【北京房产律师】合同变更未书面，出卖人以买受人逾期付款违约主张解除合同是否合理？
当事人信息
原告（反诉被告）：谢某，女，1985年*月*日出生，汉族，住北京市海淀区。
被告（反诉原告）：李某，男，1968年*月*日出生，汉族，住北京市海淀区。
原审第三人：北京某房地产经纪有限公司（以下简称“房地产经纪公司”），住所地北京市海淀区清河嘉园东区。
案情介绍
45-1号房屋（建筑面积166.86平方米）与45-2号房屋（建筑面积166.86平方米）为两套产权独立的房屋，原均登记在李某名下。该两套房屋结构上毗连，原建筑设计两套房屋的隔断墙实际被贯通，建成一套独栋别墅作整体居住使用。2016年3月9日，经房地产经纪公司提供居间服务，李某（出卖人、甲方）与姜某、谢某（买受人、乙方）就共同出售上述45-1号、45-2号房屋事宜，进行协商并达成一致意见。
其中，李某另与谢某就45-2号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称45-2买卖合同）及《补充协议》（以下称45-2补充协议）。45-2买卖合同主要约定：“成交价格12 260 000元，购房定金：买受人在签订本合同的同时支付购房定金2 400 000元。买受人将购房款存入建委指定的中国工商银行存量房交易结算资金专用存款账户，根据《存量房交易结算资金划转协议》办理资金划转手续。买受人付齐定金后，向居间机构指定的商业银行申办贷款，拟贷款金额为6 700 000元，甲方须无条件配合乙方办理贷款手续。买受人因自身原因未获得银行批准的，双方同意买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。当事人双方同意，自本合同签订之日起107个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋转移登记手续。”
45-2补充协议主要约定：“交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价合计12 260 000元，此价格为甲方净得价，不含税。定金：乙方于2016年3月9日将第1笔购房定金200 000元，以自行支付的方式支付给甲方。乙方于2016年3月18日前到建委确权当日将第2笔购房定金1 000 000元，以自行支付的方式支付给甲方。乙方于2016年4月25日前到建委确权当日将第3笔购房定金1 200 000元，以自行支付的方式支付给甲方。贷款及首付款：鉴于买受人拟贷款金额为6 700 000元。乙方于2016年8月10日前一日，将第1笔首付款2 900 000元，以建委资金监管的方式支付给甲方（不包含前期支付的全部定金）。乙方于2016年8月10日前一日，将第2笔首付款160 000元，以银行托管的方式支付给甲方（不包含前期支付的全部定金）。申请购房按揭贷款：甲乙双方应于接到丙方贷款面签的通知后3日内前往银行或贷款机构办理贷款面签手续。房屋评估：甲方应在接到丙方的评估通知后3日内配合评估公司对该房屋进行现场评估。产权过户：甲乙双方同意，于2016年8月10日前，甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照要求到场办理。甲乙双方应当在甲方收到全部房款后30日内办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存100 000元作为物业交割保证金。甲方指定收取购房定金、售房款的账号：持卡人：李某，银行名称：交通银行，银行账号：×××。持卡人：李某，银行名称：香港汇丰银行，银行账号：×××。违约责任：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期1日，违约方应向守约方支付房屋总价款的万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同：(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的；(4)拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的；(6)两套房屋（A45-1、A45-2）的成交是互为条件的，如果一套房屋成交，而另一套不能成交的，如因甲方原因导致不能成交的，则属甲方违约。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同：(2)拒绝购买该房屋的；(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的；(4)乙方已经充分了解房屋的现状并接受且无异议（房屋平面图见附件），两套房屋（A45-1、A45-2）的成交是互为条件的，如果一套房屋成交，而另一套房屋不能成交的，如因乙方原因导致不能成交的则属乙方违约。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金或所付定金不退（以上违约金取其高者计算）；乙方向甲方已付的全部款项冲抵违约金，多退少补。声明：甲方购买房屋时与开发商北京首创阳光房地产有限公司按照两套购买（A45-1和A45-2，即本合同所列房屋），开发商根据甲方需求将两套房屋建成一套独栋别墅，甲方一同出售给乙方，乙方已经知情并认可。网上签约授权委托：甲乙双方作为交易房产的买卖双方当事人，现委托丙方作为我们的合法代理人协助我们办理交易房产的存量房买卖合同网上签约手续。委托期限自本授权委托书签署之日起至委托事项办理完结之日止。”
同时，李某与姜某就45-1号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称45-1买卖合同）及《补充协议》（以下简称45-1补充协议）。45-1买卖合同主要约定：“成交价格8 000 000元，购房定金：买受人在签订本合同的同时支付购房定金1 600 000元。买受人将购房款存入建委指定的中国工商银行存量房交易结算资金专用存款账户，根据《存量房交易结算资金划转协议》办理资金划转手续。在买受人支付全部定金后，双方于本合同签订后63个工作日之前到所在区县建委办理产权过户受理手续。若双方通过银行托管房款，则在申请办理房屋权属转移登记手续前，双方应按约定托管购房款，在办理房屋权属转移登记手续时，双方按约定进行房产及设施的移交确认，出卖人结清物业、供暖等费用，双方办理资金划转手续。双方应当按约定期限履行相关义务，若逾期办理产权变更手续，自逾期之日起违约方按本合同约定的成交价款每日万分之五向守约方支付逾期违约金，如遇税费调整还应赔偿守约方多缴付的税费。双方签订本合同后，甲方违约则甲方立即双倍退还乙方已交的全部款项，或按合同约定成交价款的20%的金额向乙方支付违约金（以上违约金取其高者计算）。乙方违约则所付定金不退，或按本合同约定成交价款的20%的金额向甲方支付违约金（以上违约金取其高者计算）。逾期付款责任：买受人未按照本合同及补充协议的约定时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。当事人双方同意，自本合同签订之日起63个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋转移登记手续。”
45-1补充协议主要约定：“甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价合计8 000 000元，此价格为甲方净得价，不含税。定金：乙方于2016年3月9日将第1笔购房定金200 000元，以自行支付的方式支付给甲方。乙方于2016年3月18日前到建委确权当日将第2笔购房定金 600 000元，以自行支付的方式支付给甲方。乙方于2016年4月25日前到建委确权当日将第3笔购房定金800 000元，以自行支付的方式支付给甲方。购房款：乙方于2016年6月10日前产权过户前一日，将第1笔首付款3 600 000元，以建委资金监管的方式支付给甲方。（不包含前支付的全部定金）。乙方于2016年6月10日前产权过户前一日，将第二笔首付款2 700 000元，以银行托管的方式支付给甲方。（不包含前期支付的全部定金）。产权过户：甲乙双方同意，于2016年6月10日前，甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照要求到场办理。甲方指定收取购房定金、售房款的账号：持卡人：李某，银行名称：交通银行，银行账号：×××。持卡人：李某，银行名称：香港汇丰银行，银行账号：×××。违约责任：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期1日，违约方应向守约方支付房屋总价款的万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同：(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的；(4)拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的；(6)两套房屋（A45-1、A45-2）的成交是互为条件的，如果一套房屋成交，而另一套不能成交的，如因甲方原因导致不能成交的，则属甲方违约。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同；(2)拒绝购买该房屋的；(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的；(4)乙方已经充分了解房屋的现状并接受且无异议（房屋平面图见附件），两套房屋（A45-1、A45-2）的成交是互为条件的，如果一套房屋成交，而另一套房屋不能成交的，如因乙方原因导致不能成交的则属乙方违约。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款20%向甲方支付违约金或所付定金不退（以上违约金取其高者计算）；乙方向甲方已付的全部款项冲抵违约金，多退少补。声明：甲方购买房屋时与开发商北京首创阳光房地产有限公司按照两套购买（A45-1即本合同所列房屋）和（A45-2），开发商根据甲方需求将两套房屋建成一套独栋别墅，甲方一同出售给乙方，乙方已经知情并认可。网上签约授权委托：甲乙双方作为交易房产的买卖双方当事人，现委托丙方作为我们的合法代理人协助我们办理交易房产的存量房买卖合同网上签约手续。委托期限自本授权委托书签署之日起至委托事项办理完结之日止。”
上述买卖合同及补充协议签订后，出于对上述两套房屋共同出售税务问题的考虑，双方商定将45-1号房屋过户至李某之父李某荣名下，由其代为持有履行。2016年4月19日，该45-1号房屋产权登记变更至李某荣名下。后姜某、谢某按约定于2016年4月25日前付清了45-1号房屋全部定金1 600 000元及45-2号房屋全部定金2 400 000元。
在办理45-2号房屋贷款过程中，因两套房屋中间隔断被打开，银行回复无法区分而无法批准贷款。2016年6月初，姜某、谢某与李某一方在房地产经纪公司并由该公司主持，就将45-1、45-2号房屋一并抵押及相应变更45-1号房屋买受人等事宜进行了协商，但双方未能就此变化及时签订补充协议。此后，房地产经纪公司于2016年6月7日为双方办理了45-1号房屋网签撤销手续。姜某、谢某则另以境外付款方式即分别于2016年7月8日、7月20日、7月27日及8月3日从美国向李某的香港账户支付45-1号房屋首付款共计美元 609 785.71元，折合人民币4 035 000元。2016年6月28日，房地产经纪公司经办人曾就办理45-2号房屋贷款面签事宜联系李某一方，但因李某之妻不在国内而未果。2016年8月18日，房地产经纪公司向李某发出《履约通知》，通知其在接到通知后立即与公司经办人联系，确认三日内办理银行面签等手续的时间，但未得到李某的回应。8月28日，李某以谢某逾期15日仍未支付45-2号房屋首付款构成违约为由要求解除双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。谢某遂诉至法院要求继续履行。
原告诉讼请求
1.判令李某继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.判令李某协助办理45-2号房屋过户手续；3.本案诉讼费由李某负担。
被告辩称并反诉
双方买卖合同和补充协议所约定的交易顺序是先由姜某全款购买北京市海淀区45号楼1至2层45-1号房屋（以下简称45-1号房屋），再由谢某银行按揭贷款购买45-2号房屋，该交易顺序根本不能变更。即使双方同意“变更”，变更的内容也仅仅只是45-1号房屋的购房人，不能改变付款时间和过户时间。李某同意变更45-1号房屋的购买人。原告未按时支付购房款故被告依照合同约定行使了解除权，二人的买卖关系已经消灭，被告无需再继续履行买卖合同及补充协议。相反，法院应确认该合同及补充协议已经解除。
确认我与谢某、房地产经纪公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已于2016年8月25日解除，反诉费由谢某负担。
第三人述称
合同签署后姜某和谢某依约于4月25日前付清定金总计人民币4 000 000元。双方在2016年6月7日前没有任何争议，都是按照约定履行。后由于银行和担保公司反馈，45-1、45-2中间隔断被打开，房本是两个，银行给我们的回复是没有办法区分两套房屋，因房屋主体结构改变（涉及相邻权问题），按原计划以45-2房屋单套抵押贷款将无法获批。解决相邻权问题最直接的方法是将两套房同时进抵才有可能获得批贷。虽然实际执行还是按45-1全款支付，45-2申请贷款6700 000元，为使贷款申请更容易获批，同时考虑到45-1的购房人姜某72岁（超过70岁且名下唯一住房）等因素，银行建议在贷款申请中将两套同时抵押在谢某一人名下。经纪人董某于6月初召集买卖双方在我公司洽谈室商讨贷款遇到的问题及解决方案。双方能够达成的一致是：撤销45-1网签，延迟45-1的过户。后45-1、45-2的履行顺序发生变化，就是将45-1的产权过户时间延后，先办理45-2的银行抵押贷款，完成后再进行45-1的交易。按照之前的约定应该是2016年6月10日办理45-1的过户手续，并支付3 600 000元房款。但根据当时履行情况，无法在当天办理完成。所以双方一致同意延迟过户，并撤销45-1的网签。同时卖方还要求以美元的方式境外支付，购房人也同意境外支付美金的要求。付款日期与过户两个条件是买卖双方协商一致后所达成的相互的，并列的条件。即便按照文意来解释，6月10日产权过户，如果不过户，付款条件也不成就。6月7日撤销网签是达成一致的行为，6月10日没有网签，也就无法过户。合同约定45-1的付款是有条件的，是“6月10日前产权过户前一日”，6月10日产权过户与付款时间是两个不可或缺的条件，过户与付款直接连接在一起。因此，双方合意将45-1的过户日期延后。45-1的首付款是卖方李某要求继续以美金的方式跨境支付，购房人也支付了美金，至于付款比例及期限我们没有参与，是买卖双方自行在协商。从6月26日到7月5日，购房人一直通过转汇美元的方式进行支付，超过了第一笔首付款3 600 000元，按照当时的汇率付到了400多万元。双方出现争议和履行变更后，我公司积极草拟补充协议，也试图组织争议双方进行协商，但针对补充协议，双方一直未能签署。依据京建发（2011）276号要求，房屋过户必须有一部分自有资金进行银行托管，如果不支付到监管账户将无法办理过户。实际履行过程中，因购房人跨境支付款项（约合400多万人民币）已实际超过双方合同约定的3 600 000元。购房人在卖方未配合其办理贷款手续的情况下，对继续直接支付剩余房款向我方进行咨询。我方根据上述规定，并参照交易惯例同样也向购房人提示了通过非资金监管的方式，自行直接划转房款所存在的交易风险。45-2拟贷款6 700 000元，要先面签才能获知银行实际批贷金额。若批贷金额少于6 700 000元，就要在原合同约定2 900 000元房款的基础上增加这未能获批的金额，所以说面签与付款是有先后顺序的。合同约定于7月10日前办理完成银行贷款手续。我公司经纪人董某在6月28日向卖方提出配合面签并办理45-2银行贷款手续，当时收到卖方爱人姚某的回复是在国外，不能提前回国办理面签，要8月4日才能回国。购房人与我方只能等待其回国后，再办理银行面签手续。8月5日我公司经纪人董某又通知卖方办理银行面签，但是卖方仍未配合面签。我公司8月18日向卖方送达书面《履约通知》要求三日内到场配合办理银行面签手续。而卖方三日内都没有到场面签，也没有以短信或微信形式告知。后争议双方8月24日来到我公司见面，卖方提出涨价3000 000元，同意涨价就签署补充协议，不同意就不谈了。同时拒绝为跨境到账的400多万元打收条。我公司经纪人董某将卖方涨价信息及时反馈给购房人，购房人当时拒绝了涨价要求。评估报告出具后，李某妻子姚某在9月30日提出涨价8 000 000元都不卖了，最终未能完成涉案房产的交易过户。
一审裁判理由及结果
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
本案中，姜某、谢某与李某在房地产经纪公司居间下，自愿就本案45-1号房屋及另案45-2号房屋签订房屋买卖合同及补充协议，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，双方当事人应当本着诚实信用原则履行约定义务。根据合同性质及约定，姜某、谢某主要负有支付购房款之义务，李某则主要负有交付房屋并办理过户义务，又因双方约定两套房屋履行互为条件，李某还负有配合办理贷款之义务。双方于该两套房屋买卖合同实际履行初期无异议，姜某、谢某已按约定支付两套房屋的全部购房定金，李某亦按双方约定将45-1号房屋产权过户至父亲李宝荣名下代持履行。在办理贷款过程中，因两套房屋结构问题而无法取得银行贷款审批，双方当事人就此进行了协商，但因未能及时签订补充协议及履行而引发争议。
庭审中，双方当事人互诉对方违约，争议焦点在于姜某、谢某是否构成根本违约，李某是否有权行使合同解除权，法院就此分析认定如下：
第一，从双方当事人上述补充协议关于首付款的付款约定看，姜某、谢某的实际付款时间与付款金额，确存在一定程度的逾期与不足，但该逾期与不足确又存在特殊原因。庭审已查明，因两套房屋结构的特殊性，双方当事人约定两套房屋的交易互为条件，但若按双方当事人补充协议关于贷款的约定执行，45-2号房屋的贷款又将无法获得审批通过，这一结果势必影响两套房屋交易的整体实现。为此，双方当事人在房地产经纪公司主持下，专门就变更、调整原买卖合同及补充协议以解决该贷款问题进行了协商与约定。该一系列事实的出现，是姜某、谢某未按补充协议约定付款的重要原因。
第二，根据房地产经纪公司陈述，双方当事人在上述协商过程中，已就撤销网签、延迟45-1号房屋过户及变更两套房屋的先后履行顺序之变更内容达成一致意见。李某虽于庭审中对房地产经纪公司陈述的双方约定内容不予认可，否认已就原买卖合同及补充协议作出变更，但经法院询问，仍可确定李某对将两套房屋一并抵押、变更45-1号房屋买受人及其原因是知晓并同意的，李某未能就其上述否认主张向法院提供充分反证。李某另主张在协商中其曾明确表示不能影响补充协议关于付款约定的事实，姜某、谢某不予认可，房地产经纪公司未作相应证明，李某未能就此向法院提供证据。双方当事人在协商过程中，未能就可能发生相应变更的全部内容达成并签订补充协议，但仍可确定双方当事人对于45-1号房屋买受人主体变更及两套房屋一并抵押的履行方式变更已达成一致意见。这一主体及履行方式的变更，势必会对双方当事人的后续履行产生影响，包括撤销原网签合同并重新签订网签合同、原45-1号房屋补充协议约定的过户时间同时也是首付款截止的付款限期亦会发生变化等。故姜某、谢某基于双方当事人达成的上述变更，未全部按原补充协议约定履行，并非无故恶意拒绝履行或拖延履行。
第三，根据现有证据，可证明在双方当事人协商后，乃至原补充协议约定的付款时间届满后，李某并未及时行使合同解除权，相反，双方当事人的系列履行行为亦于事实上变更了原补充协议约定的履行内容。其中，在双方当事人协商之后不久，为了实现45-1号房屋买受人变更为谢某而重新办理网签，姜某与李某的原网签合同已实际被撤销。李某于庭审中表示对于房地产经纪公司撤销网签不知情且未授权，但其主张与双方当事人上述补充协议中关于授权房地产经纪公司代理网签手续的约定内容不符，且其未就房地产经纪公司陈述的事实，向法院提供相应反证。特别是于补充协议约定付款时间届满后，姜某、谢某通过境外付款方式，向李某的香港账户多次汇付了购房首付款，双方微信聊天记录内容显示，李某配合确认境外账户等信息并接受付款，未曾就此付款方式变化提出异议。庭审中，李某主张境外付款方式系姜某、谢某主动提出，此主张与双方微信聊天记录内容不符，其未能就此主张向法院提供相应证据。故该境外付款事实，可视为李某已放弃行使合同解除权。
第四，上述因房屋结构问题导致无法取得贷款事实的出现，原本非可归责于双方当事人。但当遇有该等事由出现时，双方当事人均应本着促成交易实现的原则，进行积极协商并寻求其他途径解决该障碍。而在本案中，对于房地产经纪公司发出的履约通知，李某并未给予积极回应。且姜某、谢某提供的录音证据内容另显示，李某在通知解除合同前，还曾通过房地产经纪公司向姜某、谢某提出了提高售价的要求。可见，导致双方当事人未能及时达成新的付款约定等内容并签订补充协议的原因主要在李某。
综上所述，根据合同法相关规定及双方当事人补充协议约定，姜某、谢某的履行行为只有在构成根本违约的情况下，李某才有权行使合同解除权。根据现已查明的上述原因及双方实际履行事实，如果说姜某、谢某存在一定不符合双方当事人补充协议约定的履行行为的话，那这一违约行为的程度亦属显著轻微，并未对李某利益及双方当事人合同目的实现构成实质损害，尚不构成根本违约。相反，李某在同意变更买受人等情形下，不配合办理贷款手续，特别是在发出解除通知前，本市房价已出现明显上涨的情势下，单方提出提高售价，有违诚实信用原则，其亦无权行使合同解除权。故现谢某要求继续履行，法院予以支持。相应地，法院对李某要求确认解除的请求不予支持。
据此，判决：一、谢某与李某、北京某房地产经纪有限公司于2016年3月9日，就北京市海淀区45号楼45-2号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》继续履行；其中，谢某于本判决生效后15日内一次性将上述房屋剩余购房款9 860 000元付至法院指定账户，李某于该款全部到账后7日内配合谢某办理该房屋过户手续并交付房屋，将该房屋产权过户至谢某名下；二、驳回李某的全部反诉请求。
二审上诉
李某不服一审判决，提起了上诉。
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
律师总结
首先，对于买卖合同及补充协议的效力，毫无疑问是合法有效的，故合同双方应遵守诚实信用原则，按照合同约定行使权利并履行义务。
其次，本案的争议焦点有二：一、45-1号房屋的首付款支付时间是否发生变更；二、李某是否享有合同解除权，其于2016年8月25日发出的解除通知是否发生解除合同的效力。
一、45-1号房屋的首付款支付时间是否发生变更。双方在合同履行过程中，由于两套房屋结构问题导致45-2号房屋无法单独取得贷款，故双方变更了履行主体及履行方式，即将45-1号房屋的买受人变更为谢某，并将两套房屋一并抵押贷款。这一主体及履行方式的变更，势必会对双方当事人的后续履行产生影响。关于付款及过户时间，45-1号房屋补充协议约定：乙方于2016年6月10日前产权过户前一日，将第一笔首付款360万元，以建委资金监管的方式支付给甲方，于2016年6月10日前产权过户前一日，将第二笔首付款270万元，以银行托管的方式支付给甲方。双方于2016年6月10日前，甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续。从合同整体解释来看，首付款支付时间是由过户时间确定的，二者不能单独割裂。在审理中，房地产经纪公司也陈述，双方当事人在上述协商过程中，已就撤销网签、延迟45-1号房屋过户及变更两套房屋的先后履行顺序之变更内容达成一致意见。李某于2016年6月10日后陆续接受谢某境外付款，对谢某的付款行为并未提出异议，并未主张依据原合同迟延付款15日行使解除权，而是以其实际行为认可了45-1号房屋首付款时间发生变化。
同时，就撤销45-1号房屋网签后，重新进行网签的时间，及45-1号房屋第二笔首付款办理银行监管账号的时间，双方均未进一步进行约定。双方应当本着促进交易实现的原则签订补充协议进一步确定各自的义务，而在本案中，对于房地产经纪公司发出的《履约通知》，李某并未给予积极回应。且姜某、谢某提供的录音证据内容另显示，李某在通知解除合同前，还曾通过房地产经纪公司向姜某、谢某提出了提高售价的要求。可见，导致双方当事人未能及时达成新的付款约定等内容并签订补充协议的原因主要在李某。
二、李某是否享有合同解除权，其于2016年8月25日发出的解除通知是否发生解除合同的效力。前述，在谢某未于2016年6月10日前产权过户前一日支付45-1号房屋购房款的情况下，李某并未行使解除权，以实际行为认可了45-1号房屋的首付款支付时间的变更。后李某以谢某未支付45-1号房屋全部购房款，45-2号房屋首付款为由，拒绝办理银行面签，以45-2号房屋过户期限届满及谢某未支付全部购房款为由，发出解除合同通知。该解除通知是否发生解除合同的效力，关于银行面签时间，45-2号房屋补充协议做了明确约定约定：甲乙双方应于接到丙方贷款面签的通知后3日内前往银行或贷款机构办理贷款面签手续。2016年6月28日，房地产经纪公司经办人曾就办理45-2号房屋贷款面签事宜联系李某一方，但因李某之妻不在国内而未果。2016年8月18日，房地产经纪公司向李某发出《履约通知》，通知其在接到通知后立即与公司经办人联系，确认三日内办理银行面签等手续的时间，但未得到李某的回应。双方未约定银行面签时间与45-1号房屋购房款支付时间的先后，45-2号房屋的首付款支付时间为2016年8月10日前一日，故李某以谢某未支付45-1号房屋全部购房款、45-2号房屋首付款为由，拒绝办理银行面签，不能成立。由于李某拒绝履行面签义务，导致双方未能在2016年8月10日前完成过户，故李某不享有解除权，其发出的解除通知，不发生解除合同的法律效力。
最后，在房屋买卖过程中，虽然有合同保障，但是实际情况复杂多变，因此常常会引发实际履行不同于合同约定的情况。未避免不必要的纷争，对于合同的变更最好采用书面形式如无法实现则需要证明双方达成了变更合意，义务方已经履行了变更后的义务，权利方接受了该变更。