【北京房产律师】划拨土地上的地上建筑物交易是否需要政府审批？
以划拨方式取得的国有土地使用权未经市、县人民政府土地管理部门批准，不得转让；已经订立转让合同的，合同无效。
当事人信息
原告：常州市某工艺雕刻厂（以下简称工艺雕刻厂），住所地在常州市杨柳巷*号某大厦。
被告：江苏某房地产开发有限公司（以下简称房地产公司），住所地在常州市晋陵中路388号南方大厦。
被告：杨某。
案情介绍
1999年6月10日原告工艺雕刻厂从其主管单位常州市轻工集体联社处取得讼争房屋常州市泰兴里A号房屋的使用权。2000年8月9日，原告工艺雕刻厂与被告房地产公司签订拆迁安置协议，约定：“一、房地产公司拆除工艺雕刻厂的察院弄甲号和泰兴里A号房屋，安置房源为某大厦6楼，建筑面积1286.71平方米。二、察院弄甲号按建筑面积每平方米2250元计算，共2755305元，泰兴里A号建筑面积1018.53平方米，按100万元计算，合计价格为3755305元，加1999年1月28日支付40万元拆迁补偿费用，总计价4155305元；房地产公司安置的某大厦房屋，按建筑面积每平方米2800元计算，计3602788元；南大街新都汇为房地产公司已向工艺雕刻厂支付95万元，根据1999年1月双方签订的协议同意优惠两万元整，工艺雕刻厂尚欠房地产公司377483元，合同签订后七天内付清。三、双方均应提供相关的产权证及有关资料，协助对方办理房产证，工艺雕刻厂的旧厂房移交房地产公司并签订移交协议作为该协议的附件。”被告杨某作为原告工艺雕刻厂的法定代表人在该协议书上签名并加盖工艺雕刻厂公章。
2000年9月22日，常州市某房地产评估事务所受常州市轻工集体工业联社委托，对泰兴里A号房屋进行评估，评估价为37.44万元（不含土地价）。2000年10月，原告工艺雕刻厂向房管部门申领了泰兴里A号房屋的所有权证。2002年5月10日，常州某房产代理销售有限公司受被告房地产公司委托与原告工艺雕刻厂签订了交接协议书，并办理了泰兴里A号房屋的交接。2004年7月，原告工艺雕刻厂向房管部门申领了杨柳巷*号某大厦六楼的房屋所有权证。
原告以被告杨某和未按照章程规定召开股东代表大会表决并于被告房地产工地恶意串通擅自低价出卖原告单位所有的房屋，损害原告与原告股东的利益，且本案讼争房屋的土地所有权性质系行政划拨，该房屋转让时未经过人民政府批准为由， 诉至法院要求应认定该合同条款无效。
原告诉求
1、请求法院确认被告房地产公司与杨某于2000年8月9日签订的拆迁安置协议书中“泰兴里1号建筑面积1018.53平方米，按100万元计算”的条款无效；
2、判令由二被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称
房地产公司辩称，1.原告主体不适格。本案的被告杨某系原告工艺雕刻厂的法定代表人，不仅未代表原告参加诉讼，反而成为本案被告，且原告提交的诉状虽加盖单位公章，但没有法定代表人的签名，故本案系部分股东冒用工艺雕刻厂的名义提起诉讼，其不具有诉讼主体资格。再者，原告提交的《常州工艺雕刻厂股东大会决议》应是无效决议，不能代表全体股东的意思表示，不能以工艺雕刻厂的名义提起诉讼。
2.讼争房屋的价格无显失公平的情形。2000年9月18日常州市某房地产评估事务所有限公司在《常州市轻工集体工业联社部分房产评估报告》中对泰兴里A号房屋评估价格为37.44万元，在附件中该房屋为“一般损坏房”，是危房。2000年8月9日，原告工艺雕刻厂与被告房地产公司签订的拆迁安置协议书确定泰兴里1号房屋按100万元计，而相比之下察院弄甲号房屋质量较好、建造年代较近、地段更优，故原告诉称的泰兴里A号房屋低价转让与实际不符。退一步，即使泰兴里A号房屋价格与市场价存在巨大差价也只是该合同条款显失公平，而原告的股东在安置的某大厦6楼上班已达9年，故原告已经丧失了撤销权。再者，原告并未提供证据证明被告杨某与房地产公司恶意串通。
3.未办理讼争房屋的土地使用权变更登记，不影响房屋买卖合同的效力。泰兴里A号房屋现登记在常州家电总厂名下，未办理土地划拨、出让手续，未取得土地使用权。国有土地使用权证并非办理房屋所有权转移、变更登记的必要条件，再者，根据“地随房走”原则，受让方依法取得房屋所有权证后必然能够取得房屋所占土地的使用权证。本案中只涉及土地使用权变更登记，法律并未规定未办理土地使用权变更登记将导致房屋买卖合同无效，其可在受让房屋后依法律程序向国土部门申请出让土地取得使用权。
据此，被告房地产公司请求驳回原告工艺雕刻厂的诉讼请求。
被告杨某书面辩称，原告工艺雕刻厂诉请的是其与被告房地产公司之间的房屋买卖合同争议，而其本人并非合同一方，请求驳回原告对其的诉讼请求。
法院裁判结果
一审法院判决：一、常州市某工艺雕刻厂和江苏某房地产开发有限公司于2000年8月9日签订的《拆迁安置协议书》中关于“泰兴里A号建筑面积1018.53平方米，按100万元计算”的合同条款无效。二、驳回常州市工艺雕刻厂要求被告杨某承担责任的诉讼请求。
二审法院裁定：
驳回上诉，维持原判。
律师总结
（一）关于原告工艺雕刻厂的主体问题，虽工商登记注册的法定代表人仍为杨某，但因其已退休，并作为本案被告之一参加诉讼，故由单位工会主席作为负责人代表原告工艺雕刻厂参加诉讼不违反法律规定；被告房地产公司关于原告主体不适格的抗辩意见，并未得到法院采纳。
（二）关于合同的效力问题，根据法律及行政法规的规定，以划拨方式取得国有土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权同时转让、抵押。划拨土地使用权未经有批准权的人民政府批准不得转让；已经订立转让合同的，合同无效。本案讼争的房屋占有范围内的土地使用权人为常州市家用电器总厂，1999年常州市轻工集体联社将该房屋划归原告工艺雕刻厂所有，并申领了房屋所有权证，但原告工艺雕刻厂未经有批准权的人民政府批准将该讼争房屋出售给被告房地产公司，且至一审起诉前原、被告也未能向本院提交经有批准权的人民政府批准并办理土地使用权出让手续的依据，故原被告双方签订的《拆迁安置协议书》中 “泰兴里A号建筑面积1018.53平方米，按100万元计算”的条款违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。