【北京房产律师】所有权人未办理产权证前的房屋转让行为是否有效？
当事人信息
原告：甲，男，汉族
原告：乙，女，汉族
被告：丙，男，汉族
第三人：丁，女，汉族
案情介绍
甲和乙系夫妻关系，是位于北京市西城区新壁街某处房产的原所有权人，甲乙及其五名子女达成书面协议：此地段将由A房地产公司拆迁并重新开发，房屋拆迁后，甲、乙的回迁房产权改为儿子丙名下，丙负责对父母养老送终。后丙与A房地产公司签订协议，约定：A房地产公司拆除此处房产，安置回迁房北京市西城区新壁街一处单元房与丙。后，丙与丁就买卖回迁房屋达成一致，丁向丙支付了购房款及公共维修金。在该房屋的买卖行为发生两年之后，甲乙等人认为，他们作为该房屋的共有产权人及房屋拆迁的被安置人口，对回迁房拥有合法的所有权、居住权及使用权，丙与丁的房屋买卖行为违背了他们的真实意思，应确认为无效，并为此诉至法院，要求确认买卖合同无效。
原告诉讼请求
请求法院判令丙与丁签订的《回迁房买卖合同》无效；
判令丁立即搬离并将房屋返回给原告；
本案发生的诉讼费用由被告承担。
一审法院裁判理由及结果
一审法院经审理后认为，丙未经其他共居人同意，将诉争房屋出售的行为，侵犯了甲、乙等人的合法权益。丙、丁进行房屋交易时，均已明知该房所有权证未办理，根据《城市房地产管理法》第三十七条第六款的相关规定，房地产未依法登记领取权属证书的，不得转让。丙、丁之间的房屋买卖行为违反了国家的禁止性法律规定，故丙、丁关于诉争房屋的买卖行为无效。
一审判决：一、确认被告丙与第三人丁签订的《回迁房买卖合同》无效。二、第三人于本判决生效后10日内搬离案涉房屋并交付于原告。
丁不服一审判决遂向某中院提起了上诉。
二审法院裁判理由及结果
二审法院经审理认为，甲、乙及其五子女达成的书面协议以及后来丙与丁的房屋买卖行为均系各方当事人的真实意思表示，符合自愿、公平、等价、有偿、诚实信用的原则，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。丁购买该房屋，是善意有偿的，双方的买卖行为并未侵犯甲乙等人的合法权益。在该房屋的买卖行为发生两年之后，甲、乙等人又以该买卖行为侵害其合法权益为由，要求确认买卖行为无效，并无依据。虽然丙仍未领取产权证，但并不影响该房屋买卖行为的效力，据此，二审法院终审认定原审判决适用法律错误，应予纠正。
二审法院判决：撤销北京市某区人民法院作出的（**）民初**号判决，驳回被上诉人甲乙诉讼请求。
律师总结
针对回迁房买卖合同的效力，一二审法院分别作出了无效和有效的认定。对于此案，需要着重讨论的问题有：拆迁安置房能否上市交易；未办理产权证，房屋交易行为效力如何；未经共有权人同意，转让房屋行为是否有效？其中第一个问题是前提，第二个问题又影响到第三个问题，因此，重点在于分第一和第二个问题。
一、拆迁安置房的上市交易问题
所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的拆迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束，所以和一般的商品房交易不同。根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房，如修建高铁拆迁。此种情形下，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易，这一点北京和上海等大城市均明确规定。另一类是因房产开发等因素而拆迁，拆迁公司通过其他途径安置或代安置人购买的中低价位商品房（与市场价比较而言）。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。案例中的诉争房产属于第二种情况，没有转让期限的限制。
二、未办理产权证与房屋转让行为的效力
物权公示公信原则旨在保护交易安全性，从而促进交易，推动经济发展。房屋产权登记是物权公示公信原则的一个重要手段，如果机械理解《城市房地产管理法》第37条第6项未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，就会使房屋产权登记成为限制房屋交易的一种方法，这与物权公示公信原则的主旨是违背的。
《城市房地产管理法》系行政管理性法律，该法第三十七条的相关规定并非禁止交易关系，在性质上该条规定属于管理性的禁止规范，是防止房地产不办理权属证书就私自交易，从而损害了国家对房地产管理以及非法逃避税收的情况，而非效力性的禁止规范，故实践中不能仅以违反此项规定为由确定房屋买卖合同无效。此外，本案房屋买卖所涉及的事项亦不损害国家利益和社会公共利益，故而也不能以违反公序良俗认定其买卖行为无效。
房屋转让是物权变动的一种情况，应该遵守物权变动的一般规则。物权变动包括物权变动行为和物权变动原因行为两个层面。从物权变动行为的角度来讲，物权变动分两种情况：一种是不经权属登记，只要交付即引起物权的变动；一种情况是经权属登记，才发生过户这一物权变动行为，第二种情况中过户和物权变动行为是一致的。就本案所争议的房屋而言，未办理权属登记，也就没办法过户。
从物权变动原因行为来看，是否办理权属登记，并不影响转让合同的成立和效力，只是该原因行为并不具有对抗第三人的效力，也就是说，只有在对抗第三人时，办理权属登记并依法过户才具有确定物权归属的作用。因此，房屋转让合同本身作为物权变动原因行为，其有效性与是否过户没有关系，不能以没有办理权属登记为由，而否认房屋转让合同的有效性。在转让合同有效，且房屋具备办理房产登记条件的情况下，受让人依据合同享有申请转让人办理房产证并依法过户的权利。本案中，房屋转让合同没有违背强制性规定，应为有效合同。
三、未经共有权人同意，转让房屋行为是否有效
部分共有权人不通知其他共有权人、或者夫妻一方瞒着另一方擅自把共有的房屋转让的情形在当今时有发生。那么此种情况下房屋的买卖是否有效呢？
在一般情况下，共同共有的房屋的出售要经过全体共有人的一致同意才可以进行，按份共有的房屋应当经产权比例三分之二以上的共有权人同意才能出售。部分共有人擅自处分共有房屋的，一般应当认定无效。但《民法典》又规定了善意取得制度，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损。即，为保护受让人的权益，对无处分权人擅自处分共有房屋的情形法律做了例外性规定，符合条件的情况下，即便处分人为无权处分，该处分行为仍可被认定有效。