【北京房产律师】房屋买卖是否适用所有权保留？
所有权保留是指在移转财产所有权的商品交易中，根据法律的规定或者当事人的约定，财产所有人移转标的物的占有于对方当事人，但仍保留其对该财产的所有权，待对方当事人支付部分或全部价款，或完成特定条件时，该财产的所有权才发生移转的一种法律制度。《中华人民共和国民法典》第641条规定：“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或其他义务的，标的物所有权属于出卖人。出卖人对标的物保留的所有权，未经登记，不得对抗善意第三人。该条明确了所有权保留制度在我国的适用。而最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定：买卖合同当事人主张民法典第六百四十一条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。也就是说房屋买卖并不适用所有权保留。
当事人信息
原告：某房地产开发有限责任公司（以下简称开发商）。
被告：陈某，男，汉族。
案情介绍
2010年7月10日某商品房开发商与陈某签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，陈某购买开发商销售的一套房屋，房屋总价款395 213元。《商品房买卖合同》第九条第一款第二项载明“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款……”；第十条第一款“出卖人应当在2011年12月30日前向买受人交付该商品房”；第十四条第一款“该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件”。《商品房买卖合同补充协议》第一条手写体部分载明“分期付款，已付房款316 170元，余款79 043元于交房时付清”；第二条第一款“商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房价款外，出卖人应以电话、传真、挂号信、特快专递或媒体公告通知买受人办理房屋交付手续；买受人未接到通知的，以合同约定的交付期限的最后一天为办理房屋交付手续的时间……”。
后开发商以电话、传真、挂号信、特快专递或媒体公告通知买受人陈某办理房屋交付手续，陈某均未办理。2012年9月3日，开发商诉至法院，请求解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。
被告辩称
陈某主张适用《中华人民共和国合同法》第134条规定：“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或其他义务的，标的物所有权属于出卖人。并适用最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。”的规定。主张因其满足所有权保留的阻却事由，请求驳回开发商的诉讼请求。
法院裁判结果
确认原告与被告2010年7月10日签署的《商品房买卖合同》及《商品房迈买卖合同补充协议》于2012年1月31日解除。
律师总结
商品房买卖虽然属于买卖合同但是因其标的物的特殊性，故基于交易安全考量，不动产买卖并不适用所有权保留制度。因此更不能适用司法解释中阻却事由的成立。具体分析如下：陈某与开发商签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，该协议合法有效，陈某与开发商均应当按照合同约定履行自己的权利义务。但陈某在开发商按照合同约定的方式通知交房后，没有按时接收房屋，也没有按照约定支付购房余款。在开发商给予其履行合同义务的宽限期，陈某仍然没有在宽限期内履行收房及付款义务。由此，开发商按照合同约定行使约定解除权的事实和证据充分，应当予以支持。《中华人民共和国民法典》第六百四十一条是对传统民法制度中的所有权保留制度进行的原则性规定，而最高人民法院的司法解释在此原则性规定的基础上，明确了该制度不适用于涉及不动产的买卖交易，而仅适用于动产买卖交易情形。因最高人民法院司法解释的第二十六条规定的阻却事由是建立在所有权保留的基础之上，因此，也不适用于不动产交易。综上，开发商解除合同事实依据充分，解除行为已经与通知达到陈某时生效。