【北京房产律师】登记认定房屋所有权的例外——“事实物权”的保护
《民法典》第209条（同《物权法》第九条）规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，在我国房屋交易中“不过户不生效”已经成为人们的基本常识。但因为具体经济和社会活动的特殊性，对于某些特殊的案件，可能出现房屋登记所有权不是作为认定房屋权属唯一标准的例外。
当事人信息
原告：唐某乙，女。
被告：李某，女。
被告：唐某甲，男。
案情介绍
唐某与李某系夫妻关系，育有一子唐某甲。唐某另与前妻有一女儿唐某乙。
2010年10月2日，唐某与李某签订《分居协议书》约定：“唐某、李某感情已经破裂。为不给儿子心灵带来伤害，决定分居。财产作如下分割：A房屋（登记于唐某名下）归李某，李某可以任何方式处置这些房产，唐某不得阻挠和反对，并有义务协办相关事务。B（登记于唐某名下）房屋归唐某所有，唐某可以任何方式处置这些房产，李某不得阻挠和反对，并有义务协办相关事务。儿子由唐某承担监护、抚养、教育之责，李某每月付生活费5000元。双方采取离异不离家的方式解决感情破裂的问题。为了更好地达到效果，双方均不得干涉对方的私生活和属于个人的事务。”
2011年9月16日，唐某死亡。唐某乙与李某、唐某甲就唐某遗产继承发生纠纷，诉至法院要求共同继承A房屋。
原告诉讼请求
判令原告与被告依法共同继承唐某的全部遗产。
被告辩称
认可李某、唐某甲、唐某乙作为唐某的继承人参与继承，但登记在唐某名下的A房屋并非唐某的财产，不应作为其遗产予以继承。虽然该房屋是以唐某名义购买并向中国银行贷款，但根据唐某与李某签订的《分居协议书》，A房屋属于李某的个人财产，之所以没有变更登记至李某名下，是因为有贷款没有还清。这份协议书没有以离婚为前提，属于双方对婚后共同财产的安排，在唐某去世前，双方均未对此协议反悔。因此该协议书是有效的，A房屋是李某的个人财产，不属于唐某的遗产。对于唐某名下的其他财产同意依法予以分割继承。
法院裁判结果
一审二审法院均支持了被告主张，判决A房屋为李某的个人财产。
律师总结
本案的主要争议焦点为A 房屋是否属于唐某的遗产。法院均认可了《分居协议》对财产的事实分配，即并不以登记作为认定物权归属的唯一标准。
1、不动产登记物权外的“事实物权”
我国法律规定以登记作为不动产物权变动的法定公示要件，赋予登记以公信力，旨在明晰物权归属，保护交易安全和交易秩序，提高交易效率。但实践中，由于法律的例外规定、错误登记的存在、法律行为的效力变动、当事人的真实意思保留以及对交易习惯的遵从等原因，存在大量欠缺登记外观形式，例如 ，由于当事人自己的原因或者不动产登记机关的过错 ,将房屋所有权人甲错登记为乙 ,乙就是登记名义人 ,其享有的权利是法律物权, 甲则是实际物权人 。再如，大量夫妻婚后由一方签订买房合同，并将房屋产权登记在该方名下的情形，但实际上只要夫妻之间没有另行约定，双方对婚后所得的财产即享有共同所有权，虽然这些与我国登记公示原则不符，但依法、依情、依理应当给予法律保护的事实物权。
2. 第三人利益的保护是重要分水岭
在实务中究竟是严格恪守物权登记公示原则，还是在登记之外肯定并保护事实物权，第三人利益是关键。
如前所述，物权登记公示原则的宗旨是为了明晰物权、保护交易，即每一个交易参与者，足以相信登记的权利不可推翻，可以通过登记公示的信息放心的与登记物权人进行交易。因此，在事实物权的保护与否问题上，特别是对于涉及夫妻这种特殊人身关系之间财产问题的认定，是否涉及第三人利益因素成为首要解决的问题。此处的第三人，必须是善意第三人，包括：受让物权时主观善意，不知道事实物权的存在，第二、不动产系以合理的价格转让，受让人已经支付了合理的价款；第三，该转让的不动产需依照法律规定已经进行登记。
本案中，唐某乙显然并不构成善意第三人，故本案在审理中法官作出了对事实物权保护的裁判。
3. 有限的事实物权认定
一般认为，民法典第229条至231条（同已废止的《物权法》第二十八条至第三十条）是非基于法律行为所引起的物权变动进行了例示性规定，列举了无需公示即可直接发生物权变动的情形。当然，这种例示性规定并未穷尽非因法律行为而发生物权变动的所有情形，婚姻法及其司法解释规定的相关情形亦应包括在内，但此类情况下，事实物权的权利人往往承担极大的举证责任，包括事实物权方式的合理原因、没有完成登记手续的原因及说明、不存在善意第三人的举证问题等等，面临的诉讼结果的不确定性较大，大部分事实物权人基于登记公示原则，仍需要通过启动行政诉讼或其他程序，推翻已有的登记在案的权利，才能实现并主张自身权利。