【北京房产律师】承租人以新冠疫情系不可抗力为由单方解除合同能否成立？
当事人信息
原告(反诉被告)：北京某餐饮有限公司，住所地北京市海淀区上地三街A大厦。
被告(反诉原告)：周某，女，1971年*月*日出生，汉族。
案情介绍
2019年5月28日，某餐饮公司（乙方、承租方）与周某（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市海淀区×××，面积150平方米用于某饺子饭店。租赁期限自2019年8月16日至2024年8月15日止，共计5年租赁期。租金为押1付6，第1年租金为355875元，平均月租金29656元；第2年租金为383250元，平均月租金31938元；第3年递增10%，年租金为421575元，平均月租金35131元；第4年租金同第3年；第5年递增10%，年租金为463733元，平均月租金38644元。租金支付方式为每半年期付：以现金或转账方式汇到甲方指定账户；签定合同之日付首期租金6个月177936元整；每下一个半年期租金需提前30日支付。乙方向甲方支付第一个月的租金29656元作为房屋保证金随同首期租金一同支付。合同签订后，周某将房屋交付给某餐饮公司，某餐饮公司亦交纳了至2020年8月15日前的房租。
后由于新冠疫情爆发，2020年2月13日，某餐饮公司向周某发出《关于终止房屋租赁关系的函》，内容为：“北京某餐饮有限公司与周某女士于2019年5月28日签订租赁合同，约定业主周某将位于北京市海淀区×××商铺，租赁给我公司用于开设某饺子餐厅。自武汉新冠肺炎疫情爆发以来，该餐厅一直处于停业状态，且因各地疫情防控要求，餐厅员工无法返回上班。因此，该餐厅已无法履行贵我双方签订的租赁合同。本次疫情性质属于法律上规定的不可抗力，现我方提出以下申请：1、自2020年2月15日终止租赁合同。2、贵方退还我方租赁押金29656.00元、2020年2月15日之后已缴纳的半年房屋租金177936元、共计207592元。”
周某于2月18日回函：“收到贵司《关于终止房屋租赁关系的函》，对于贵司要求终止租赁合同的申请，我方（周某）不予同意。贵司与我方签订的《房屋租赁合同》租赁期限为五年，自2019年8月16日至2024年8月15日止。现因新冠肺炎疫情防控需要对贵司正常经营产生影响，但从长期看，疫情将很快结束，只是在很短的时间内对贵司经营产生影响，与贵司五年的租金相比，疫情期间只占全部租期很小的比例，贵司长期使用房屋的合同目的仍能实现。在此情况下，贵司以新冠疫情防控为由要求解除租赁合同、退还房屋押金及部分租金没有事实和法律依据，我方不予同意，我方要求贵方继续履行贵司与我方签订的《房屋租赁合同》…考虑到疫情对贵司经营的影响，我方愿意响应政府号召，依据公平原则，为贵司适当延长租期或减免疫情期间的部分租金，合理分担因疫情防控给贵司造成的经济损失，具体方案由双方另行协商。”
2月23日，某餐饮公司欲自经营场所搬出，未得到周某同意，某餐饮公司报警。公安机关进行了调解，后餐饮公司也未搬离。7月20日，周某向某餐饮公司发送《催款、解除及索赔函》，因某餐饮公司未于2020年7月15日前将下半年租金191625元交付周某，故通知某餐饮公司在接到本函后，五日内书面答复，期满拒不回复或作出不付款等其他意思表示，则视为违约，周某就此解除合同的法定权利亦相应成就，并支付违约金，承担经济损失。某餐饮公司收到后，表示异议。
8月17日，某餐饮公司自租赁场所撤出。双方当日签署交接单。某餐饮公司要求退还押金及租金未果，某餐饮公司诉至法院。
原告诉讼请求
1.请求依法判令自2020年2月15日终止租赁合同；2.请求依法判令周某退还我公司租赁押金29656元、2020年2月15日之后已缴纳的房屋租金177936元，共计207592元；3.由周某承担诉讼相关费用。
被告辩称及反诉
第一、某餐饮公司提出终止合同的请求，违反双方约定。某餐饮公司提出解除合同之后，我在2月18日回复中明确，鉴于疫情特殊情况，政府和国家都提出了可以减免房租进行协商的号召，我同意响应号召，为某餐饮公司减免租金或延长租期，以分担经济损失，双方需另行协商继续履行合同。某餐饮公司说员工不能正常上班，没有举出任何证据，包括劳动合同、解除合同、员工手册都没有，只是口头表述不能证明。故我认为某餐饮公司所述其员工隔离未返不是事实。第二、从餐饮业整体看，大部分餐饮企业通过外卖灵活经营都度过了难关，某餐饮公司在疫情之初提出解除合同，以疫情为借口，实质是为减少自己的经营损失。某餐饮公司的证据表明，公司在其他地方还有分店正常营业，本案某餐饮公司关店是因为经营不善做出的调整，疫情不是根本原因，也不是直接原因。某餐饮公司于2020年8月17日才搬离房屋，因此其要求退还租金及押金均无依据，请求法院驳回其诉讼请求。
反诉请求：1.请求判令北京某餐饮有限公司于2020年2月13日向我发出的解除函无效;2.解除我与北京某餐饮公司于2019年5月28日签订的《房屋租赁合同》；3.北京某餐饮有限公司赔偿房屋空置期间租金损失111941元，自2020年8月16日计算至今；4.诉讼费由北京某餐饮有限公司承担。
餐饮公司辩称，第一、我公司各店面疫情之后都与房东做了沟通，有回应的店面都坚持经营，像周某这样消极答复的，都关闭了。疫情期间我公司终止了14家店面。我公司希望继续经营，但是周某消极答复，故我公司只有终止协议。第二、2020年2月15日我公司明确终止合同，但周某阻挠我公司搬离，我公司报警后公安机关建议不要发生冲突，所以没有搬离。我方在2月15日明确解除合同，之后的损失应当周某自行承担，与我公司无关。故我公司不同意周某的反诉请求。
法院裁判理由
法院认为，某餐饮公司与周某签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，故合法有效。合同签订后，双方均履行了合同。后因发生新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件，导致某餐饮公司出现短时间内人员不能返京，店铺不能正常经营等困难；在此情况下，双方应当对合同的履行问题进行充分协商，以合理分担因疫情防控给某餐饮公司造成的经济损失；但某餐饮公司称疫情系不可抗力因素导致其合同完全不能履行，未提供证据证明，其于2020年2月15日发函要求解除双方租赁关系，未能得到周某的同意，现其起诉要求确认双方合同于2020年2月15日解除，缺乏法律依据，本院不予支持。后因某餐饮公司未如约交纳下一期房租，周某提出解除合同，某餐饮公司于2020年8月17日搬离租赁房屋。双方解除合同后，周某应将某餐饮公司交纳的房屋押金退还，并且合理分担因疫情给某餐饮公司造成损失，适当退还某餐饮公司已交纳的房屋租金，具体数额由本院酌情考虑。因某餐饮公司在腾退前一直占用周某房屋，在疫情好转后，可以积极拓展思路通过其他方式缓解疫情带来的经营上的亏损，故其要求退还自2020年2月至8月期间的房租，本院不予支持。周某反诉要求确认某餐饮有限公司于2020年2月13日发出的解除函无效，因本院已就某餐饮公司的解除行为作出认定，故不再作为单独的诉讼请求予以判决；周某称某餐饮公司违约，要求某餐饮公司赔偿自2020年8月腾退房屋以后房屋空置损失，亦缺乏依据，本院不予支持。
裁判结果
综上所述判决如下：
一、确认北京某餐饮有限公司与周某签订的《房屋租赁合同》于2020年8月17日解除；
二、周某于本判决生效后七日内退还北京某餐饮有限公司房屋租金29656元、押金29656元；
三、驳回北京某餐饮有限公司其他诉讼请求；
四、驳回周某全部反诉请求。
律师总结
本案系不可抗力引发的房屋租赁纠纷，承租人以不可抗力为由要求解除租赁合同，出租人不同意。法院判决确认了租赁合同于承租人退租交接当日解除，并就押金退还及租金退还问题进行了判决。裁判结果本着公平原则，笔者认为较为公平。
不可抗力解除合同属于法律明确规定的法定解除权，该解除的行使不需要对方的同意，那么，承租人提出2020年2月15日合同解除为甚么没有得到法院支持呢？原因在于，不可抗力解除合同同时需要达到不可抗力致使不能事项合同目的。本案中，租赁的目的在于餐厅经营，新冠疫情的爆发使得餐饮行业受到了重创，该餐饮公司提出因疫情致使员工无法返岗上班进而无法经营，该公司提出解除的时间是在2月13日，综合来看并不一定会导致餐厅破产，而且也没有提交劳动合同解除，公司注销等证据，确实无法有效证明自己的主张。而且从社会效果来说因为疫情说有行业都受到了不同程度影响，出于促成交易的初衷，我们应该严格适用不可抗力解除的条件。
根据《民法典》第565条的规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。通知到达对方时合同自动解除。但是，实物中，合同双方往往会对是否享有单方解除权产生纠纷，因此，在签订合同时，务必要关注合同解除条件以及解除权行使条款。条款的设置要合理合法方便具体实施，同时，还要注意收集保留相关依据。否则，解除权的行使就会遭到对方质疑合理损失将会因为没有证据支持而不能达到认可。