【北京房产律师】如何分辨房屋买卖关系与借贷法律关系？
当事人信息
原告：洪某，女。
被告：甲公司
案情介绍
2013年6月2日，甲公司与乙公司签订《商铺租赁合同》，约定将甲公司开发建设的百富琪商业广场一、二层商铺出租给乙公司。租期自2013年6月1日起至2033年5月31日止。8月21日，甲公司（甲方）又与洪某（乙方）签订两份《商品房购销合同》，就洪某购买百富琪商业广场一、二层商铺进行了约定。001号购销合同约定：一层商业用房按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为3143.02平方米，单价为每平方米2万元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额62860400元；乙方应在2013年8月18日前支付56574360元，2014年1月20日前支付6286040元；交房时间为2013年12月14日；甲方逾期交房，自交房时间届满次日起至实际交房之日止30天内，按每天314302元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按购房款总金额的千分之五支付违约金，合同继续履行。002号购销合同约定：二层商业用房按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为3601.29平方米，单价为每平方米9869元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额35541130元；乙方应在2013年8月18日前支付31987017元，2014年1月20日前支付3554113元；交房时间和违约责任与001号合同约定相同。同日，双方当事人对上述两份合同进行了登记备案。洪某按照甲公司出具的付款委托书载明的收款账户，于当日通过银行转账方式向甲公司汇款56574360元和22825640元，同时还向甲公司法定代表人张某汇款1900万元，共计汇款9840万元。甲公司向洪某出具十张收据，每张金额984万元，共计9840万元。2013年8月26日、9月18日，张某向洪某各汇款368万元，款项用途一栏均记载为私人汇款。后洪某要求甲方交付商铺并配合办理所有权变更手续，但是甲方认为双方是民间借贷而不是商品房买卖，同意交付商铺。洪某遂诉至法院。
原告诉讼请求
1、判令甲公司交付百富琪商业广场a幢一层和二层整层商铺，并于交付之日起40日内协助原告办理所有权证；
2、判令甲公司承担逾期交房的违约责任，支付违约金19350128元；
3、案件受理费、律师费（300万元）等相关费用由甲公司承担。
被告答辩称
本案实际是民间借贷纠纷，房屋买卖合同仅是民间借贷的担保形式，应为无效。洪某主张的逾期交房违约责任，没有合同及法律依据。案件受理费由法院判定，而律师费不是必须发生的费用。
一审法院裁判理由及结果
（一）双方当事人虽然形式上签订了《商品房购销合同》，但百富琪商业广场已于2011年10月28日完成竣工验收，案涉房产于双方签约前也整体出租给乙公司，且洪某明知上述情况。在已经具备交付条件的情况下，双方却将交房时间约定为2013年12月14日，有违常理。（二）从甲公司提交的2010年4月9日其与案外人张某某签订的《商品房购销合同》看，双方约定的百富琪商业广场第四层商铺的买卖价格为每平方米40936.06元，而案涉一层、二层房产交易价格为每平方米2万元及9869元，明显低于甲公司与案外人约定的价格。（三）洪某按约应在2014年1月20日前，分两期支付全部房价款，但其在签约当日就分别向甲公司汇款56574360元和22825640元，同时还向甲公司法定代表人张某汇款1900万元（共计9840万元），已经付清了全部房款，这与正常买房人的付款习惯不符。甲公司在收到上述款项后出具给洪某的是十张收据而非购房发票，此亦违背房屋买卖的交易习惯。（四）在洪某与甲公司无其他业务往来的情况下，甲公司法定代表人张某于2013年8月26日、9月18日向洪某各汇款368万元。对该款项，甲公司认为其与洪某之间实际的借款金额是8000万元，月息4.6%，每月利息即368万元。洪某则认为736万元是甲公司给洪某的销售返点，但双方在合同中并无约定，也无其他证据予以证实。双方当事人上述一系列行为明显不符合房屋买卖的一般交易习惯，故应认定双方所签《商品房购销合同》名为房屋买卖实为借款担保，双方之间系名为房屋买卖实为借贷民事法律关系。洪某主张其与甲公司之间是房屋买卖关系，与法院认定的法律关系不一致。一审法院向洪某进行了释明，洪某仍坚持其诉讼请求不予变更。
综上，一审法院判决：驳回洪某的诉讼请求。
二审裁判理由及结果
洪某不服一审判决，向某最高院提起上诉。最高院院认为，根据当事人上诉、答辩意见，并经其当庭确认，本案二审争议焦点为：一、双方当事人之间法律关系的性质；二、甲公司应否向洪某交付案涉房产并协助办理所有权变更登记；三、甲公司应否以及如何承担逾期交房的违约责任，应否承担洪某支付的律师费。
一、关于双方当事人之间法律关系的性质问题
民事法律关系是民事法律规范调整社会关系过程中形成的民事主体之间的民事权利义务关系。除基于法律特别规定，民事法律关系的产生、变更、消灭，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致才能形成。判断民事主体根据法律规范建立一定法律关系时所形成的一致意思表示，目的在于明晰当事人权利义务的边界、内容。一项民事交易特别是类似本案重大交易的达成，往往存在复杂的背景，并非一蹴而就且一成不变。当事人的意思表示于此间历经某种变化并最终明确的情况并不鲜见。有些已经通过合同确立的交易行为，恰恰也经历过当事人对法律关系性质的转换过程。而基于各自诉讼利益考量，当事人交易形成过程中的细节并不都能获得有效诉讼证据的支撑。合同在性质上属于原始证据、直接证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条有关证据证明力认定原则的规定，其应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据，应当重视其相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力。仅可在确有充分证据证明当事人实际履行行为与书面合同文件表现的效果意思出现显著差异时，才可依前者确定其间法律关系的性质。亦即，除在基于特定法政策考量，有必要在书面证据之外对相关事实予以进一步查证等情形，推翻书面证据之证明力应仅属例外。民事诉讼中的案件事实，应为能够被有效证据证明的案件事实。此外，透过解释确定争议法律关系的性质，应当秉持使争议法律关系项下之权利义务更加清楚，而不是更加模糊的基本价值取向。在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系且该隐藏法律关系真实并终局地对当事人产生约束力的场合，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映，避免当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果出现。此外，即便在两种解读结果具有同等合理性的场合，也应朝着有利于书面证据所代表法律关系成立的方向作出判定，藉此传达和树立重诺守信的价值导向。综上，若要否定书面证据所体现的法律关系，并确定当事人之间存在缺乏以书面证据为载体的其他民事法律关系，必须在证据审核方面给予更为审慎的分析研判。
根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第七条规定，“交易习惯”是指，不违反法律、行政法规强制性规定的，在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法，或者当事人双方经常使用的习惯做法。《中华人民共和国合同法》针对“交易习惯”问题作出相关规定，其意旨侧重于完善和补充当事人权利义务的内容，增强当事人合同权利义务的确定性。而本案并不涉及运用交易习惯弥补当事人合同约定不明确、不完整所导致的权利义务确定性不足的问题。在前述立法意旨之外，运用“交易习惯”认定当事人交易行为之“可疑性”，应格外谨慎。首先，关于房屋交付时间问题。案涉房产存在违反规划超建楼层且尚未报批即行出售的事实，在此情况下，当事人约定在合同签订之日后近四个月时交付房产。而即便不考虑前述事实，在现房买卖情形中，如何约定交房期限方符合“交易习惯”，有无必要乃至是否形成“交易习惯”，同类一般交易判断是否已经形成普遍共识，尚存较大疑问。其次，关于房屋价格问题。抛开此节是否属于“交易习惯”的问题，对不合理低价的判断，亦须以当时当地房地产管理部门公布的同等房地产之价格信息为参考依据。虽甲公司称对其法定代表人张晓霞与张琳婕是否为亲属关系不得而知，但其确认张琳婕同张传文（与张晓霞户籍迁移时间、原因，迁出及迁入地均相同）身份证号相同的事实。张琳婕与甲公司《商品房购销合同》的备案登记，已于2014年4月22日（一审庭审时间为2014年9月23日）因退房原因被注销。一审法院未查明相关事实，亦未对甲公司在一审庭审中所作陈述与前述合同约定单价出现明显差异的事实给予必要关注，径以双方当事人约定价格明显低于甲公司与张琳婕在案涉合同签订之日近30个月前所订合同中约定价格为主要理由，否定本案双方当事人之间存在房屋买卖法律关系，理据不足。此外，至本案当事人签约时（2013年8月21日），昆明市进一步加强商品房预售管理实施意见已经在当地施行（2011年1月1日生效）。根据该意见的前述相关规定，可以认定洪某所持本案交易价格符合合理区间的主张成立。再次，关于付款问题。案涉合同约定的购房款支付方式为分期支付，但在洪某所为一次性支付及甲公司受领给付的共同作用下，应当认定其属于合同履行之变更。将此种合同履行变更视作与正常买房人的付款习惯相悖，理据尚不充分。而洪某向甲公司法定代表人张晓霞付款1900万元，也符合该公司所出具付款委托书的要求。购房发票系当事人办理房地产变更登记过程中所必需，一审法院认定甲公司此前先行开具购房款收据违背房屋买卖“交易习惯”，并得出当事人之间不存在房屋买卖法律关系的结论，缺乏足够的事实和法律依据。对本案736万元款项性质，双方所述均无合同依据且无其他证据佐证。然据前所述及，也不宜基此通过解释和推断得出推翻书面证据所反映当事人法律关系存在的结论。最后，关于借贷法律关系问题。洪某与甲公司签订了房屋买卖合同且已经备案登记，在实际履行过程中，虽然有些事实可能引发不同认识和判断，但在没有任何直接证据证明洪某与甲公司之间存在民间借贷法律关系，且甲公司对其所主张民间借贷法律关系诸多核心要素的陈述并不一致的情况下，认定双方当事人之间存在民间借贷法律关系，缺乏充分的事实依据。本案二审庭审时，当庭播放了沈汉卿与甲公司法定代表人张晓霞于2014年11月10日（一审庭审之后）的通话录音。其时，甲公司一审所持抗辩意见已经固定，但甲公司法定代表人张晓霞在通话中对洪某之购房人身份却是认可的。至于甲公司主张支付吴基协的1840万元系其所归还的借款本金问题，因其未提供任何证据支持，本院难予采信。如有争议，当事人可另循法律途径解决。
证明标准是负担证明责任的人提供证据证明其所主张法律事实所要达到的证明程度。本案中，洪某已经完成双方当事人之间存在房屋买卖法律关系的举证证明责任，甲公司主张其与洪某之间存在民间借贷法律关系。按照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条规定，甲公司之举证应当在证明力上足以使人民法院确信该待证事实的存在具有高度可能性。而基于前述，甲公司为反驳洪某所主张事实所作举证，没有达到高度可能性之证明标准。较之高度可能性这一一般证明标准而言，合理怀疑排除属于特殊证明标准。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零九条对排除合理怀疑原则适用的特殊类型民事案件范围有明确规定。一审法院认定双方当事人一系列行为明显不符合房屋买卖的“交易习惯”，进而基于合理怀疑得出其间系名为房屋买卖实为借贷民事法律关系的认定结论，没有充分的事实及法律依据，也不符合前述司法解释的规定精神，本院予以纠正。
二、关于甲公司应否向洪某交付案涉房产并协助办理所有权变更登记的问题
甲公司与洪某所签两份《商品房购销合同》，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款规定，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在洪某已经按约支付全部价款的情况下，甲公司应当依法按约向洪某交付房产并协助办理所有权变更登记。百富琪商业广场存在违规超建的事实，但该行政违法并不针对本案争议房产，甲公司向洪某交付房产并不存在法律上和事实上的障碍，对洪某有关甲公司交付案涉房产的诉请，本院予以支持。而因前述行政违法行为构成案涉房产所有权变更登记之法律障碍，于本案中直接判决甲公司履行办理所有权变更登记义务并不妥当。甲公司应在相关行政违法事项消除后，协助洪某办理所有权变更登记。后续事项如因新的事实出现而再起争议，洪某可另循法律途径解决。
三、关于甲公司应否以及如何承担逾期交房的违约责任，应否承担洪某支付的律师费的问题
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，甲公司逾期交房构成违约，理应依法承担相应的违约责任。按照双方当事人有关甲公司逾期交房违约责任的约定，甲公司应承担的违约金为：314302元×30日×2=18858120元；62860400元×5‰=314302元；35541130元×5‰=177705.65元；以上合计19350127.65元。洪某要求甲公司承担19350128元的违约责任有合同依据。考虑到洪某对其收取的736万元款项性质的主张未能提供充分证据，为更好平衡当事人利益，该款可从违约金总额中予以相应扣减。据此，甲公司应向洪某支付违约金11990128元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。律师费300万元的支出，并非洪某主张权利必然发生的费用，在当事人对此并无特别约定的情况下，洪某亦未充分证明该损失额与甲公司违约行为之间的直接因果关系，故对洪某此项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定双方当事人之间名为房屋买卖实为借贷法律关系，并据此驳回洪某的诉讼请求，认定事实和适用法律错误，本院予以纠正。洪某上诉主张其与甲公司之间存在房屋买卖法律关系，并要求甲公司承担继续履行等违约责任，有事实和法律依据，对其合理部分，本院予以支持。判决如下：
一、撤销云南省高级人民法院（2014）云高民一初字第*号民事判决；
二、甲公司于本判决生效后十日内向洪某交付百富琪商业广场一层、二层商业用房；
三、甲公司于百富琪商业广场所涉行政违法事项消除后四十日内协助洪某办理一层、二层商业用房所有权变更登记；
四、甲公司于本判决生效之日起十日内向洪某支付违约金11990128元；
五、驳回洪某的其他诉讼请求。
律师总结
在确定双方当事人之间法律关系的性质问题时，最高人民法院从以下几个方面予以充分论证。
1、双方意思表示一致才能形成民事法律关系
除基于法律特别规定，民事法律关系的产生、变更、消灭，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致才能形成。判断民事主体根据法律规范建立一定法律关系时所形成的一致意思表示，目的在于明晰当事人权利义务的边界、内容。一项民事交易特别是类似本案重大交易的达成，往往存在复杂的背景，并非一蹴而就且一成不变。当事人的意思表示于此间历经某种变化并最终明确的情况并不鲜见。有些已经通过合同确立的交易行为，恰恰也经历过当事人对法律关系性质的转换过程。而基于各自诉讼利益考量，当事人交易形成过程中的细节并不都能获得有效诉讼证据的支撑。
2、从书面合同作为直接证据的证明力高于间接证据来判断
在数个证据对同一事实的证明力大小比较时，应坚持原始证据的证明力一般大于传来证据，直接证据的证明力一般大于间接证据的原则，这应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据。合同在性质上属于原始证据、直接证据，相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力。
当当事人的实际履行行为与书面合同表现的效果意思不同时，如何确定法律关系的性质？对此，最高人民法院认为，民事诉讼中的案件事实，应为能够被有效证据证明的案件事实。仅可在确有充分证据证明当事人实际履行行为与书面合同文件表现的效果意思出现显著差异时，才可依前者确定其间法律关系的性质。即是说，除非基于特定法政策考量而有必要在书面证据之外对相关事实予以进一步查证等情形，推翻书面证据之证明力应仅属例外。
若要否定书面证据所体现的法律关系，并确定当事人之间存在缺乏以书面证据为载体的其他民事法律关系，必须在证据审核方面给予更为审慎的分析研判。
3、透过解释确定争议法律关系的性质，应当秉持使争议法律关系项下之权利义务更加清楚的基本价值取向
在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系且该隐藏法律关系真实并终局地对当事人产生约束力的场合，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映，避免当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果出现。即便在两种解读结果具有同等合理性的场合，也应朝着有利于书面证据所代表法律关系成立的方向作出判定，藉此传达和树立重诺守信的价值导向。
4、运用“交易习惯”认定当事人交易行为之“可疑性”，应格外谨慎
根据《合同法解释（二）》第七条规定，“交易习惯”是指，不违反法律、行政法规强制性规定的，在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法，或者当事人双方经常使用的习惯做法。《合同法》针对“交易习惯”问题作出相关规定，其意旨侧重于完善和补充当事人权利义务的内容，增强当事人合同权利义务的确定性。而本案并不涉及运用交易习惯弥补当事人合同约定不明确、不完整所导致的权利义务确定性不足的问题。
首先，关于房屋交付时间的“交易习惯”。
案涉房产存在违反规划超建楼层且尚未报批即行出售的事实，在此情况下，当事人约定在合同签订之日后近四个月时交付房产。而即便不考虑前述事实，在现房买卖情形中，如何约定交房期限方符合“交易习惯”，有无必要乃至是否形成“交易习惯”，同类一般交易判断是否已经形成普遍共识，尚存较大疑问。
其次，关于房屋价格问题。
对不合理低价的判断，亦须以当时当地房地产管理部门公布的同等房地产之价格信息为参考依据。甲公司已确认张琳婕同张传文（与张晓霞户籍迁移时间、原因，迁出及迁入地均相同）身份证号相同的事实。张琳婕与甲公司《商品房购销合同》的备案登记，已于一审庭审前因退房原因被注销。一审法院未查明相关事实，亦未对甲公司在一审庭审中所作陈述与合同约定单价出现明显差异的事实给予必要关注，径以双方当事人约定价格明显低于甲公司与张琳婕在案涉合同签订之日近30个月前所订合同中约定价格为主要理由，否定本案双方当事人之间存在房屋买卖法律关系，理据不足。此外，根据当地政策可以认定洪某所持本案交易价格符合合理区间的主张成立。
再次，付款与购房发票。
合同约定的购房款支付方式为分期支付，但在洪某一次性支付及甲公司受领给付的共同作用下，应当认定其属于合同履行之变更，但将此合同履行变更视作与正常买房人的付款习惯相悖，理据尚不充分。购房发票系当事人办理房地产变更登记过程中所必需，一审法院认定甲公司此前先行开具购房款收据违背房屋买卖“交易习惯”，并得出当事人之间不存在房屋买卖法律关系的结论，缺乏足够的事实和法律依据。
最后，借贷法律关系认定是否正确。
双方签订了房屋买卖合同且已经备案登记，在实际履行过程中，虽然有些事实可能引发不同认识和判断，但在没有任何直接证据证明双方之间存在民间借贷法律关系，且甲公司对其所主张民间借贷法律关系诸多核心要素的陈述并不一致，认定双方之间存在民间借贷法律关系，缺乏充分的事实依据。二审庭审时当庭播放的通话录音证实，甲公司法定代表人张某在通话中对洪某之购房人身份是认可的。
5、当事人举证事实存在，须让法院确信待证事实具有高度可能性
证明标准是负担证明责任的人提供证据证明其所主张法律事实所要达到的证明程度。
本案中，洪某已经完成双方当事人之间存在房屋买卖法律关系的举证证明责任，甲公司主张其与洪某之间存在民间借贷法律关系，举证应当在证明力上足以使人民法院确信该待证事实的存在具有高度可能性。但其为反驳洪某所主张事实所作举证，没有达到高度可能性之证明标准。较之高度可能性这个一般证明标准而言，合理怀疑排除属于特殊证明标准。《民事诉讼法解释》第一百零九条对排除合理怀疑原则适用的特殊类型民事案件范围有明确规定。一审法院认定双方当事人一系列行为明显不符合房屋买卖的“交易习惯”，进而基于合理怀疑得出其间系名为房屋买卖实为借贷民事法律关系的认定结论，没有充分的事实及法律依据，也不符合民事诉讼法解释的规定精神。