公司。此后，甲公司将房地产（实物）交付乙公司占有、使用、管理，自此，乙公司完全地占有、使用、管理该房地产是公开的、连续的。后扬中市国土资源局依协议将土地使用权证过户给乙公司，乙公司依法取得出让土地使用权。
此外，2007年3月27日的合同上甲公司的印章与甲公司向公安机关申请鉴定时提供的样本印章不是同一枚印章，并不能证明该合同上甲公司的印章就是乙公司伪造。甲公司主张乙公司伪造公章，并没有事实依据。根据双方的陈述可知，该合同只是甲公司与乙公司为办理转让房地产过户手续的需要。因此，该合同仅是双方实际履行的表现。故该合同有效与否并不影响原被告双方之间买卖关系的成立。