【北京房产律师】合同约定了定金的是否必然适用定金罚则？
定金、违约金、损害赔偿金是经济合同行为中最常见的法律概念，所谓定金是指合同当事人为了确保合同的履行，由一方当事人按合同标的额的一定比例（不超过20%）向对方预先给付的金钱；违约金是指合同当事人约定的或法律直接规定的，在一方不履行合同时给付另一方一定数额的金钱；损害赔偿金，是指一方当事人因不履行或不完全履行合同义务而给对方当事人造成损失时，按照法律和合同的规定所应承担的损害赔偿责任。由此可以看出“三金”兼具惩罚和补偿的性质。那么三者间关系如何呢？
一、定金与违约金的适用关系
定金与违约金不可并用。《民法典》第588条（同已废止的《合同法》第116条）规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”这一规定表明了定金和违约金在同一种违约责任形式上是不能同时并用，因为定金和违约金两者都有惩罚性作用，如果并用会大大加重违约方责任，不利于维护公平、等价的交易秩序。
二、违约金与损害赔偿金的适用关系
违约金与损害赔偿金也不可并用。《民法典》第587条第二款（已废止的《合同法》第114条第二款）规定：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”该法条表明，违约金是由合同当事人协商约定的，也属于对损害赔偿总额的预定，虽然不以是否造成实际损失为适用前提，但在司法实践中最终违约金金额的确定是以造成的实际损失为参考标准的。
三、定金与损害赔偿金的适用关系
定金与损害赔偿金可以并用。定金责任具有明显的惩罚性特点，其适用和违约金责任一样不以造成实际损失为前提，因而是独立于损害赔偿责任的，但两者的并用也是受到一定的限制，例如。《民法典》第588条第二款规定“定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。”这表明当定金不能弥补损失时可以就超过部分的损失请求损害赔偿责任，即定金与损害赔偿金可以并用。
当事人信息
原告：程某，男，1985年11月4日。
被告：孙某，男，1985年7月3日出生。
被告：北京某投资管理有限公司，住所地北京市房山区，法定代表人魏某，总经理。
案情介绍
2015年5月24日（星期日），甲方（出售人）孙某，乙方（购买人）程某，丙方（居间人）北京某投资管理有限公司（以下简称管理公司）签订《买卖定金协议书》，协议约定交易房屋坐落于北京市房山区长政南街××号院三里××号楼××单元××，产权证明文件所载建筑面积：89平方米，产权人：孙某；协议书第二条约定交易房屋的性质为商品房，房屋总价款为195万元，房屋买卖涉及的税费由乙方承担；第三条约定乙方应于协议签署时间向甲方支付购房定金5万元；同时第四条约定甲乙双方签署本协议后5个工作日签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件，甲乙双方应于本协议约定的期限内签署房屋买卖合同，如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金，如乙方违约，则甲方收取的定金不予退还。
5月30日（星期六），出卖人孙某与买受人程某签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同）约定出卖人所售房屋为楼房，坐落为房山区长阳镇起步区*号地11#住宅楼*层*单元1202，产权证明所载建设面积89平方米，该房屋的抵押情况为该房屋已设定抵押，抵押权人为孙某；约定出卖人与买受人协商一致，该房屋成交价格为1 950 000元，买受人采取下列付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议，买受人向出卖人支付定金5万元，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议；约定买受人拟贷款为700 000元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担期间已发生的及要发生的各项费用；约定按照本项约定时间或约定条件：收到首付款后将该房屋交付买受人；同时买卖合同中约定了逾期交房责任、逾期付款责任以及出卖人将房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的违约责任。
同日，甲方（出卖人）孙某、乙方（买受人）程某以及丙方（居间人）管理公司签订居间服务合同；同时，原告程某（买房）与被告孙某（卖方）签订补充协议约定甲乙双方约定过户手续在乙方办理完贷款后进行；甲乙双方约定，乙方需在2015年7月25日将首付款一百万交付甲方，甲方收到全部首付后将房屋交付于乙方。
2015年5月24日，原告程某通过被告管理公司支付被告孙某5万元定金。并于5月30日，原告程某支付被告管理公司居间服务费42 900元。后又通过管理公司想被告孙某支付首付款，但是被拒收，后原告又再次支付首付款被拒绝。被告拒绝收款也不予交付房屋致使原告无法入住所购房屋，只得又租房居住。
经查，房山区长阳镇起步区××号地××住宅楼××层××单元××房屋与房山区长政南街××号院三里××号楼××单元××房屋为同一房屋。
在案件审理过程中，经法院向原告程某释明，原告程某的诉讼请求涉及房屋买卖合同纠纷以及居间合同纠纷，原告程某要求以房屋买卖合同纠纷案由提起诉讼。
原告诉求
1、请求法院判令解除原告与被告孙某于2015年5月30日签订的房屋买卖合同；2、判令解除原告与被告孙某、被告管理公司于2015年5月30日签订的居间服务合同；3、判令被告孙某双倍返还原告交的定金50 000元，即100 000元；4、判令被告管理公司返还原告所交的中介费42 900元；5、判令被告孙某赔偿原告的租房费18 400元；以上合计161 300元；6、诉讼费由被告承担。
被告辩称
孙某称我同意解除房屋买卖合同和居间服务合同，也同意返还原告定金50 000元，但不同意赔偿原告的租房费和承担本案的诉讼费。首先，原告陈述事实不真实，我现在急需将涉案房屋卖出，不存在故意拒收首付款的情况。5月24日，我向中介公司提供过我的银行账户，如果原告想付首付款给我的话，可以直接打入我账户，根本不存在我拒收的问题。其次，因双方签订的房屋买卖合同存在问题，我要求补充内容。7月25日即约定的支付首付款当天，中介工作人员告知我原告公积金贷款时间推迟且原告的公积金贷款额度不够，导致中介公司承诺的买卖双方在8月底完成贷款和房屋交接的情况不可能实现，因此原告与我均不同意，导致约定的付首付款当日，原告没有付首付款。后我要求中介公司尽快协调原告付款，但始终没有得到中介公司的消息。8月3日，我接到中介公司工作人员的电话后，立即到中介公司，但却被告知给付给我的剩余贷款时间将推迟至9月15日，后我与中介公司的法定代表人魏某发生争执，魏某用椅子要砸我，我就离开了中介公司。最后，我也认可中介公司在居间服务过程中存在重大过错，导致合同内容存在重大问题，中介公司为了促成买卖合同签订，隐瞒贷款周期，且在8月3日威胁我。
管理公司称，我方同意原告的前三项诉讼请求，不同意原告的第四项诉讼请求。因为我方已经全心全意为双方服务了，我方作为中间方，已经正常履行合同了，我方没有违约。
法院裁判理由
本院认为， 2015年5月24日原告程某与二被告之间签订的《买卖定金协议书》以及2015年5月30日原告程某与被告孙某签订的《北京市存量房屋买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，应认定为有效，对双方有约束力。原告程某、二被告之间因房屋买卖合同履行过程中存在分歧，导致合同难以履行，现原告要求解除2015年5月30日原告程某与被告孙某签订的《北京市存量房屋买卖合同》，被告孙某表示同意解除，本院不持异议。
就本案是否适用定金罚则的问题。本院认为2015年5月24日《买卖定金协议书》的内容系双方对将订立关于涉案房屋买卖合同的约定，应当认定为预约合同；而该协议书中第四条即关于定金的约定，为双方应在约定期限内签订房屋买卖合同以及逾期未订立合同应承担的责任等内容的约定，因此该定金的性质应认定为立约定金。现原告程某主张，2015年5月30日，双方签订的买卖合同中提及“定金五万元”应适用定金罚则，本院认为原告程某与被告孙某并未在合同签订后实际另行支付过任何费用，且该“定金五万元”系在买卖合同付款方式中提及，由此该条款中提及的“定金五万元”应理解为双方约定将已支付的立约定金五万元用于抵扣房款，并非买卖合同的履约定金。本案双方当事人在约定期限内签订了关于涉案房屋的房屋买卖合同，已经履行了2015年5月24日的《买卖定金协议书》约定，后在房屋买卖合同中也未订立履约定金，因此现原告程某以被告孙某违反《北京市存量房屋买卖合同》为由要求适用定金罚则，请求被告孙某双倍返还定金100 000元，没有事实和法律依据，本院不予支持；现被告孙某同意返还原告程某定金5万元，本院不持异议。
原告程某主张被告孙某在履行房屋买卖合同中拒收首付款，存在违约，导致合同无法继续履行，造成其租房损失，应承担赔偿损失的违约责任，本院认为履行合同过程中双方对贷款以及剩余房款给付日期等事宜进行协商，双方均未有违反合同约定的情形，现原告程某要求被告孙某赔偿损失，无合同和法律依据，故本院不予支持。
原告程某要求解除原告与被告孙某、被告管理公司于2015年5月30日签订的居间服务合同；以及要求被告管理公司返还原告所交的中介费42 900元，该些请求系属居间合同纠纷范畴，与本案原告提起的房屋买卖合同纠纷不属于同一法律关系，因此原告该请求不宜于本案予以处理，原告可以另行提起诉讼主张。
法院判决结果
一、解除原告程某与被告孙某于2015年5月30日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。
二、被告孙某于本判决生效之日起七日内返还原告程某定金五万元。
三、驳回原告程某的其他诉讼请求。
律师总结
本案原告依据《担保法》及《合同法》的相关规定提出双倍返还定金的诉讼请求，但是并未得到法院支持，原因如下。第一，2015年5月24日双方签署《买卖定金协议书》的主要内容是对双方将要订立的涉案房屋买卖合同的预先约定，定金的支付是为了确保购房合同的如期签署，因此该定金的性质应认定为“立约定金”，而非房屋买卖合同的“履约定金”；第二，原被告双方在约定的期限内签署了涉案房屋的买卖合同，已经履行了《买卖定金协议书》的有关约定；原告诉求双倍返还定金没有事实和法律依据，故法院不予支持。