【北京房产律师】房屋征收未依法选定评估机构程序违法吗？
当事人信息
原告：周某
被告：乌鲁木齐市天山区人民政府
案情介绍
2000年周某取得了位于乌鲁木齐市天山区解放北路92号*幢*号建筑面积为46.98平方米房屋的所有权证。2005年又获得了该房屋所占用土地的国有土地使用证。
2000年7月6日乌鲁木齐佳安有限责任公司取得用地位置为解放路以东3670㎡的建设用地规划许可证。2002年11月25日乌鲁木齐佳安有限责任公司取得解放北路土地的建设用地批准书。
2012年10月20日乌鲁木齐市天山区人民政府发出征告【2012】12号，内容为：“新疆上海中心”项目工程获得相关部门的审批，并取得了该区域的，项目符号城市发展规划，有助于提升城市品位，现依据的相关规定，制定“新疆国际置地广场”项目房屋征收补偿方案。被征收户43户（个人、单位），房屋征收界定范围：东至：物资局家属院；南至：天山商场；西至：解放北路主干道；北至：东风路主干道。11月17日乌鲁木齐市天山区房屋征收与补偿办公室召开了天山区大十字“新疆上海中心”项目旧城改造房屋征收与补偿安置方案意见征集大会。
为确定被征收房屋评估机构，天山区房屋征收与补偿办公室向被征收户发放评估公司选定征求意见统计表，征求被征收户对评估单位新疆精*房地产估价师、新疆德*房地产估价事务所、新疆正*房地产估价测绘有限公司的选定意见，天山区房屋征收与补偿办公室经汇总，制作评估公司选定意见统计表，显示：征收户中14户选定了评估公司，26户未选，其中新疆精*房地产估价师选定票数12户，新疆德*房地产估价事务所选定票数2户。依据该选定结果，被告天山区政府选定新疆精*房地产估价所为本次征收的评估公司。
2013年5月6日乌鲁木齐市天山区政府发出天山区征告【2013】4号，内容为：为加快“新疆上海中心”项目旧城区改造的需要，经自治区计委立项批准，天山区政府依照（国务院590号令）的相关规定，经依法履行对征收方案进行论证，征求公众意见，根据公众意见对征收方案进行修改的情况，进行社会稳定风险评估等法定程序后，决定对“新疆上海中心”旧城改造项目范围内的房屋依法进行征收，现将天山区征告【2013】4号征收决定有关事项公告如下：一、征收依据：征收项目符合件。三、征收房屋：东至：物资局家属院；南至：天山商场；西至：解放北路主干道；北至：东风路主干道。四、房屋征收部门：天山区房屋征收与补偿管理办公室；五、征收补偿方案：参照执行。六、房屋征收期限：自本公告发布之日起三个月。原告周某房屋在公告征收房屋范围内。
7月26日新疆精*房地产估价所（有限责任公司）对周某房屋作出估价报告，结果为：被征收房屋在估价时点2013年5月6日的估价结果如下：被征收房屋补偿价值：532624元（不包括室内二次装修费及地下室价值），同区位新建普通商品房的均价11359元/平方米。2013年8月3日向原告周某送达了房屋估价报告，被周某拒收。
2013年9月10日被告天山区政府对原告周某作出（2013）乌市天政征【**】号房屋征收补偿决定，因被征收人周某在规定的签约期内未与天山区政府设立的天山区房屋征收与补偿管理办公室（以下简称征收办）就房屋征收补偿安置达成房屋征收补偿协议，依据相关征收规定，作出补偿决定如下：一、被征收人周某可以选择下列货币补偿或者房屋产权调换一种征收补偿方式：1、产权置换方案：给被征收人就地安置写字楼2:1比例可换写字楼23.45㎡，或者异地安置住宅1:1.5比例可安置70.34㎡，安置于南门国际置地，搬家费600元/户，依据新疆精宏房地产估价师评估报告附属物评估价37492元，地下室4㎡×1800元/㎡=7200元，合计退被征收人价款45292元。2、货币补偿方案：依据国有土地上房屋征收评估办法建房【2011】77号，现有新疆精*房地产估价所，新精*乌征字（2013）第SH-22号有证房屋面积：46.89㎡×100％×11359元(评估单位)=532624元,家中附属物:37492元,地下室4㎡×1800元/㎡=7200元,搬家费600元/户，合计为577916元。（备注：交房时按实际安置面积计算多退少补）。二、被征收人应接到本决定后10日内到征收办选择补偿办法，并完成搬迁交付被征收房屋；逾期不选，视为选货币补偿方式，补偿款将提存相关公证部门。原告周某对该房屋征收补偿决定不服，向乌鲁木齐市人民政府申请行政复议，2014年1月2日乌鲁木齐市人民政府作出乌政复决【2013】11号行政复议决定书，维持天山区政府作出的（（2013）乌市天政征【**】号）。
原告诉讼请求
请求判决撤销被告作出的（2013）乌市天政征（**）决定书。
被告辨称
评估公司的选定是依照程序，在征求该片区多数征收户意见后，最终从三家评估公司选定由新疆某房地产估价所（有限责任公司）进行评估。原告提出单方委托评估机关程序违法的理由依法不能成立。我方给原告送达评估报告后，原告未提出复核评估申请。原告提出居住的区域不属于棚户区改造的区域，属于理解错误。原告提出，本案房屋评估价只是等同于同区位新疆商品房的市场均价的理由没有法律依据。综上所述，我方作出具体行政行为证据确凿、适用法律法规正确，程序合法，请求法院维持我方作出的具体行政行为。
法院裁判结果
撤销被告乌鲁木齐市天山区人民政府于2013年9月10日作出的（2013）乌市天政征【**】房屋征收补偿决定。
律师总结
本案的主要争议焦点是天山区政府作出的房屋征收补偿决定程序是否合法，该争议焦点中包含评估机构的选定程序是否合法的问题。
天山区政府认为其采用评估公司选定意见统计表的形式选择评估机构，属于投票方式。而我们根据征收规定可知：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”规定：“房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当在新疆建设网发布邀请公告，邀请潜在评估机构报名参选房屋征收价值评估活动。”规定：“评估机构由被征收人在公布的报名参选的评估机构名单中协商选定，或者采取多数人表决、随机抽取等方式选定。采用协商方式选定评估结构的，协商可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。协商应当经过三分之二以上被征收人的同意；协商不成的，按照多数被征收人的意见，选择采用投票方式或者随机抽取方式选定评估机构。”
根据以上规定可知，天山区政府选定评估机构应遵循的程序为：一、在新疆建设网发布邀请公告，邀请潜在评估机构报名参选房屋征收价值评估活动；二、被征收人协商选定评估机构；二、被征收人不能协商选定的，按照多数被征收人的意见选择采用投票方式或随机抽取方式选定评估机构。而本案中，被告天山区政府未能证明向被征收户公布的三家评估机构是在新疆建设网发布邀请公告后报名参选房屋征收价值评估活动的评估机构，也未能证明其先由被征收人协商选定评估机构，因协商不成，才采用投票方式选定评估机构，而其采用投票选定的评估机构也违反了多数被征收人表决的原则，所以被告天山区政府选定新疆精*房地产估价师（有限责任公司）为评估机构的程序违法。因此，该评估机构作出的亦违法，进而导致天山区人民政府依据作出的（2013）乌市天政征【**】房屋征收补偿决定程序违法。这一程序违法性最终导致了政府决定因违法被撤销。