【北京房产律师】购房人以买卖合同未能达成一致为由要求解除认购协议退还定金合理吗？
当事人信息
原告：张某，女，汉族，1972年*月*日出生，住四川省成都市金牛区。
被告：成都某培训中心有限公司（以下称成都公司）。住所地四川省郫县。法定代表人彭某，总经理。
案情介绍
成都公司在犀浦镇交大路**号开发了盛源学府名城项目，并将该项目楼盘委托成都中成房业有限责任公司代理销售。2014年6月1日，张某与成都公司签订了《商品房认购协议》，约定将位于犀浦镇交大一路**号盛源学府名城*幢*单元1504号房屋由张某认购，认购总价优惠后为464045元，张某在签订认购协议时向成都公司缴纳20000元定金。双方约定于2014年6月8日签订《商品房买卖合同》（含补充协议及附件）。该认购协议第六条载明：“双方在签订协议之前，已就除本协议中约定的基本条款外的买卖合同其他条款达成一致意见并为将来订立主合同和附件做了必要的准备，甲方向乙方出示了拟签订的《商品房买卖合同》（含补充协议及附件）、《前期物业服务合同》、《业主临时公约》、国土使用权证书、商品房预售许可证等文本文件），双方均同意在本协议约定的时间内履行有关合同的签约手续，任何一方不得以合同条款无法达成一致为由拒绝签订《商品房买卖合同》（含补充协议及附件）”。认购协议签订后，张某交纳了20000元定金给成都公司。签订认购协议后第三日，张某反悔，到销售部要求退房并要求退还已支付的定金。之后，张某与销售人员就有争议的内容多次协商，未能取得一致意见，双方至法庭辩论终结时仍未签订《商品房买卖合同》（含补充协议及附件）。
原告诉求
依法确认《商品房认购协议》第六条无效；依法解除双方签订的《商品房认购协议》；判决成都公司退还定金20000元；诉讼费由成都公司承担。
一审裁判理由
一审法院经审理认为，合同是当事人明确双方权利义务的协议，依法成立的合同自当事人订立合同时生效，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。双方当事人于2014年6月1日签订的《商品房认购协议》，是双方真实意思表示，为有效合同。张某认为该协议的第6条，违反了《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，侵犯了张某的知情权和公平交易权。从该条的内容体现两个意思：1、张某是在看了《商品房买卖合同》（含补充协议及附件）、《前期物业服务合同》、《业主临时公约》、国土使用权证书、商品房预售许可证等文本文件后同意与成都公司签订认购协议，并约定时间签订《商品房买卖合同》（含补充协议及附件）；2、双方拒绝签订《商品房买卖合同》（含补充协议及附件）的理由不能是“以合同条款无法达成一致”。从该条的内容可以看出，张某在签订协议之前应该了解《商品房买卖合同》（含补充协议及附件）等文本文件，张某诉称没有看过《商品房买卖合同》（含补充协议及附件），与该条内容相悖，一审法院不予采信。该条的内容无《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形，无免除成都公司的责任的具体内容，也无加重张某责任，排除张某享受“主要”权利的内容，因此，张某主张依据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定确认该条内容无效，一审法院不予支持。张某与成都公司签订的《商品房认购协议》，系相对于本约合同即《商品房买卖合同》（含补充协议及附件）而言的预约合同，其作用及意义在于为当事人公平、诚信磋商达成本约创造条件。预约合同对双方当事人具有约束力，其中的已决条款，非经当事人协商一致不得更改，否则构成对预约合同的违约。对其中的未决条款，则由双方当事人继续协商，以达成正式、完备的本约。如果在无悖于公平原则的情况下磋商不成，或因不可归责于当事人的原因未能订立本约，则双方均不存在违约，预约合同可以解除，如附定金的应予返还。张某主张成都公司违反预约合同，应承担相应的举证责任。如果是因张某的责任而不能签订合同，那么张某可以不履行认购协议，但无权主张退还定金；如果是因成都公司的责任而不能签订合同，那么张某可以主张解除认购协议并要求退还双倍定金。现在逐项分析张某提出的对合同补充协议不能达成一致意见的四点理由：1、对房屋产权登记面积与合同约定面积不一致时房款的结算方法问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条有具体的规定，如双方协商不一致，可不列入合同条款，双方以后交付房屋后按司法解释的规定处理；2、未计入公摊面积的建筑物、构筑物的权属处置方案问题，《中华人民共和国物权法》第七十一条和七十二条对专有部分和共有部分有明确的规定，协商不成可不列入合同条款，以后由业主委员会与成都公司按物权法的规定处理；3、地面停车位、人防车位的使用及权属处置方案问题，《中华人民共和国物权法》第七十四条也有明确规定，协商不成可不列入合同条款，以后由业主委员会与成都公司按物权法的规定处理；4、成都公司提供的售楼书、宣传资料、沙盘模型、样板房对双方当事人是否约束力的问题。此类宣传资料，没有合同要约的内容，属于《中华人民共和国合同法》第十五条规定的要约邀请，并不是要约。其意义在于表明房屋的居住理念，该份资料没有合同要约的实质内容，更不能约束合同之外的其他当事人，张某所理解的“购房人能无障碍的享受西南交大校区内的众多资源，比如图书馆、运动场、到校内上公共课”，属认识错误。对于未签订合同正式文本，张某没有提供证据证明双方未签订合同的责任在于成都公司。双方对签订正式合同未达成一致，系双方未本着诚实信用原则充分协商所致，张某主张的四点理由，不是双方当事人之外的事由即“不可归责于当事人双方的事由”，故张某主张依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条要求退还定金，一审法院不予支持。综上，张某在一审庭审辩论终结前提供的证据不足，主张的理由不成立。
一审法院裁判结果
驳回张某的诉讼请求。
二审上诉请求
宣判后，张某不服一审判决，向成都市中院提起上诉，认为一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、张某与成都公司签订的《商品房认购协议》虽然载明成都公司已向张某出示了拟签订的《商品房买卖合同》、补充协议及附件，但成都公司并无证据证明出示的上述合同与双方签订正式合同时出示的合同的内容一致。而实际情况是两次出示的合同内容根本不一致。2、张某要求协商房屋产权登记面积与合同约定面积不一致时房款的结算方法属于合理要求，基于这一事实，双方未能达成一致意见，属于不可归责于双方当事人的事由。3、张某与成都公司在签订正式合同时，成都公司出示的补充协议中载明售楼书、宣传资料等均不对合同双方具有约束力，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及条件，张某认为宣传资料是吸引并导致其与成都公司签订《商品房认购协议》的因素，现成都公司不能证明在签订《商品房认购协议》时将补充协议已明示张某，也不能证明张某知晓补充协议的内容，而成都公司在双方签订正式合同时向张某出示的补充协议否定了宣传资料的效力，故张某与成都公司因此发生分歧，未能达成一致意见，不可归责于双方当事人。综上，双方未能订立正式商品房买卖合同，不可归责于双方当事人，故成都公司应当退还20000元定金。故请求：1、撤销原判；2、改判解除合同并由成都公司退还张某购房定金20000元；3、本案一、二审诉讼费由成都公司负担。
被上诉人辩称
双方签订的认购协议是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应当有效，认购协议中明确载明商品房买卖合同条款非经协商一致不能变更，因此，张某不能以更改条款不能达成一致而要求解除合同。宣传内容不是合同约定的内容。此外，商品房买卖合同及附件均进行了公示。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
二审裁判理由及结果
本院认为，本案二审的争议焦点为张某是否有权要求成都公司退还定金20000元。对此，本院作以下评判：
第一，按照双方签订的商品房认购协议的约定，20000元定金是张某为双方订立正式商品房买卖合同而提供的担保。因此，该20000元是否应当退还，应审查双方未能订立正式商品房买卖合同的原因由谁造成。第二，现张某主张双方准备签订正式商品房买卖合同时，成都公司提供的合同及附件与其在签订商品房认购协议时出示的合同及附件不一致，但因张某未能提交证据加以证明，故对张某的该主张，本院不予支持。第三，从商品房认购协议的内容来看，在双方签订商品房认购协议前，成都公司已经向张某出示了拟签订的正式商品房买卖合同及相关附件和相关文件，双方也通过签字的形式对商品房买卖合同及附件中的条款达成一致、不得以合同条款无法达成一致为由拒绝签订商品房买卖合同等约定予以了确认，现张某以要求更改商品房买卖合同及附件中的相应约定未果为由未与成都公司签订商品房买卖合同及附件的主张，因不符合双方签订的商品房认购协议的约定，故本院依法不予支持。综上所述，按照双方签订的商品房认购协议的约定，结合本案事实，本院确认双方未能签订商品房买卖合同及附件的原因在于张某，故张某要求退还定金的主张，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，依法应当予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
律师总结
本案中，法院最终没有支持张某退还定金的诉求。我们从定金的性质来进行分析说明
一、房屋认购书中的定金性质
定金在法学理论上分为立约定金、证约定金、成约定金、解约定金、违约定金。本案中房屋认购书中的定金，是为了保证购房人与出售人之间订立房屋买卖合同而交付的定金，属于立约定金。认购书属于预约性质，是为将来订立买卖合同（本约）而订立的。
二、立约定金罚则的适用
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”按照该规定，立约定金罚则适用的前提是因当事人一方原因未能签订本约。因此，未能签约是否可以规则于当事人便成为了案件焦点问题。我们具体可以分以下两种情况讨论：
第一，若定金合同中缺少主合同成立的必要条款，主合同的内容须待双方当事人进一步协商确定，当事人承担的是继续谈判达成主合同的义务。如没有明确的证据证明本约合同没有最终签订是一方当事人造成的，那么，就不能认为是任何一方当事人违反预约（认购书）的约定，拒绝订立主合同。所以，在此种情形下不能适用定金罚则。
第二，若定金合同中包含主合同订立的主要条款，一方当事人无正当理由拒绝订立主合同的，应该推定其有过错，可以适用定金罚则。本案中在签订认购协议前，成都公司向张某出示了拟签订的正式商品房买卖合同及相关附件和相关文件，认购协议中也约定了待签主合同基本条款，法院认为主合同未能订立的责任在于张某，定金不予返还。
综上，购房人以房屋买卖合同未能协商一致为由主张返还定金。需要满足如下条件：第一，购房人与出售人在预约阶段未就商品房买卖合同主要条款达成一致意见；第二，有证据证明自身尽到诚信、合理磋商的义务，存在正当理由未达成商品房买卖合同。