【北京房产律师】房屋买卖过程中过户手续延办存在的两种典型风险梳理
在二手房交易中，常有卖方逾期办理或拒不办理过户手续的情况发生，其中有房价上涨导致卖方反悔、房屋存在其他权利负担导致过户不能，亦有双方为避税而怠于办理过户手续等各种原因，由此也引发了一些法律纠纷。我国最新实行的《民法典》第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。换言之，在未办理过户手续前，房屋的所有权并不发生变动。这就给购房人带来了以下两点风险：
风险一：一房二卖
案例：王某与赵某签订房屋买卖合同后，一直未办理过户手续。后赵某又与第三人签订买卖合同，并办理了过户手续。现第三人主张其为房屋所有权人，要求王某腾房。
风险分析
这是房屋未过户面临的最大风险。不动产的物权变动经登记取得公信力，包括登记的权利推定效力和不动产物权的善意取得制度。在本案中，王某虽与赵某签订了房屋买卖合同，但没有办理过户手续，所以房屋所有权人仍为赵某。赵某将房屋另行出售给第三人的行为并不违反法律法规的规定，该出售给第三人的行为也会被认定为有效。但是由于赵某已经将房屋过户给了第三人，该第三人因此成为了房屋的所有权人，所以即便王某与赵某合同在先签订也无法请求法院判令自己是房屋的所有权人。此时，王某只能依据赵某违约导致合同目的无法实现要求解除合同并承担违约责任赔偿损失来减少自己的损失。
防范措施
1.及时签订网签合同。根据现有的网签制度，在已签订的网签合同未经一定程序注销之前，无法签订新的网签合同，即无法另行对外出售。
2.申请预告登记。《民法典》第221条规定：“当事人签订买卖房屋或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 ”
风险二：法院查封、强制执行
案例：李某与何某签订房屋买卖合同，入住后因为种种原因未能及时办理房屋过户手续。之后何某因个人债务未能清偿，被第三人提起民事诉讼并申请财产保全，导致房屋被法院查封，无法办理过户手续。
风险分析
二手房买卖中，常有着急出售房屋的出卖人，有的因为急需用钱，有的则因为存在债务纠纷担心房屋被法院查封，而急于转让的。在这种情况下签订的房屋买卖合同，如果没有及时办理过户手续，那么极有可能导致自己刚买下的房屋，被出卖人的债权人申请查封，影响房屋的过户登记。在本案中，李某并未及时与何某办理房屋过户手续，因此房屋仍旧登记在何某名下，法院依债权人的财产保全申请，查封作为债务人何某名下的房产符合法律规定。虽然在合同约定的过户期限届满时，仍未解除查封并办理过户的，李某可请求解除合同，要求何某返还已支付价款并承担相应的违约责任，但这不仅影响了李某对房屋的使用，而且在何某无力承担债务的情况下，很难保证李某能顺利收回房款。
防范措施
选定所购房产时一定要通过各种途径办法了解出卖人背景如出售原因、工作情况、债务情况、个人社会评价、房产信息等等，通过对以上信息的收集理智的分析可能存在的风险以及风险能否采取措施避免，综合全部情况后再决定是否购买。
交易确定后，在购房合同中细化过户流程并就无法过户情况约定完整系统的救济方式，如违约责任如何承担、损失如何计算、如何赔偿等等。最后在支付房款之前还需要对出卖人的资质进行初步的审查，避免所购房屋被查封导致无法过户的情形发生。