【北京房产律师】交易尚未取得房屋所有权证的二手房风险何在？
当事人信息
原告（反诉被告）：张某，男，1980年*月*日出生。
被告（反诉原告）：王某，女，1974年*月*日出生。
第三人：陈某，女，1942年2月25日出生。委托代理人王某，女，项目同上。
第三人：北京银行股份有限公司某支行，营业场所北京市朝阳区朝外大街*号。
案情介绍
位于北京市朝阳区××房屋（以下简称涉案房屋）登记在张某名下，面积为205.41平方米，产权证登记时间为2011年10月31日。张某在购买涉案房屋时，曾向北京银行按揭贷款，并于2009年11月27日与北京银行签订了《个人购房按揭贷款借款合同》，向北京银行借款2 810 000元，还款期数为360期。
2010年4月22日，张某与王某签订《房屋买卖合同》，约定张某将涉案房屋出售给王某，因涉案房屋尚未竣工，尚未取得房屋所有权证，预计房产证取得时间为2012年6月。双方约定的房屋总价款为6 000 000元，并约定王某须在房屋买卖合同签订之日起十日内向张某支付购房定金及购房预付款总计3 190 000元。就张某个人银行房贷问题买卖合同中约定：自2010年5月1日起至张某取得该房屋所有权之日，由王某代张某支付涉案房屋的银行按揭贷款，还款金额和时间等以张某与北京银行签订的《个人购房按揭贷款借款合同》为准，同时张某将上述借款合同交由王某保管。王某以贷款方式支付剩余购房款，金额以该房屋总价款扣除王某已支付的定金、预付款及代付银行贷款等全部已付费用后的数额为准。在张某取得涉案房屋所有权证书且该房屋具备银行贷款申请条件之日起三日内，张某将该情况通知王某，王某于收到通知后30日内向银行申办抵押贷款。如王某未获贷款批准的，应自行筹集剩余房屋价款。双方同意在张某取得房产证之日起30日内，双方共同向房屋权属部门申请办理房屋权属转移登记手续。张某在将涉案房屋交付王某时一并将买卖（预售）合同原件、购房发票原件、契税票收据原件，公共维修基金收据原件等交给王某保管。张某未按照约定交付房屋或者未按照约定协助办理房屋转移登记手续，每逾期一日，张某应支付王某已付房价款0.5%的违约金，逾期超过15日的，王某有权选择解除合同，王某解除合同的，张某除应当退还全部已付款外，还应按照全部已付款的10%支付违约金。如王某未按约定时间付款的，每逾期一日应支付应付而未付款0.5%的违约金，逾期超过15日的，张某有权解除合同，张某选择解除合同，王某应支付总房款10%的违约金。
同日，张某和王某签订《二手房买卖协议》，约定张某以6 000 000元的价格将涉案房屋出售给王某，首付款3 190 000元，分三次付清。张某就涉案房屋的贷款由王某承担，按月交纳，从2010年5月1日开始执行。
合同签订后，王某支付给张某首付款3 190 000元（包括定金50 000元），之后在涉案房屋竣工交付后张某将涉案房屋交付给王某，现涉案房屋由王某和陈某实际居住使用至今。
王某自2010年5月开始代偿北京银行按揭贷款，截至2014年6月共还款723 281.14元，北京银行陈述截至2014年6月27日尚余贷款2 587 789.09元未还，贷款逾期本金罚息是160.75元，利息罚息是469.47元。
审理中，张某称王某存在逾期偿还贷款的违约情节，并提交银行账户交易明细佐证，王某称确实有逾期的情况，当时因为王某经济紧张并跟张某商量由张某垫付几期，但张某不同意，王某之后已经想办法偿还了。张某和王某均确认逾期还款的期数为15期，涉及还款金额为199 796.9元。张某称因王某逾期偿还银行贷款导致其银行信用严重受损，造成很大经济损失，并提供信用卡申请进度查询单进行佐证，王某对此不予认可，认为信用卡的申请受到多种因素影响，与本案没有关系。在签订合同时已经将涉案房屋的购房合同原件、按揭贷款合同原件和三张购房发票原件交给了王某，王某称其只收到按揭贷款合同原件和三张购房发票原件，并未收到购房合同原件。
王某称张某在取得产权证并未按照约定为其办理房屋所有权转移登记手续构成违约，并提交房产证复印件佐证。张某称不清楚房产证下发时间，其于2013年11月18日才从北京银行处取得房产证，并未拖延办理房屋过户手续，而且在此之前王某存在逾期还款的违约行为。北京银行称其于2011年12月21日从开发商处领取涉案房屋的房产证，于2012年3月23日报送房管局办理抵押登记，之后于2012年6月13日报送总行，后又过了两三个月才会通知张某领取房产证，但具体时间已经无法核实了。在办理房屋交接时，张某强迫其补交房款 30 000元，张某称是面积补差款，双方协商好的各自负担一半。
张某称如果判决解除合同，同意退还王某交纳的购房款。王某称其坚决要求履行合同，即便法院判决解除合同，也不要求在本案解决房屋装修问题。北京银行称，如法院判决双方买卖合同继续履行，要求先行偿还涉案房屋的按揭贷款。
双方称《房屋买卖合同》并未办理备案登记手续，王某主张双方签订合同在北京市限购政策出台之前且已实际入住，其可以取得房屋产权证。
原告诉求
1.解除张某与王某之间的《房屋买卖合同》及《二手房买卖协议》；2.王某、陈某立即搬出位于北京市朝阳区××房屋，并将该房屋及相关购房合同、按揭贷款合同、购房票据等文件返还给张某；3.王某向张某支付违约金600 000元。
被告辩称
不同意张某的全部诉讼请求，王某没有违约行为。关于按揭贷款的还款时间王某确实有逾期支付的情况，但是之后王某均已经偿还了，按揭贷款不属于未付房款的部分，不构成逾期支付房款。按照合同约定，张某应该在取得产权证之日起30日内协助王某办理标的房屋的过户手续，但张某并未按照该约定履行义务，一直隐瞒标的房屋产权证办理下来的时间，也不协助王某办理标的房屋的产权证。现王某已经支付了首付款，并且入住了标的房屋。由于张某未配合王某办理标的房屋的产权证书，给王某造成了巨大经济损失，故王某反诉要求：1.张某继续履行双方之间的《房屋买卖合同》及《二手房买卖协议》；2.张某支付违约金2 000 000元。
张某对反诉答辩称
张某不同意王某的全部反诉请求。张某于2013年11月18日取得产权证，并自始至终履行合同约定，无违约行为，张某并未隐瞒产权证的取得时间，实际上是王某多次逾期支付北京银行按揭贷款，严重损害了张某的信用记录，王某提交的账户明细表并未加盖银行公章，真实性存在瑕疵。王某所述补交房款是因实测面积增加所致，王某支付该款项也是双方协商一致的结果，张某并未强迫。
第三人述称
陈某称，不同意张某的诉讼请求，其余答辩意见同王某的答辩意见。同意王某的反诉诉讼请求。
北京银行称，标的房屋在北京银行有按揭贷款，本案诉讼需要保证北京银行的本息不受损失，只要把按揭贷款的本息偿还完毕即可。
一审法院裁判理由
《房屋买卖合同》和《二手房买卖协议》是张某、王某的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人均应予以履行。根据《房屋买卖合同》和《二手房买卖协议》所约定内容，张某、王某约定的总房款数额为600万元，其中首付款为319万元，对于余款支付时间、方式未在《房屋买卖合同》中明确约定，而结合涉案房屋在双方签订合同时存在银行按揭贷款281万元且双方在《二手房买卖协议》中约定按揭贷款由王某负担的内容，法院据此确认双方就房款给付问题的真实意思表示是王某除了支付首付款319万元，对于购房余款的支付方式是王某代为偿还涉案房屋的按揭贷款。根据本案查明事实，王某已经按照约定支付了购房首付款，并且在代为偿还北京银行按揭贷款，虽然王某存在逾期偿还银行贷款的情节，但王某也积极采取了补救措施并积极偿还银行贷款，法院据此难以认定王某构成根本违约，故对于张某要求解除《房屋买卖合同》、《二手房买卖协议》以及王某返还购房合同原件及要求王某、陈某腾退涉案房屋的诉讼请求，法院均不予支持，但考虑到王某确实存在逾期偿还银行按揭贷款的情节，会给张某的银行信用记录造成不良影响，法院酌情判处王某给付张某部分违约金，具体数额由法院根据本案案情予以酌定。因涉案房屋存在银行按揭贷款，房产证的办理、领取过程等并非张某能够完全掌控，因此王某主张张某故意拖延不配合办理涉案房屋过户手续的理由不充足，但结合北京银行所述及涉案房屋的房产证登记时间等情节，张某的证据不足以证明其已积极履行了协助王某办理产权过户的义务，因此法院酌情判定张某给付王某部分违约金，具体数额由法院根据本案案情予以酌定。北京银行主张先行偿还按揭贷款借款本息的意见，有相应的事实及法律依据，法院依法予以支持。
据此，一审法院判决
一、王某于本判决生效后三十日内向第三人北京银行股份有限公司红星支行偿还就位于北京市朝阳区××房屋所签订的编号为00401F090101《借款合同》项下全部按揭贷款（具体数额以北京银行股份有限公司红星支行结算为准）。二、张某与王某于二0一0年四月二十二日签订的《房屋买卖合同》、《二手房买卖协议》继续履行，张某于王某还清上述贷款后三十日内协助王某将位于北京市朝阳区××房屋由张某名下过户至王某名下。三、王某于本判决生效后三十日内给付张某违约金二十万元。四、张某于本判决生效后三十日内给付王某违约金十万元。五、驳回张某的其他诉讼请求。六、驳回王某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审介绍
判决后，王某不服上诉至本院，要求撤销原判，予以改判。 上诉理由是：1.原审法院判令上诉人偿还全部按揭贷款缺乏法律和事实依据，该贷款的偿还义务及利息支付义务本应由被上诉人承担，上诉人仅在未付购房款的范围内承担代为支付义务，超过购房款的部分仍应由被上诉人承担；2.原审法院判令上诉人向被上诉人支付违约金缺乏法律和事实依据，在法律对违约责任的承担方式和范围有明确规定、上诉人已经积极采取了补救措施且被上诉人并无实际损失的情况下，原审法院判令上诉人向被上诉人给付违约金20万元缺乏法律和事实依据；3.原审法院认定的被上诉人应向上诉人支付的违约金金额有误。张某同意原审判决。
二审裁判理由
《房屋买卖合同》和《二手房买卖协议》是张某、王某的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人均应予以履行。根据双方合同履行情况，一审法院判决双方继续履行合同，且为了过户解抵押的需要，判决由王某先行偿还银行贷款并无不妥。现王某已实际履行了原审判决第一项，如王某认为其所偿付贷款数额超出其所应当承担的款项可另行起诉。本案双方均存在违约，王某存在逾期偿还银行按揭贷款的情节，会给张某的银行信用记录造成不良影响。而张某亦存在未积极履行协助王某办理产权过户义务的情节。故原审法院酌情判处双方互相给付违约金并无不妥，酌定数额亦无不当。至于王某所主张的因迟延办理产权过户导致税款增加等损失，因尚未发生，本院不予支持。综上，原审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。
二审判决：驳回上诉，维持原判。
律师总结
1.对于卖方，如果协商由买方代自己偿还按揭贷款时，应注意如下情况：买方如果逾期还款，将给卖方造成不良征信记录，这将对卖方日后办理银行业务产生不利影响。
2.对于买方，卖方是否能取得房屋所有权证尚不确定，如果最终卖方未能取得房屋所有权证，买方将可能面临与卖方解除合同、不能实现交易目的之风险。
3.关于房屋价款的支付，双方应在合同中明确约定支付的时间、金额、方式等事项，避免因约定不明发生争议。
4.在交接相关资料过程中，注意留下证明材料，如交付资料一方可要求对方出具“收据”，证明已交接过哪些资料。
5.一方行使合同约定解除权时，应考虑对方的违约程度，考虑对方的行为是否构成根本违约，否则解除行为可能不被法官支持。通过本文引用的判决及我们对其他类似判决的搜索结果来看，在实践中为了维护交易安全、平衡交易双方利益，法官一般会对约定解除权的行使进行限制，如果违约方的违约程度轻微，即使该行为已构成合同约定的合同解除条件，法官一般情况下也可能不会判决解除合同，而判决合同继续履行。