【北京房产律师】合同虽因违约而解除，但并不导致违约责任的承担？
合同解除，是指合同成立以后，当具备合同约定或者法定解除的条件时，因当事人一方或者双方的意思表示，或者依照法律规定而使合同权利义务终止的行为。合同解除是合同终止的一种形式，它具有四个明显特征：一是合同解除以有效成立的合同为对象；二是合同解除必须具备法律规定的条件；三是解除合同的当事人必须实施解除行为；四是合同解除使合同关系自始消灭或者向将来消灭。
合同解除的效力即合同解除的法律效果，其包含两方面的内容：一是终止履行合同的效力，二是为恢复原状采取补救措施的效力；如果合同的解除是由于一方当事人过错所造成的，那么在合同解除后，有过错的一方当事人应当赔偿对方因合同解除而受到的损失，但赔偿额会根据双方的损失平衡酌定，不会过分惩罚过错方。
当事人信息
原告：桂冠公司
被告：泳臣公司
案情介绍
2003年3月12日，桂冠公司与泳臣公司签订《定向开发协议》，委托泳臣公司为桂冠公司建设办公综合楼和商品住宅小区。同时双方就设立共管账户、付款方式、合同工期、担保义务、双方其他权利义务以及违约责任等方面进行了约定。2005年3月30日，桂冠公司与泳臣公司签订了《补充协议》，双方约定本《补充协议》签订后，原协议仍然有效，两协议有冲突的部分，以《补充协议》为准。《补充协议》签订后，桂冠公司向泳臣公司总共支付11050万元用于办公楼建设。
2007年7月30日，桂冠公司起诉称，《定向开发协议》订后，桂冠公司积极履行合同，但泳臣公司却怠于履行合同义务，实际工期大大拖延。《补充协议》签订后，双方对原《定向开发协议》中约定的合同造价、合同工期、付款方式、违约责任等条款进行了补充和修改。签约后由于泳臣公司存在工期延误、质量不合格以及违反抵押禁止义务等多处严重违约行为，已经构成根本违约，合同目的根本无法实现，桂冠公司有权依法解除合同。
原告诉讼请求
1.解除《定向开发协议》以及《补充协议》；2.泳臣公司返还桂冠公司已付投资款11050万元及利息；3.判令泳臣公司支付工期逾期违约金5187万元；4.判令泳臣公司支付办公楼抵押违约金5037.59万元；5.判令泳臣公司赔偿桂冠公司办公楼项目损失13123.3万元。
被告辩称
一、本案应该定性为商品房买卖合同纠纷。定向经营的实质是泳臣公司按照桂冠公司的要求建成商品房交付给桂冠公司，而桂冠公司通过预付房款获得低价的商品房。二、桂冠公司迟延付款违约在先，无权要求工程如期完成。三、工程不存在无法修复的质量问题。四、泳臣公司在抵押土地方面没有违反禁止土地抵押义务的行为。综上，请求驳回桂冠公司的诉讼请求。
法院裁判结果
一审法院判决：一、解除桂冠公司与泳臣公司签订的《定向开发协议》及《补充协议》；二、泳臣公司返还桂冠公司购房款11050万元；三、泳臣公司赔偿桂冠公司损失13123.3万元。四、驳回桂冠公司的其他诉讼请求。
二审法院判决：一、维持一审判决第一项、第四项；二、变更一审判决第二项为：泳臣公司返还桂冠公司11050万元，并给付利息；三、变更一审判决第三项为：泳臣公司赔偿桂冠公司损失1000万元。
法院裁判理由
法院认为，案件的争议焦点归纳为：一、本案合同的性质及效力问题。二、履行合同中哪方当事人违约，违约方如何承担责任问题以及合同应否解除问题。
关于本案合同的性质及效力问题。本院认为，商品房应是由房地产开发企业开发建设并向社会不特定公众公开出售的房屋。出售行为的社会化、公开化是商品房买卖的特征之一。但本案泳臣公司所开发的该办公楼出售对象是特定的而非向社会公众出售。因此，对泳臣公司主张的商品房买卖合同性质不予支持。但本案当事人所签订的《定向开发协议》、《补充协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的禁止性规定，属合法有效合同。
关于合同应否解除的问题。《补充协议》签订后，桂冠公司依约向泳臣公司累计支付购房款共达11050万元，泳臣公司未能按协议约定的进度完成桂冠公司的办公综合楼工程，且泳臣公司在建设桂冠公司的办公楼过程中，整个财富国际广场工程被南宁市建设主管部门认定存在安全和质量问题，属重大工程质量事故，泳臣公司在建设过程中每期工期均有迟延，至合同约定交付之日2008年2月29日已根本无法实际交付，且该工程至今因质量事故仍未能复工，致使桂冠公司购买办公综合楼的合同目的不能实现，泳臣公司构成履行合同中的根本违约。据《合同法》第九十四条规定，本案符合法定解除合同的条件，对于桂冠公司解除合同的主张，本院予以支持。
对合同解除后的责任承担问题。本院认为，本案合同解除是基于泳臣公司的违约事实而产生的法律后果，解除合同不属于违约责任方式，而属于合同违约后的一种补救措施；合同解除后的法律后果不表现为违约责任，而是主要表现为包括不当得利返还和损害赔偿的民事责任。因此，合同解除后，应由泳臣公司返还桂冠公司的购房款11050万元及赔偿桂冠公司重置办公综合楼的损失13123.3万元。据《合同法》第九十七条的规定，合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，解除合同的后果，违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金。因此，对支付违约金的主张，本院亦不予支持。
律师总结
本案的争议焦点为，涉案合同的效力以及合同是否应当解除，如果合同解除该如何处理。
关于涉案合同的效力。从双方当事人的约定来看，双方所签订的《定向开发协议》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应为有效合同。
关于合同是否应当解除。在权利义务方面双方约定：桂冠公司有权监督工程进展，在工程形象进度未达到计划要求时，有权拒绝支付任何款项。在交付方面约定：当泳臣公司无法按期交付时，则桂冠公司可以选择通知泳臣公司解除协议或继续等待。如果桂冠公司选择继续等待，则等待时间由桂冠公司决定，等待后仍然可以解除协议。因此，本案中当泳臣公司未按期交工时，依据双方合同约定，桂冠公司有权解除合同。
对合同解除后的责任承担问题。合同解除后，泳臣公司应返还桂冠公司的购房款和利息。合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，解除合同的后果，违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金。因此，对桂冠公司要求支付违约金的主张，法院并未支持。
本案合同解除后桂冠公司另行购买办公楼等需要支付费用，而泳臣公司专门按照桂冠公司的要求定向建设的住宅楼和商品住宅小区，合同不履行后也会给泳臣公司造成一定损失。故法院对守约方损失进行了自由裁量。