【北京房产律师】买受人转让房屋后还能追究开发商的违约责任吗？
当事人信息
原告：刘某
被告：X房地产公司
案情介绍
2006年10月13日，刘某（买受人）与X房地产公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定刘某购买位于北京市四季青镇西冉村兴业新村某商品房，该合同第十一条约定出卖人应当在2008年12月31日前向买受人交付该商品房；第十二条约定公共绿地于2009年5月31日达到使用条件，公共道路于2009年2月28日达到使用条件，会所于2008年12月31日完工，但未在合同中约定绿地的面积和范围，也未对建设绿地、公共道路、会所、水系、木桥等约定违约责任。后X房地产公司于2009年6月13日与刘某办理收房手续。交房后，刘某发现当初购房合同承诺的公共道路、绿地、会所等都没有施工完毕并且规划得不合理且面积小。刘某遂要求房地产公司赔偿损失。
原告诉讼请求
判令被告*房地产公司继续履行《北京市商品房预售合同》中修建会所的义务。
判令被告立即停止正在进行的违章建筑施工，并填埋水系、拆除木桥。
判令被告支付原告损害赔偿金。
法院裁判理由及结果
法院认为刘某与X房地产公司签订商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现该项目已经竣工验收合格，刘某已经入住房屋，X房地产公司已经按照约定履行自己的义务。刘某以X地产公司违约为由提出诉讼请求。根据刘某提交的照片显示小区现有绿地和可通行的道路，并根据刘某与X房地产公司签订的合同并无对建设绿地、公共道路的具体标准和范围作出明确约定，在双方无明确约定的情况下，刘某要求X物业公司继续履行建设绿地、公共道路缺乏法律依据；现刘某亦认可会所已经建成，故对于其要求X房地产公司履行修建会所的诉讼请求法院不予支持。对于刘某要求X房地产公司立即填埋水系、拆除木桥的诉讼请求，双方在合同中对于水系、木桥具体事项并无明确约定，刘某无权以X房地产公司违反约定为由要求其立即填埋水系、拆除木桥，对其该项诉讼请求法院予以驳回。对于刘某要求创辉房地产公司支付损害赔偿金、立即停止正在进行的违章建筑施工的诉讼请求，缺乏法律依据，法院依法不予支持。
一审法院判决驳回原告的全部诉讼请求。
刘某不服法院判决，提起上诉。二审期间，X房地产公司主张刘某已将诉争房屋出售，其已经丧失了诉争房屋的所有权，买方已经取得了房屋所有权证。在此情况下，刘某仍坚持诉讼。二审法院经审理，维持了一审判决。
律师总结
买受人转让房屋后还能否追究开发商的违约责任这一问题，需解决以下两个问题：第一，什么是违约责任；第二，房屋转让后，原房屋预售合同买受人是否可向出售人主张违约责任。
一、什么是违约责任
所谓违约责任，是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事责任。主张违约责任以双方存在合同关系为基础，并具备以下条件：合同义务未获履行或履行的合同义务与约定不符。由于合同义务的履行状态可分为三个阶段：未履行，正在履行，已履行完毕。故前述履行义务不符合约定，应指正在履行和已履行完毕的义务不符合约定。故合同义务履行完毕后，如发现违约情况，合同当事人有权主张违约方承担违约责任。在商品房预售合同中，原房屋买受人在开发商向其交付房屋后，如其认为开发商存在违约行为，有权要求其承担违约责任。
二、房屋转让后的违约主张
房屋转让后，原商品房预售合同的买受人是否仍有权主张开发商承担违约责任？本所律师认为，原买受人要求开发商承担违约责任的基础是，双方存在房屋买卖合同法律关系。房屋转让后，虽原预售合同已履行完毕，原买受人不再对该房屋享有所有权，但其合同主体地位并未因此受到影响，故其依据合同享有的权利也不受影响。据此，其有权要求开发商承担违约责任。
本案中，一审法院和二审法院均肯定了刘某的合同主体地位，未因其对房屋不具有所有权而否定其诉讼主体资格，这从实践角度说明，在房屋转让后，原预售合同的买受人仍可向开发商主张违约责任。