【北京房产律师】卖方未取得房屋权属证书下签订的房屋买卖合同是否有效？
当事人信息
原告：马某。
被告：赵某。
被告：金某（系赵某之夫）。
案情介绍
赵某与金某系夫妻关系。2009年4月22日，通过扬州市某房地产中介有限公司，原告马某委托其朋友高某与被告赵某签订了《房地产买卖合同》，合同第一条约定：甲方（赵某）自愿将坐落在绿杨新苑* 幢602的房地产出售给乙方（马某）；第二条约定：甲、乙双方议定的上述房地产实际成交价格为人民币275000元（包括车库等），付款方式现金；第三条约定：乙方2009年4月22日付购房定金人民币1万元整；第四条约定：甲、乙商定，双方于本小区统一办理时再委托中介方办理房地产转让过户手续，过户前，乙方付房款人民币255000元，余款1万元甲方办好房产证时全部付清，购房定金在最后付款时冲抵，甲方于2009年5月15日前将上述房地产交付给乙方。合同第十一条双方约定的其他事项中载明：甲方领房产证的费用由甲方承担；经甲、乙双方协商房价下调5000元整，赵某净得27万元整。该合同甲方署名为赵某，乙方署名为马某（系由高静代签且得到马某的追认），中介方经办人署名为扬州市某房地产中介有限公司。双方在合同第四条约定的“双方于本小区统一办理时再委托中介方办理房地产转让过户手续”的具体方法为：被告办理涉案房屋的权属证书后，由被告协助扬州市某房地产中介有限公司将该房屋的权属证书办至原告名下。
合同签订当天，原告马某依约给付被告金某1万元，后原告又分别于2009年4月24日、4月29日给付金某购房款10万元、15万元。合同签订后两被告也将房屋交付给原告使用。原告起诉前，涉案房屋所在的绿杨新苑小区已经被通知统一办理权属证书，但被告至今仍未去办理。
原告诉讼请求
请求判令被告立即协助原告办理房地产登记过户手续。
被告辩称
被告与原告签订房屋买卖合同且原告给付了26万元房款属实，涉案房屋也已交付给原告。但签订合同时我们没有见到原告本人，不知道最后的买主是不是原告，且签订合同时，尚未领取房产证、土地使用权证，因此签订的这份房屋买卖合同是无效合同，被告不应当协助原告办理房地产过户手续。
法院裁判理由
法院认为，本案的争议焦点为：（1）双方签订的房屋买卖合同是否有效；（2）两被告是否应当协助原告办理房屋过户手续。
针对争议焦点1：依法成立的合同，自成立时生效。本案被告赵某对涉案房屋享有实质上的处分权，房屋买卖合同系合同双方真实意思表示。原告马某与被告赵某签订房屋买卖合同时，赵某未依法登记领取权属证书，属于我国城市房地产管理法所规定的不得转让情形。但房地产管理法的相关规定一般认为属于管理性强制性规定，而不属于决定合同效力的效力性强制性规定，故双方签订的房屋买卖合同并不违反强制性法律规定，应当认定为有效合同。两被告均辩称签合同时没有见到原告本人，不知道最后的买主是不是原告，因此所签的合同为无效合同，由于签订合同时是原告委托其代理人签的原告本人的名字，且该行为事后也得到原告的追认，故两被告的辩解意见没有法律依据，不予采信。
针对争议焦点2：合同当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。本案中，原、被告双方于2009年4月22日就诉争的房屋签订了《房地产买卖合同》，并约定被告办好涉案房屋的权属证书后，由被告协助中介公司将该房屋的权属证书办至原告名下，该合同系双方当事人真实的意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方当事人应当依照合同约定履行己方的义务。合同签订后，原告向被告金某履行了支付房款26万元的义务，两被告也于合同签订后将房屋交付给原告实际使用，且原告起诉时，该涉案房屋已经具有办理权属证书的条件，此时，两被告拒绝办理涉案房屋的权属证书，违反了双方的约定。
综上所述，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告要求两被告协助将涉案房屋过户至原告名下的诉讼请求，有事实和法律依据，依法予以支持。
法院判决
被告赵某、金某于本判决生效之日起十日内协助原告马某将扬州市绿杨新苑*幢602室的房屋及附属车库过户至原告马某名下。过户费用由原告马某负担。
律师总结
在房屋交易中，因为种种原因，房屋的产权人可能不会及时具备办理不动产产权证的条件，从而导致产权人仅有购房合同而无实际不动产证书。而在此期间如果产权人想要处分不动产特别是出卖房屋，则买受人买房就会有比较大的风险。一是一房二卖的风险，二是物权变动手续办理不确定性因素增加，不动产权证书存在无法获得风险，三是买受人失联购房款房屋均无法获得。本案中，法院支持了原告诉求，认为取得房屋产权才能进行交易是行政部门的管理性规定，违反该规定的不影响房屋买卖合同效力。所以，在房屋购买过程中，当交易无法及时办理物权变更手续的房屋时，一定要多加衡量，不可盲目以免后续纷争的产生。