【北京房产律师】房屋买卖时未告知“凶宅”可能面临的后果有哪些？
案情介绍
2011年3月2日，洪某与王某、金某、中介公司签订代理合同一份，约定王某、金某将某房屋转让给洪某，房屋总价款为678万元。合同载明王某、金某对该房屋的基本情况均已了解。3月16日，王某、金某、洪某三方签订房屋转让合同一份，约定王某、金某将位于某房屋出卖给洪某，房屋总价款为678万元，付款方式为首付275万元，其余申请银行商业贷款。合同签订后，洪某按约支付了首付款275万元，并与银行签订贷款合同一份，约定贷款金额为403万元。事后，洪某支付了全部房款，取得了涉案房屋的产权证，花费了税费、中介费、办理三证费，共计841524.60元，并按照贷款合同的约定按月支付房屋按揭贷款本息。另，2003年8月15日，案涉房屋内曾发生凶杀案，当时在此居住的三人被杀害。王某、金某2007年10月16日与案外人签订《杭州市房屋转让合同》一份，购买该涉案房屋，价格为160万元。
洪某以王某、金某在明知房屋内发生过重大凶杀案件的事实，却故意隐瞒遮盖，使洪某在不明真相的情况下购买该房屋，致使购置价款与其实际房产价值严重不符，且最重要的是使得原告花费巨资购置高档住宅为全家老少安享生活的购房初衷和愿望化为泡影，购买房屋的使用目的无法实现。请求法院撤销原告与被告之间的房屋买卖合同，王某、金某归还洪某购房款678万元并赔偿洪某所支付的税费及利息费用。
法院裁判结果
一审法院判决：一、撤销房屋买卖合同；二、被告返还原告购房款678万元；三、被告赔偿洪某税费、中介费、办理三证费用共计841524.60元的70％计589067.22元、首付款275万元的利息损失的70％、税费、中介费、办理三证费用共计841524.60元产生的利息损失的70％；四、驳回洪某的其他诉讼请求。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
律师总结
“凶宅”的认定：凶宅没有一个法律或者权威的认定，一般认为是发生了自杀或者他杀致人非正常死亡的房子，如果是自然死亡、病亡、意外死亡或者“风水”不好，一般不认为是凶宅。本案中房屋内三人被杀，按照一般理解，可以认定为“凶宅”。
买卖双方对凶宅是否知情：本案中王某、金某从案外人处以明显低于市场价的价格购买了该房屋，并不能合理说明理由，以此认定其知道房屋属于凶宅；而洪某以市场价购买房屋，并没有证据表明买房时了解该房子属于凶宅，认定其购买时不知情。本案中，如果王某、金某从案外人处没有以明显低于市场的价格购买该房屋，那么，如果没有其他的证据，将很难认定王某、金某对 “凶宅”知情。
买方知情与否的后果：洪某是否知道凶宅涉及到他是否购买房屋。如果洪某知道是凶宅，那么他不会购买房屋，也即没有了购买房屋的意思表示，此时洪某与王某、金某没有一致的房屋买卖的意思表示。如果“凶房”与否并不影响买方购房意愿，或者明知就是“凶房”而购买，那么就不能以购房时不知情而主张权利。
卖方行为认定：王某、金某在涉及房屋重大事件、洪某重大利益上没有告知，违反了诚实信用原则，构成欺诈。所签订的合同构成可撤销合同。买方提出撤销合同后，卖方负有返还原物并偿还部分利息的义务。
买方在签订购房合同时应约定房屋涉及凶宅的信息披露义务，同时自己也要多方打听，确保不是凶宅，因为如果卖方是凶案发生后，从其他人处购买的房屋，卖方也不知情或者没有证据证明卖方知情，那么买方将很难解除购房合同退房。
