【北京房产律师】中介公司能否以房屋所有人违法隔断影响租赁为由拒绝向其支付租金？
当事人信息
原告（反诉被告）：陈某，女，1954年*月*日出生。
被告（反诉原告）：北京某房地产顾问有限公司，住所地北京市朝阳区双营路。
法定代表人：虞某，经理。
案情介绍
2014年7月4日，陈某作为甲方与作为乙方的房产公司签订《委托代理合同》，约定甲方委托乙方出租涉案房屋；出租代理期间自2014年7月16日至2015年7月15日；每月房屋租金为8000元，乙方应按本合同约定向甲方缴纳，如遇国家法定假日自动顺延；乙方将各期租金划入甲方账户的日期：第一次2014年7月16日支付16000元，第二次2014年10月16日支付24000元，第三次2015年1月16日支付24000元，第四次2015年4月16日支付24000元；乙方对房屋进行装饰装修、添置家具电器等相关物品，甲方允许乙方调整出租价格，如高出部分归乙方所有；第九条合同的解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以终止本合同；（二）出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达五天的；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的；3.不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.未按约定划付租金达5日以上无正当理由的；2.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；3.利用房屋从事违法活动；第十条违约责任：（二）甲方有第九条第三款情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；（三）乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金；合同补充条款：甲方同意乙方在此房间内打临时隔断入住客户，合同终止乙方有权负责拆除，恢复原格局。
2015年1月16日，房产公司未按约定支付租金，后陈某诉至北京市朝阳区人民法院。2015年5月19日，该院依法作出民事判决书，判决房产公司向陈某支付租金24000元。
2014年8月29日，北京市朝阳区大屯街道社会治安综合治理委员会、北京市公安局朝阳分局大屯派出所向涉案房屋发出《违法群租房限水限电告知书》，要求涉案房屋限期整改违法群租和消防安全隐患，对逾期未进行自行整改的违法群租房，自2014年9月19日实施限水限电措施，2014年11月10日之后进行联合执法强制拆除。
关于涉案房屋内隔断情况。陈某主张：陈某于2009年将涉案房屋交由虞某代理，2011年虞某到房产公司工作后，陈某开始与房产公司签订《委托代理合同》，当时陈某到涉案房屋查看，发现涉案房屋客厅内有一个隔断。房产公司主张：2011年6月17日陈某与房产公司第一次签订《委托代理合同》时，涉案房屋内有三个隔断；2014年11月房产公司将涉案房屋内三个隔断拆除后，重新打了一个隔断对外出租。
2011年6月17日、2012年7月15日、2013年7月15日陈某作为甲方与作为乙方的房产公司分别签订《委托代理合同》，三份《委托代理合同》均约定补充协议：“甲方同意乙方在此房间内打临时性隔间入住客户，合同终止，乙方有权负责拆除，恢复原格局。”
原告诉讼请求
1.因房产公司逾期支付2015年1月16日租金，判令房产公司支付违约金14666元；2.判令房产公司支付租金24000元；3.因房产公司逾期支付2014年4月16日租金，判令房产公司支付违约金14666元；4.房产公司承担本案诉讼费用。
被告辩称
房产公司同意支付2015年4月16日至2015年7月15日租金。房产公司不同意支付违约金，陈某将涉案房屋交付房产公司时，房屋内有隔断，2014年8月居委会、派出所等部门要求房产公司拆除隔断，房产公司与陈某沟通后陈某未予答复，后涉案房屋被停水停电，房产公司于2014年11月份拆除隔断，有两户租户搬走，房产公司向租户赔偿了违约金，陈某应出面解决隔断问题，陈某不出面解决，应承担相应的责任。
被告反诉要求
1.陈某退还2014年11月份至2015年7月份拆除两间隔断的租金差额，每月2500元，合计20000元；2.陈某支付装修、拆除隔断等费用3638元；3.陈某支付房产公司赔偿租户的违约金5000元；4.根据《委托代理合同》第九条第（二）、（三）款约定，陈某支付房产公司违约金14666元。
原告反诉答辩称
不同意房产公司的反诉请求，房产公司的反诉请求没有事实依据、合同依据和法律依据；《委托代理合同》约定陈某同意房产公司在涉案房屋内打隔断，但这不构成房产公司拒绝支付租金的理由；《委托代理合同》未约定拆隔断、打隔断，拆隔断、打隔断的费用应由房产公司负担；陈某同意房产公司在涉案房屋内打隔断，但打几个隔断、如何打隔断由房产公司决定，涉案房屋目前仍有隔断，但政府并不干涉，由此可见打隔断并不构成房产公司拒绝支付租金的理由；租赁合同是房产公司与租户签订，违约金应由房产公司承担；陈某不存在《委托代理合同》第九条约定的违约行为，合同履行期间政府要求拆除隔断并不构成不可抗力。
一审裁判结果
一、房产公司于判决生效之日起10日内给付陈某租金24000元；二、房产公司于判决生效之日起10日内给付违约金14666元；三、驳回陈某的其他诉讼请求；四、驳回房产公司的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
陈某与房产公司均不服一审判决，分别向本院提起上诉。
二审裁判结果
一、维持北京市朝阳区人民法院（2015）朝民（商）初字第**号民事判决第一项、第四项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民（商）初字第***号民事判决第二项、第三项；
三、北京房产房地产顾问有限公司于本判决生效之日起十日内给付陈某违约金二万九千三百三十二元。
法院裁判理由
一审法院认为：陈某与房产公司签订的《委托代理合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方合同约定，房产公司应当于2015年4月16日向陈某支付租金24000元，现房产公司并未如期足额支付上述租金，故陈某要求房产公司支付租金的诉讼请求符合合同约定，于法有据，该院予以支持。
《委托代理合同》约定房产公司应分别于2015年1月16日，2015年4月16日向陈某支付租金，房产公司均未按约定支付，构成违约，应按《委托代理合同》约定承担违约责任，向陈某支付违约金。但，陈某以房产公司存在两次逾期付款，要求房产公司分别支付违约金，因两次违约金依据的合同条款与欠款违约金条款重复，加重了违约方的责任，不宜重复计算，故陈某向房产公司主张两笔违约金，于法无据，陈某超出部分的诉讼请求，该院不予支持。
关于隔断问题。房产公司作为专业房地产中介机构，应当明知房屋打隔断群租可能带来的安全隐患以及被行政主管部门责令处罚整改的后果。房产公司以涉案房屋存在打隔断群租情况，拒绝向陈某支付租金，于法无据，该院不予支持。房产公司要求陈某支付因违法群租而拆除隔断产生的租金差额、拆改隔断费用并赔偿其向租户支付的违约金，没有事实和法律依据，该院不予支持。房产公司以陈某违反《委托代理合同》第九条第（二）、（三）款为由，要求陈某支付违约金，没有事实和法律依据，该院不予支持。
二审法院认为：陈某与房产公司签订的《委托代理合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应严格按照合同约定履行。
《委托代理合同》约定，房产公司应当于2015年1月16日、2015年4月16日分别向陈某支付租金各24000元，现房产公司未如期足额支付上述租金，房产公司称其未支付租金的原因为涉案房屋的隔断被整顿，陈某未出面解决，造成涉案房屋被停水停电并导致房产公司的损失。对此，本院认为，房产公司作为专业房地产中介机构，应当明知房屋打隔断群租可能带来的安全隐患以及被行政主管部门责令处罚整改的后果，且根据《委托代理合同》的约定，房产公司具有对于涉案房屋隔断的处分权，故房产公司以此为由未向陈某支付租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院支持陈某之主张，认定房产公司应当按照合同约定向陈某支付2015年4月16日至2015年7月15日租金24000元，合法有据，本院予以维持。
关于陈某主张的违约金，房产公司无正当理由未按期向陈某支付2015年1月16日至2015年4月15日期间租金，经陈某起诉并法院的生效民事判决作出认定之后，才向陈某支付上述期间租金，故房产公司迟延支付租金的行为构成违约，应当按照《委托代理合同》第九条第（四）项之约定向陈某支付违约金。陈某要求房产公司支付未按期交纳2015年1月16日至2015年4月15日期间租金的违约金14666元的主张，未超出合同约定，应当予以支持。在陈某起诉并获付上述期间租金之后，房产公司又未按期支付2015年4月16日至2015年7月15日期间租金，其拒绝交纳租金的行为缺乏正当理由，且主观故意明显，故其在履行向陈某支付租金义务的同时，应因此违约行为向陈某支付违约金。陈某要求房产公司支付未按期交纳2015年4月16日至2015年7月15日期间租金的违约金14666元的主张，亦符合合同约定，本院予以支持。基于双方《委托代理合同》关于违约金的约定，以及双方当事人均表示对于合同约定的违约金标准予以认可的情况，考虑到房产公司未支付租金存在主观故意之情形，一审法院关于计算两次违约金加重违约方责任，不宜重复计算的认定，有所不当，本院依法予以纠正。因此，房产公司应当支付陈某违约金29332元。
房产公司关于双方《委托代理合同》于2014年10月自行解除的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。房产公司要求陈某支付因违法群租而拆除隔断产生的租金差额、拆改隔断费用并赔偿其向租户支付的违约金的上诉主张，于法无据，本院不予支持。房产公司以陈某违反《委托代理合同》第九条第（二）、（三）项为由，要求陈某支付违约金，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院对于房产公司的诉讼请求予以驳回，并无不当，本院予以维持。
律师总结
1.关于群租房屋租赁合同本身效力问题：群租房屋租赁合同系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。参考《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷若干疑难问题的解答》第一条第4项之规定，“当事人一方以租赁房屋属于“群租”房屋为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。但裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管部门对违反行政管理规定的违反行为予以处理”。因此，涉及群租的房屋租赁合同本身合法、有效。
2.在明知房屋打隔断群租可能带来安全隐患及被行政主管部门责令处罚整改的情况下，仍将房屋群租，由于房屋群租会因违反行政主管部门的规范性文件而被处罚，因该处罚行为遭受损失的，应由直接因群租获益的主体承担责任。