【北京房产律师】未经同意而进行的房屋转租行为所得收益归属于谁？
《中华人民共和国民法典》第七百一十六条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人于出租人之间的租赁合同继续有效，第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”即未经出租人同意的转租，可能存在无法履行的后果。
当事人信息
原告：牛某
被告：杜某
案情简介
2013年4月17日，牛某、杜某签订《房屋租赁合同》，杜某承租牛某位于北京市朝阳区太平庄南里一号楼×门×号房屋，合同期限自2013年4月17日至2018年4月17日，租金为每年8万元，支付方式每季度2万元，合同未允许杜某转租房屋。2015年12月，牛某儿子发现杜某未经牛某许可早已将房屋擅自转租给案外人孙某。牛某便于2016年2月6日向杜某发出了解除合同通知。杜某与孙某签订了书面的租赁协议，约定租期自2014年9月1日至2017年8月31日，租金标准每年28万元。牛某认为杜某擅自转租房屋构成违约，故起诉要求解除合同，并赔偿损失。
原告诉求
请求法院判决：1.该《房屋租赁合同》自2016年2月6日通知解除；2.杜某腾退该房屋；3.杜某支付转租差价（非法获利）20万元。
裁判结果
1、牛某与杜某签订的《房屋租赁合同》于2016年2月6日解除；
2、杜某于判决生效后10日内腾退房屋；
3、驳回牛某其他诉讼请求。
法院裁判理由
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案《房屋租赁合同》未显示有准许转租的内容，不能认为双方已经就牛某准许杜某转租事宜达成一致。牛某以杜某擅自转租构成违约，请求自通知之日解除《房屋租赁合同》，并要求杜某腾退房屋的诉讼请求，符合法律规定，应予以准许。
对于牛某要求杜某比照房屋转租租金与《房屋租赁合同》差价赔偿损失的诉讼请求。法院认为，首先，违约行为与损害之间应有因果关系，但牛某所述差价损失与杜某违约转租行为无因果关系，其在该案中可收取的房屋收益应以《房屋租赁合同》约定标准为限，不因杜某转租行为有所损益，其次，实际损失应以预期损失为限，牛某所述差价损失不在可预期利益范围之内。故牛某此项请求缺乏法律依据，该院不予支持。
律师总结
如上文所述，已经废止的合同法以及新实施的民法典都明确禁止承租人在未得到出租人同意的情形下擅自转租承租物。租房时所签订的房屋租赁合同中，如果没有规定是否允许转租，应认定为出租人不允许承租人转租。因此，当事人应受法律规定的约束，遵守非经出租人同意不允许承租人转租。故承租人擅自转租构成对租赁合同义务的违反，构成根本违约，出租人有权依法解除原租赁合同。
对于出租人要求的差价损失，法院并未支持，笔者认为欠妥。虽法律未规定擅自转租租金收益归原始权利人所有。但是，依据公平原则，转租收益应按照原始权利人与转租者所作贡献共同分享收益，因为转租人在转租过程中担任的角色类似中介服务者，所以，可以参考市场规则由原始权利人支付中介服务费等剩余收益应归房屋所有者所有。