【北京房产律师】
房屋买卖合同，有效吗？本案中，三被告之间的两份房屋买卖合同均被法院认定无效，其中，杨某1与申某1的合同因为不能体现当事人的真实意思表示而无效；杨某1与窦某1之间的合同因违背公诉良俗而无效。这就引出了司法实践中关于如何认定房屋买卖合同效力的问题。根据《民法总则》第143条之规定，合法有效的民事法律行中，行为人必须具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。具体而言，要特别注意如下合同（内容）的效力问题：
1、产权主体有问题，合同无效。
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效。
2、房、地分离，合同无效。
由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。
3、无权代理或者无权处分，对屋买卖合同的效力有何影响？
无权代理，是指行为人在没有代理权、代理权已过期、超出代理权限的情况下，仍以被代理人的名义实行民事法律行为。根据《民法总则》规定，无权代理行为属于效力待定的民事法律行为，如果被代理人对行为人的行为进行了追认，那么行为人签订的房屋买卖合同有效；如果不予追认，房屋买卖合同无效。但需要注意的是，如果相对人有理由相信行为人有代理权（比如委托书，公司的印章等），可能会出现表见代理的情况，而此时，该代理行为有效，能够发生与有权代理相同的法律后果，被代理人应当向相对人承担责任。被代理人承担责任后，可以向无权代理人（行为人）追偿。
无权处分，是指行为人没有处分权，却以自己的名义实施的对他人财产的法律上的处分行为。无权处分本身并不会对合同的效力产生影响，只要合同符合《民法总则》第143条关于有效民事法律行为的规定，就合法有效。但无权处分却涉及到买受人是否可以获得所有权的问题，因为房屋作为不动产，办理过户登记手续后才发生物权变动的法律效力，仅仅依据有效的合同不能产生物权变动的效果。具体而言，无权处分的情况下，买受人想要获得房屋所有权，必须符合《物权法》第106条之规定，即卖方无权处分，买方善意无过失且支付合理对价，办理过户登记手续。
4、格式条款无效，是否会导致房屋买卖合同无效？
不会，格式条款的无效并不会影响其他条款的适用。
根据《合同法》规定，提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该格式条款无效，故格式条款无效并不会影响该格式条款以外的关于权利义务关系、履行方式、纠纷解决等内容上的约定。
当事人信息：
原告：刘某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族。
被告：杨某1，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族。
被告：申某1，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族。
被告：窦某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族。
案情简介：
刘某1原系涉案房屋的所有权人。2014年7月28日，刘某1作为借款人（抵押人、甲方）与出借人（抵押权人、乙方）王某签订《借款抵押合同》一份。主要内容为：乙方向甲方出借人民币265万元，借款期限自2014年7月28日起至2014年8月27日止。甲方同意将涉诉房屋向乙方提供抵押担保。北京市X公证处于2014年8月11日就上述《借款抵押合同》作出公证书。
同日，刘某1签署《委托书》二份，主要内容为：刘某1因事务繁忙，委托受托人张某1代为办理涉诉房屋的查询、提前还款、抵押登记。代为就涉诉房屋办理出售、签署相应申请材料，领取变更后的房屋所有权证，代为办理交易手续，代为签订网签手续，办理房屋产权转移过户事宜等手续和事项。委托期限一份系自2014年7月28日之日起两年内，一份自2014年8月27日之日起两年内。该两份委托书落款处仅有刘某1个人签字。北京市X公正处于2014年8月11日就上述两份《委托书》分别作出公证书。
2014年9月30日，张某1作为刘某1的委托代理人，代理刘某1与购房人杨某1就涉诉房屋签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》一份，合同约定涉诉房屋成交价格为160万元。
后刘某1以张某1伙同王某、杨某1等人骗取委托手续，通过恶意串通、明显低于市场合理价格的方式私自出售其房屋，严重损害了其合法财产权益为由，将张某1与杨某1诉至法院，要求法院依法判定张某1代理其与杨某1签订的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）无效，并返还X号房屋。法院经审理，于2018年9月20日作出X号民事判决书，认定：刘某1对张某1的委托系意思表示不真实，该民事行为因系基于虚假的意思表示而实施的民事法律行为，因此无效，且该行为自始无效。因此，张某1以委托代理人身份与杨某1就涉诉房屋签订房屋买卖合同的行为，属于无权代理行为。虽然法律规定，行为人没有代理权以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。但该“相对人”应属于善意相对人。综合本案情形，杨某1、张某1并未举证证明涉诉房屋的真实交易价格，在整个房屋买卖交易过程中，杨某1的行为亦不符合善意相对人的情形，张某1、杨某1就涉诉房屋签订的房屋买卖合同因存在无权代理人与相对人恶意串通，损害他人利益的情形而无效。最终，法院判决：张某1代理刘某1与杨某1于2014年9月30日就X号房屋签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效。
该判决作出后，张某1和杨某1不服，提出上诉。北京市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
2014年10月18日，窦某1作为购买人（乙方）与杨某1（甲方，出售人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定：第一条，出卖人所售房屋为X号房屋；第四条，该房屋成交价格为160万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价163万元。该合同第九条“权属转移登记”后面手写添加了如下内容：乙方同意甲方的原房东的户口在里面，总房价减少1万元，过户后与杨某1无任何关系。但该手写添加内容无双方签字确认。经本院询问，窦某1表示：该内容是中介写的，买房时去派出所查了房子里有一个户口，当时杨某1和派出所都说一个房子可以落两个户口，不影响我们落户，所以就没再追究，杨某1因此减了1万元。
当天，窦某1（乙方）、杨某1（甲方）与北京X房地产经纪有限公司（丙方，居间方，以下简称X房地产公司）签订《补充协议》，在该补充协议其他约定中手写如下内容：1、甲方留给乙方空房一套；2、由于甲方急售且要求一个月时间过户，乙方目前以家庭为单位有两套房，不符合在北京购房要求，X房地产经纪人和店经理向客户说明情况，但客户执意要购买，说自己正在出售其中一套房子，且自己的表弟有在北京购房资格，先以表弟的名字购买，以后再从表弟那过户给自己，如出现任何纠纷问题，与X地产无关，客户自愿承担一切后果；3、如在2014年11月21日之前，有出现国家法定节假日的时间，则总时间将延长与法定节假日的时间；4、过户前五个工作日内房子清空。
2014年10月29日，窦某1与申某1办理协议离婚，《离婚协议书》约定：一、子女抚养：儿子离婚后由男方抚养，女方于离婚判决生效30日内一次性向男方提供现金人民币5万元作为抚养费；二、共同财产分割：双方名下三套商品住房（1、X2号房屋；2、X3号房屋；3、X4号房屋）全部归女方所有，女方于离婚判决生效后30日内通过银行转账方式一次性向男方提供人民币100万元作为补偿，其它财产全部归女方所有；三、债权债务处理：婚姻关系存续期间产生的所有债权归女方所有，所有债务由女方承担。
2014年11月16日，杨某1（出卖人）与申某1（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋为X号房屋，该房屋成交价格为160万元。但关于房屋交付、权属转移登记、违约责任等对于买方而言极为重要的条款，该份协议中均为空白。2014年11月18日，杨某1将涉案房屋过户至申某1名下。
对于购房款支付情况，申某1表示：是全款支付的，160万元打到建委资金监管账户，113万元直接打给杨某1本人，49万元定金是窦某1支付给杨某1的。对此，杨某1予以认可，申某1亦提交了相关账户交易明细、转账凭证以及杨某1出具的《收款证明》予以佐证。从申某1提交的其名下在X银行尾号X的账户明细可以看出，其向监管账户存入160万元以及向杨某1账户转账113万元的时间均为2014年11月18日。
2014年12月25日，窦某1与申某1复婚。窦某1提交其名下X2银行、尾号X的账户明细，证明履行了离婚协议书中要给付申某1的100万元的补偿内容。该明细显示：2014年11月17日，该账户收入285万元，当天，窦某1将该285万元以每笔5万元的形式全部转至申某1前述尾号X的账户中。经本院询问，向申某1转账285万元与履行离婚协议书有何关系？窦某1解释：其中100万元是履行离婚协议的内容，5万元是给孩子的抚养费，剩余180万元是给申某1用于购买本案房屋，该180万元是卖了X房子所得的230万元中的一部分，另外49万元作为购买X房屋的定金。
2014年12月25日，申某1和窦某1向房屋管理部门申请将X号房屋转移登记至窦某1个人名下，转移后该房屋为窦某1单独所有。现X号房屋登记在窦某1名下。
原告诉称：
1、依法确认申某1与杨某1买卖位于北京市X号房屋（以下简称X号房屋）签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效；
2、依法确认申某1与窦某1婚内转移登记X号房屋无效；
3、判令申某1、窦某1向我返还其占有的X号房屋；
4、确认杨某1与窦某1于2014年10月18日签订的房屋买卖合同无效；
5、判令杨某1、申某1、窦某1承担本案诉讼费用。
事实和理由：本案是典型的涉“套路贷”欺诈，致使我的合法财产因违法交易受到重大损失案件。申某1与杨某1买卖X号房屋没有合法基础，且申某1婚内转移不动产之行为亦非属善意。2014年9月30日，杨某1与非法的我的代理人转让我的合法财产X号房屋，订立的《存量房屋买卖合同》已被贵院X号民事判决书判决无效，并已发生法律效力。杨某1恶意串通以160万元超低于市场价格和不符合常理交易行为受让本案争议房产。其后申某1购买本案争议房产，但由于其前手买卖被依法确认无效，所以申某1买卖本案争议房产已不具有合法基础。申某1在杨某1刚刚购买争议房产短短一个月余的2014年11月25日，又以同样160万元低价同杨某1订立《存量房屋买卖合同》进行交易，精心设计迅速买下了本案争议房产。该房产再次被交易的登记资料明确显示了交易价格、税收额度和登记状态等内容，尤其是转让价格极不合理，显著低于当时市场价格500万元左右，申某1的购买意图和客观行为不符合善意取得的法定条件。后申某1又于2014年12月25日买房一个月后，以夫妻间转移形式将涉案房产登记于妻子窦某1名下独有。夫妻间如此转移本案争议房屋产权的事实表明，两人意在将利用合同交易损害他人利益的财产再延伸转移更名设立障碍，以保证实现自己不合理价格买到的房产得以安全占有。可见，两人这种夫妻间转移案件争议财产更非善意，转移处置也当然无效。窦某1与杨某1于2014年10月18日签订的房屋买卖合同因违反北京市限购政策的规定，窦某1并不具有购买本案房产的资格，故双方所签协议亦应当属于无效。综上，申某1、窦某1唯利是图刻意买受不动产使他人受到利益损害，客观上也确实损害了我的财产利益及国家税收利益，行为有悖社会公序良俗之道义，故诉至法院。
被告辩称：
杨某1辩称，不同意刘某1的诉讼请求，请求法院驳回。三被告达成的房屋买卖合同是三方真实意思表示，受法律保护，不存在合同法第52条规定的无效情形。刘某1是基于与张某1委托引发的与杨某1买卖合同无效，该买卖合同无效不必然导致本案买卖合同无效。涉案房屋转让价格合理，现已经几次易手，与刘某1已无任何关系。阴阳合同是北京房地产交易常见的现象，双方签订合同是合法有效的，不存在所谓的串通，双方通过X公司结识，此前互不相识。
申某1辩称，我与杨某1买卖房屋的行为，全程不涉及“套路贷”问题，刘某1主张本案系与“套路贷”相关的案件没有任何事实依据。涉案房屋系我经公开市场交易购得，不存在任何串通情形。涉案房屋买卖价款完全符合当时同地段同房源市场价，不存在刘某1主张的明显低价的情形，刘某1所称低价售房是因不清楚房屋真实成交过程及价格而产生的误判。夫妻婚内房产更名，系双方自愿，不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害他人利益，是合法有效的。我通过X公司和杨某1结识，不存在串通问题。刘某1与杨某1之间的购房合同无效并不影响本案两份房屋买卖合同的效力。我与窦某1离婚结婚的事实也不影响本案所涉合同的效力。我与窦某1购买涉案房屋符合相关法律规定的善意取得。关于合同中的空白处，因双方已签订了一系列合同对权利义务进行明确约定，故不能证明我在购房时存在重大过失。
窦某1辩称，购房资格不影响合同效力的认定，虽然我在2014年10月18日签订购房合同时没有购房资格，但在房屋买卖合同履行过程中已经具备购房资格，合同完全处于可履行状态并已实际履行。故我在签订合同时的购房资格问题完全不影响合同的效力及本案定性。其余答辩意见同申某1一致。
裁判结果：
综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:
一、确认申某1与杨某1于二〇一四年十一月十六日签订的《存量房屋买卖合同》无效；
二、确认窦某1与杨某1于二〇一四年十月十八日签订的《存量房屋买卖合同》无效；
三、驳回刘某1的其他诉讼请求。
律师总结：
本案为房屋买卖纠纷，案件的争议焦点是申某1与杨某1、杨某1与窦某1之间的买卖合同是否有效。
法律链接：《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《民法总则》第一百四十三条规定：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
一、申某1与杨某1签订的房屋买卖合同是否合法有效？
首先，在杨某1与申某1签订的房屋买卖合同中，仅约定了房屋基本情况及成交价格，对于其它重要的房屋交易条款，例如房屋交付、权属转移登记、违约责任等均未作出任何约定。应当说，出于维护自身权益的需要，通常情况下，房屋买卖双方除签订低价款的房屋买卖合同以便用以办理相关手续外，还会另行签订实际交易价格的书面合同，以免在后续发生纠纷时无法有效维护自身权益。但本案中，申某1与杨某1不但未另行签订反映真实交易内容的书面合同，且在唯一的一份合同中未就重要的交易事项进行约定，该做法与通常的交易习惯明显不符。
其次，申某1虽然是2014年11月16日房屋买卖合同约定的买房人，但从X号房屋购房款的给付情况来看，不仅49万元定金系窦某1在合同签订前向杨某1支付，而且2014年11月18日申某1向监管账户转入的160万元以及向杨某1转账的113万元，亦均直接来源于窦某1前一天向其账户转账的285万元。故应当认定，X号房屋购房款的实际给付人系窦某1，而非申某1。
最后，申某1在与窦某1协议离婚并办理完X号房屋的权属转移登记手续后不到两个月的时间里，就通过与窦某1重新复婚以及办理夫妻间转移登记的方式，将涉案房屋迅速登记至窦某1名下。申某1虽解释该做法系因办理孩子入学落户事宜不得已而为之，但其陈述明显不具有合理性。
综合上述分析，从本案两份房屋买卖合同的缔约过程、购房款的给付情况以及X号房屋的变更登记情况来看，申某1并非X号房屋真实的买受人，其作为买受人在2014年11月16日的房屋买卖合同上签字的行为只是为了办理房屋所有权转移登记手续所需。应当说，意思表示真实系指行为人表示于外的意思与其内心真意相一致。简言之，就是表示和意思相一致。意思表示真实是意思自治的必然要求。意思存乎于心，只有当其表达于外时，方能为人所确知。而仅有可为外界知悉的表达才能构成法律约束力的直接依据。若意思与表示不一致，而仍依表示产生法律约束力，则其法律效果将与行为人真意相左，从而违背意思自治原则关于民事主体可得依照个人意志创设、变更、终止民事法律关系之本意。故在申某1并无购买X号房屋的真实意思，亦并非实际的房款给付人的情况下，其与杨某1所签订的房屋买卖合同应当被认定为无效。
二、杨某1与窦某1签订的房屋买卖合同是否合法有效？
从窦某1与杨某1签订的房屋买卖合同及相关补充协议的约定可以看出，在订立合同时窦某1与杨某1均明知窦某1作为买受人不符合当时北京市房屋限购政策的要求，窦某1甚至知晓涉案房屋内有原房主的户口。故在此情况下，窦某1仍执意购买涉案房屋并与出卖人约定，由他人购买以后再过户给自己的行为，明显不符合善意相对人的情形，有悖于限购政策制定的目的，损害了社会公共利益。故根据《合同法》第五十二条之规定，应当认定为无效。