【北京房产律师】租赁期内出租人更换，保证金退还该找谁？
房屋租赁关系中，承租人缴纳租方押金或保证金成为常态，因此，租赁纠纷中因费用退还发生争议的非常多。本案中，因为出租人在租赁期中发生了变化，承租人在租赁期满后与变更前出租人和变更后出租人就租赁保证金以及门禁卡押金由谁退还的问题产生了纷争。
当事人信息
原告：某投资有限公司（以下简称投资公司），住所地北京市朝阳区建国路*号。
被告：北京甲商业管理有限公司（以下简称甲公司），住所地北京市丰台区丰台北路*号院*号楼。
被告：北京乙商业管理有限公司（以下简称乙公司），住所地北京市丰台区丰台北路*号院*号楼。
案情介绍
2017年3月8日，出租方（甲方）甲公司与承租方（乙方）投资公司签订《恒泰中心房屋租赁合同》，通用条款约定：租赁保证金：租赁关系终止时，乙方应办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，甲方应在乙方交还该房屋后且完成相关注销、变更手续后六十日内将租赁保证金扣除相应费用后的剩余部分（如有）一次性无息退还乙方。专用条款约定，甲方出租给乙方坐落在北京市丰台区丰台北路*号院被称为“恒泰中心写字楼”*号楼*层0811、0812、0813室。房屋类型为办公，建筑面积为419.92平方米。租赁期自甲方同意的装修期届满次日起3年的时间，即2017年4月19日至2020年4月18日。乙方应于本合同签订之前或签订后5日内向甲方支付房屋租赁保证金163 489元。2017年3月10日投资公司向甲公司交纳租赁保证金163 489元。投资公司分别于2017年6月21日向甲公司交纳门禁卡押金2080元、于2017年7月4日交纳门禁卡押金480元、于2017年11月10日交纳门禁卡押金400元、于2018年9月3日交纳门禁卡押金640元，甲公司向投资公司出具了收据。投资公司主张共向甲公司交纳门禁卡押金4500元，甲公司只认可收到门禁卡押金3600元，乙公司对此不予认可。
2019年11月18日，乙公司向恒泰中心各承租人发出《关于恒泰中心房屋租赁合同换签的告知函》，载明：鉴于恒泰中心产权方已与乙公司签订了房屋租赁合同，并与甲公司解除了房屋租赁合同，为保护恒泰广场承租人的合法权益，现需承租人配合与乙公司换签新的《恒泰中心房屋租赁合同》，换签的《恒泰中心房屋租赁合同》与原租赁合同除合同主体出租方变更外，其他主要条款及双方的权利义务等不变。自收到本告知函之日起，请承租人不要将租金、物业费、能源费等再支付给甲公司。2020年4月10日，乙公司对投资公司退租进行核验，并在《客户退租核验单》上签字确认。
投资公司办理完退租交接手续后向乙公司提出退还租赁保证金以及门禁卡押金的要求，但似乎乙公司以并非实际收款公司且甲公司与我公司交接时并未将该部分费用支付给我方，故我方不予退还。投资公司后要求甲公司退还，亦被拒绝。故诉至法院。
原告诉求
1.判决甲公司、乙公司共同退还我公司保证金163 489元及门禁卡押金4500元；
2.判令甲公司、乙公司共同支付我公司利息，以167 989元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息（自2020年5月1日起至实际清偿之日止）；
3.甲公司、乙公司承担本案诉讼费。
被告辩称
甲公司辩称，一、我公司收到投资公司交纳的保证金163 489元和门禁卡押金3600元。投资公司关于利息的诉讼请求没有法律依据、没有合同依据、没有事实依据，不应被支持。门禁卡押金只应退还3600元，因有900元系制作费用，不应返还。我公司不应支付利息，即使法院判决支付，利息起算日应该从搬离房屋之日或者是营业地址迁出之日后60日后起算，起算金额也应扣除900元制作费。如果法院支持利息请求，则利息起算日应当在交房60日后起算（合同3.1.2条）。二、虽然租赁保证金和门禁卡押金是我公司收取，但不应由我公司返还：1.乙公司通过受让的方式成为出租方，该受让已经投资公司同意，我公司与投资公司再无权利义务关系，我公司不应承担连带责任；2.涉案房屋的产权人北京丙投资管理有限责任公司（以下简称丙公司）已向北京市第二中级人民法院起诉要求我公司支付包括本案投资公司诉求所涉租赁保证金和门禁卡押金，该案正在审理中；3.请法院核实丙公司与乙公司之间的关系以及双方之间关于退还包括投资公司在内的所有承租方保证金等费用的约定。理由是：根据我公司与丙公司签订的《解除房屋租赁合同协议书》中约定租赁合同解除后，我公司应就其与全部租户签订的租赁合同中相关租金、押金、保证金等全部相关费用支付给丙公司；从丙公司诉我公司案件诉讼请求中能够看出，丙公司自认是其主张的押金等费用的权利人，那么丙公司就应是返还押金等费用的责任人；乙公司为涉案房屋的新承租人是基于产权人丙公司的指定与租赁合同。乙公司既然有权作为出租人履行合同内容收取承租人投资公司的相关费用并且交房，也应当按照合同约定返还投资公司的租赁保证金和门禁卡押金；至于乙公司和丙公司之间另有约定，由谁来最终承担责任，我公司不清楚。但是可以确定，我公司与投资公司之间已无任何法律关系，对其主张不应承担任何责任。综上，我公司不应承担责任，请求法院依法判决驳回投资公司要求我公司承担责任的诉讼请求。
乙公司辩称，投资公司的诉讼请求，无意定依据，无法定情形，未发生相关事实，其诉讼请求与事实不符，没有任何法律依据，请求法院依法驳回投资公司要求我公司承担责任的诉讼请求。一、投资公司的诉讼请求无协议约定，投资公司和我公司双方并未签署任何由我公司退还投资公司租赁保证金的协议，双方未签署房屋租赁合同，投资公司未向我公司缴纳租赁保证金及门禁卡押金，我公司也无从退还，双方也未签署其它由我公司退还投资公司之前甲公司收取投资公司租赁保证金及门禁卡押金的三方协议。二、未发生投资公司的诉讼请求里的相关事实，我公司并未收取投资公司的租赁保证金及门禁卡押金，甲公司也没有转交给我公司之前投资公司交付其的任何款项，我公司既未收取该等款项，也无法退还。三、投资公司的诉讼请求无法定情形，投资公司提交的证据，无法证明甲公司和我公司存在任何法定债务上的承接和承担关系。四、投资公司并未向我公司缴纳自2019年11月1日起至腾退房屋期间的房屋占用费，我公司保留在诉讼时效内向投资公司追索自我公司获得出租权之日起至投资公司腾退占用房屋期间的房屋占用费。综上所述，请求驳回投资公司要求我公司承担责任的诉讼请求。
法院裁判结果
一、北京甲商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还某投资有限公司租赁保证金163 489元、门禁卡押金3600元；
二、北京甲商业管理有限公司以163 489元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付汉林院投资有限公司自二〇二〇年六月十日起至实际支付之日止的利息；
三、驳回某投资有限公司其他诉讼请求。
律师总结
甲公司与投资公司签订的《恒泰中心房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。甲公司与投资公司均应按照合同约定履行各自义务。合同履行期限届满，甲公司应当将收取的租赁保证金163 489元及门禁卡押金3600元退还给投资公司。
关于投资公司主张支付利息问题，根据合同约定，租赁合同终止时，投资公司应办妥以该房屋为注册地或营业地址的工商注销或变更手续，甲方应在乙方交还该房屋后且完成相关注销、变更手续后六十日内将租赁保证金扣除相应费用后的剩余部分（如有）一次性无息退还乙方。投资公司已于2020年4月10日交还租赁房屋，故甲公司应当支付投资公司自2020年 6月 10日起的租赁保证金的资金占用利息。
本案中，法院并未支持投资公司要求乙公司对甲方退还租赁保证金、门禁卡押金承担连带责任的义务。笔者认为欠妥，虽然三方并没有就退还保证金、押金退还问题签署三方协议，但是，乙公司承继甲公司权利义务时，已经向承租人发了书面通知采取了变更租赁合同主体的方式对原租赁合同进行了变更，而租赁合同中对于押金、保证金退还问题进行了明确约定，因此，乙方作为概括承受全部合同权利义务的继受人，按照合同约定应负有向投资公司（承租人）退还保证金及押金的义务。
为了避免不必要的纷争，在租赁期间内如发生出租人或承租人变更时，当事人应关注相关费用结算的约定，以避免财产损失。