【北京房产律师】买卖违法改建房屋的合同是否有效？
买卖违法改建房屋的合同是否有效，这关键要看改建所违反的“法”。民法典规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。由此可知，作为合同无效认定标准的强制性规定只限于法律和行政法规。这里的法律是指全国人大及其常委会颁布的法律，如民法典、刑法；行政法规是指由国务院颁布的法规，如我国税收征管、外汇管理的法规。但何谓强制性规定，法律上并未作出明确规定。法院的统一观点认为该强制性规定仅限效力性的强制性规定，在司法实践中，各法院常因对强制性规定的不同理解而作出截然相反的判决。
案情介绍
冯某某将其所有的重庆市XX区XX路***号202室、203室两套住宅（均办理了房地产权证）采取封墙、另行开门的方法，分割为三套住宅，其中两套分别出售给李XX、张XX。2004年10月1日，冯某某与王某某签订《房屋买卖合同》，将其中一套房屋约80平方米以5万元出售给王某某。王某某实际支付购房款47000元，并办理了房屋交接手续入住。由于销售房屋已向银行抵押贷款，未能及时办理房产证变更登记。2010年注销抵押登记后办理产权变更登记时，重庆市XX区房地产管理局告知居住房屋系违法拆分出售，不能办理产权证。双方当事人协商未果，王某某起诉要求退还房款47000元并赔偿损失300000元。重庆市XX区人民法院委托重庆XX房地产土地评估有限责任公司对讼争房屋在2011年5月5日的单价进行评估，结论为3900元/平方米；双方当事人一致确认房屋增值的价值为240000元。
一审法院裁判理由及结果
一审法院认为，本案争议焦点在于违法改建行为对合同效力的影响。《房屋登记办法》第二十二条第一款（一）项规定，“未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的，建筑申请登记房屋登记机构应当不予登记。”《重庆市城镇房屋所有权登记办法》第三十五条第二款规定，“未经登记的房屋，禁止交易、转让、出租；不得批准扩建、改建；不得用作经营场所。”城乡规划法、建筑法中亦有房屋建设须办理建设规划许可证并严格按照规划许可内容执行的强制性规范。冯某某违法拆分房屋进行出卖，因违反《房屋登记办法》、《重庆市城镇房屋所有权登记办法》等法律法规的强制性规定而无效；购买房屋价格上涨的部分即为王某某的损失，冯某某应当返还房款并对损失承担80%的责任，王某某明知房屋系改建而购买，亦应承担20%的责任。
一审法院判决:确认合同无效；冯某某返还房屋价款47 000元并赔偿损失240000元。
二审结果
王某某、冯某某持原审意见上诉。重庆市市第二中级人民法院支持一审理由判决：驳回上诉，维持原判。
再审结果
王某某不服，持原审意见向重庆市高级人民法院申请再审，该院指令重庆市第二中级人民法院再审。重庆市第二中级人民法院再审认为，《房屋登记办法》、《重庆市城镇房屋所有权登记办法》不属于法律、行政法规范畴；合同有效但因房屋被拆分导致不能取得房屋产权变更登记，不能实现合同目的，王某某有权解除合同。故改判：合同有效；冯某某在合同解除后返还房款47000元并赔偿损失240000元。
律师总结
原审与再审法院的分歧在于对法律法规强制性规定的不同理解。原审法院认为，因改建行为违反法律法规强制性规定，合同无效。再审法院则认为，《房屋登记办法》和《重庆市城镇房屋所有权登记办法》均不属于法律、行政法规，故房屋买卖合同有效，但因合同目的无法实现，故王某某有权解除合同。
鉴于违法改建房屋的买卖合同无论被认定有效还是无效，购房人均可能因无法获得房屋所有权证，而丧失处分房屋获得收益的权利。所以在进行房屋交易时需要注意以下事项：
1.深入了解房屋状况
建议购房前，深入了解房屋构造等情况对于房屋有改造痕迹的，确认是否影响使用，改造是否处于规划范围之外。如改造影响使用或处于规划范围之外，建议不要购买，避免日后产生不必要的纠纷。
2.约定灵活的付款方式
签订买卖合同前，无法获知房屋构造情况的，如果购买的是按揭房屋，建议购房人先支付出卖人解押房屋相当的金钱，待银行将房屋解押，出卖人过户登记手续办理完毕后，再支付剩余购房款；如果购买的是无抵押房屋，建议购房人选择分期付款方式，办理完毕房屋过户登记手续后，支付最后一期购房款。