【北京房产律师】因第三人原因导致合同无法履行的负有交付一方的当事人构成违约吗？
当事人信息
原告：王某，男，汉族
被告：某某市某投资管理有限责任公司（以下简称某公司）
案情介绍
2014年8月24日，王某(乙方，承租方)与某公司(甲方，出租方)签订租赁合同及《补充协议》，某公司将位于A大厦地下一层2130平方米出租给王某用于经营超市，年租金为2280000元。租赁期限自2014年8月24日起四年。2014年8月24日至2014年9月7日为装修免租期。合同约定：合同签订后乙方支付预付款38万元，军队的租赁许可证办好当日支付租金190万元。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、未按约定时间交付该房屋达15日的：2、交房时房屋不符合合同约定，严重影响乙方使用；3、因甲方出租权障碍等归责于甲方原因引起纠纷的”。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同、收回该房屋：不按照合同约定支付租金逾期15日的。
合同签订后，王某按约定向某公司支付了2个月租金38万元及履约保证金19万元。某公司向王某交付了地下一层房屋。在王某进行装修期间，原承租某公司地下二层场地的人员带人阻挠王某对通往地下一层的地下坡道的装修施工，致使王某无法完成装修工作。为此，王某于2014年9月16日向某公司提交《关于大厦负二层王某阻挠施工告知书》，王某提出租期自2014年9月11日起顺延，同时要求某公司依据合同条款赔偿其经济损失。某公司对王某提出的要求不予认可。
2014年10月10日，王某收到军队租赁许可证。之后，某公司多次通知王某交纳第一年剩余房屋租金190万元，但王某拒绝交纳。2014年12月18日，某公司通过邮寄及张贴公告方式向王某送达了解除房屋租赁合同通知书。诉讼期间，某公司从王某处收回出租房屋。
法院委托评估公司对王某承租房屋的装修与定制设备的现值进行评估鉴定，鉴定意见为A大厦地下一层装修与定制设备的现值的评估值为54．73万元。
法院对租赁标的物进行了现场勘验。经勘验，进入租赁场地有三条途径，一为A大厦内部的楼梯和相邻电梯，该楼梯的地面入口及电梯位于A大厦内部东侧，需通过A大厦的东门及门厅；二为A大厦中部楼梯，该楼梯的地面入口在A大厦北侧院落内，需通过A大厦内部或停车场进入该北侧院落；三为双方争议的坡道，该坡道的地面入口在A大厦外部西侧，可不通过A大厦内部直接到达负一层，现坡道入口处加装有铁栅栏门。王某主张租赁范围包括该争议坡道，某公司持相反主张。
一审法院组织双方交接房屋及物品后，王某未将所涉物品取走。王某表示，评估报告书中所涉及的定制物品现仍放置于租赁房屋内，因系针对租赁房屋所定制，其无法另行加以利用，故要求某公司对上述财产损失进行赔偿，对于上述物品不再主张返还。
原告诉讼请求
1、解除双方签订的租赁合同；2、某公司返还我预付款38万元及保证金19万元；3、某公司赔偿王某经济损失638500元；4、某公司支付违约金191550元。
某公司提出反诉请求：1、解除双方签订的租赁合同；2、王某向某公司公司支付的预付租金38万元、履约保证金19万元不予返还；3、判令王某支付2014年8月24日至2014年9月7日免租期间的租金损失94999．95元；4、王某按每日租金6333．33元的标准支付自2014年11月9日起至返还承租房屋之日止的房屋租金；5、王某恢复装修时拆除的A大厦地下一层通往公共区域约40平方米墙体。
裁判结果
一审判决：一、王某于本判决生效后十五日内给付某公司二○一四年九月八日至二○一四年十二月十八日期间未付房屋租金共计二十五万九千六百六十七元(已扣除王某预付房屋租金三十八万元)；二、王某于本判决生效后十五日内一次性给付某公司二○一四年十二月十九日至二○一五年十一月十二日期间占用房屋使用费共计七十三万元；三、王某预付的合同履约保证金十九万元归某公司所有；四、王某于本判决生效后十五日内将装修时拆除的A大厦地下一层通往公共区域的两处空心砖墙体予以恢复；五、驳回王某全部诉讼请求；六、驳回某公司其他反诉请求。
二审判决：判决后，王某不服提起上诉。二审法院判决：一、撤销一审判决；二、解除王某与某公司于二○一四年八月二十四日签订的租赁合同；三、某公司于本判决生效后十五日内返还王某履约保证金十九万元；四、某公司于本判决生效后十五日内赔偿王某装修损失及物品损失五十四万七干三百元；五、王某于本判决生效后十五日内支付某公司二○一四年十一月二十一日至二○一五年六月三十日期间的房屋租金三十万六干七百元(已扣除王某预付租金三十八万元)；六、驳回王某其他诉讼请求；七、驳回某公司其他反诉请求。
律师总结
本案双方当事人产生争议的原因在于，由于案外人阻挠，导致王某无法完成对负一层通道的施工。王某认为租赁标的物无法正常使用，出租人构成违约，相关责任应当由某公司承担。某公司的抗辩意见分为两个层面，首先，负一层通道并非租赁范围，案外人的阻挠与合同履行无关；其次，案外入侵权导致王某无法施工不可归责于某公司，某公司不应当承担责任。因此，本案首先应当对于负一层通道是否属于租赁标的物范围进行事实认定，进而对于第三人侵权导致的合同履行障碍的责任进行法律分析。
一、从给负义务的认定
本案中，租赁合同约定的租赁标的物范围为A大厦地下一层2130平方米，并未对于地面通往地下一层的汽车坡道是否属租赁范围作出约定。就租赁合同而言，汽车坡道并不属于决定租赁合同关系的基本要素，不属于某公司的主给付义务。但债务人在主给付义务以外，还负有从给付义务和附随义务。从给付义务本身不具有独立的意义，仅具有辅助主给付义务的功能，其存在目的不在于决定合同关系的类型，而是在于确保债权人的利益能得到最大限度的满足。提供汽车坡道是否构成从给付义务，应当基于诚实信用原则，对合同内容、目的进行解释并结合合同履行情况进行确定。
从合同目的的角度看，租赁合同中明确，王某承租诉争房屋用于经营超市，因此租赁对标的物应当具备基本的经营条件。结合法院的现场勘验情况可以认定，争议的汽车坡道是王某实现经营超市的合同目的所必需。第一，争议的汽车坡道为唯一能从室外直接进入A大厦负一层的通道，应作为主要的顾客出入通道，其他两个通道均需要通过A大厦内部或其院落进出，不便于顾客出入；其次，只有坡道直接与外界相通，可以悬挂标识。其他两个通道在A大厦内部，缺乏显著性和可标识性，无法进行超市经营的宣传；第三，该汽车坡道较其他楼梯、电梯而言，承载能力强大，只有通过坡道才能实现大宗货物的装卸、运输。从合同履行的情况来看，在合同签订后以及双方协商过程中，某公司未对于王某使用坡道表示反对，亦未就王某对坡道进行施工提出异议。王某向某公司提出施工受阻、要求某公司予以解决后，该公司法定代表人亦表示该案外人系非法侵占，承诺尽快解决问题，因此可以认定，某公司对于王某使用并装修坡道属于知情并同意。基于以上两个角度的分析可以认定，依据双方合同约定，为王某提供坡道，属于A大厦依据租赁合同所负有的从给付义务范围。
在双务合同上，一方的从给付义务与对方的给付是否立于互为对待给付的关系，进而发生同时履行关系，应视其对合同目的的达成是否必要而定。从给付义务的债务不履行，债权人能否解除合同，也应以此标准判断。本案中，尽管提供坡道属于从给付义务，但若无法正常使用该汽车坡道，将导致王某的经营目的无法实现，因此，该项从给付义务与王某给付租金的义务构成对待给付关系，进而发生同时履行的关系。在某公司无法提供符合使用条件的汽车坡道的情况下，王某拒绝支付租金构成同时履行的抗辩。
二、因第三人积极侵害债权的违约责任
依据已经查明的事实，王某无法正常装修、使用承租房屋系由原先承租某公司地下二层场地的人员带人阻挠所致。王某据此认为某公司违约，并要求其承担违约金、赔偿损失等违约责任。某公司则认为，其公司不构成违约，且租赁房屋无法正常使用是由案外人侵权行为引起的，其公司对于侵权行为等发生以及合同不能履行没有过错，因此不应当承担违约责任。双方的争议可以分为两个层面的问题，从事实的层面来看，由于第三人原因导致的合同履行障碍是否构成违约；从责任承担的层面来看，第三人原因导致违约的责任承担，是否要求债务人具有主观过错。
是否构成违约只应从客观方面考察当事人的行为就是否构成对合同义务的违反，而不涉及责任的承担。《合同法》第216条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。此项法定义务与合同约定内容共同构成了出租人义务之整体。本案中，某公司作为出租人，负有提供符合使用条件的租赁物的义务，根据前面的分析，汽车坡道亦属于租赁物的范围。由于某公司提供的租赁物因受到案外人的影响不能正常使用，某公司未能履行出租人交付租赁物的主要合同义务，已构成违约。
在确认违约事实的基础上，需要进一步考察因第三人原因导致的违约，可否归责于债务人，是否应由债务人承担违约责任。首先，《合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依据该条规定，合同法确立了严格责任的归责原则，即不关注违约方主观上是否具有过错，只要存在“不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定”的违约行为，即应当承担违约责任，仅在法律作出特别规定的情况下采用过错责任。
针对涉及第三人原因导致违约的情形，《合同法》第121条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。法律并未对于第三人做任何字面限制，故应当包括履行辅助人，也包括其他第三人。本案中，原承租地下二层的承租人，在明知王某与某公司建立起租赁合同关系的情况下，采用不正当手段故意阻碍租赁标的物的使用，构成了对于王某债权的侵害，应当属于积极侵害债权的第三人。关于第三人积极侵害债权制度，《合同法(草案)》(三次审议稿)第122条曾经作出了规定，即规定了积极侵害债权的第三人，应当向债权人承担损害赔偿责任。《合同法》对此制度没有保留，立法者的主要理由在于，第三人侵害债权制度属于侵权责任的范畴，不宜在合同法中加以规定。在第三人侵害债权制度被立法者有意保留的情况下，仍应当依据《合同法》第121条，确定合同的违约责任。即在第三人积极侵害债权的情况下，应当由不完全履行债务的债务人向债权人承担违约责任，并不考虑该债务人是否具有过错，该过错包含两重含义，一是不考虑债务人在与债权人的合同履行中是否具有过错，此外亦不考虑该债务人在与第三人的关系中是否具有过错。
本案中，某公司主张第三人的侵害行为并非由其公司所引起，即其公司对于第三人侵权行为不存在过错，一审法院亦将某公司在与第三人之间的纠纷中的过错作为认定某公司在与王某的租赁合同履行中是否应当承担违约责任的事由之一，并由此得出了“王某提供的证据不能证明在其承租期内，第三方与某公司存在未予解决的民事法律纠纷，亦不能证明第三方干扰其装修的行为属于第三方合法维权的民事行为，且该行为应当由某公司承担相应的法律责任”的判决理由。事实上，由于第三人的原因，导致某公司未能交付符合使用条件的租赁物，无论某公司是否与第三人存在纠纷，也无论某公司在与第三人的纠纷中是否具有过错，某公司对于无法交付符合条件的租赁物是否具有过错，某公司均应当就其违约行为向王某承担违约责任。责任承担后，某公司可以向第三人主张侵权责任。