【北京房产律师】
如何认定卖方存在欺诈行为？本案中，原告主张被告存在欺诈行为，虚假宣传房屋将会涨价的事实，导致合同的目的不能实现，但法院最终认定《买卖合同》成立，主要是基于两点事实，一是原告并未就该主张承担举证证明责任，应该承担证明不能的法律后果；二是被告向原告说明房价会涨属于预测行为，原告作为购房者应该对此有客观的判断，不会基于此而违背自己真实的意思表示进而签订协议。一般而言，欺诈行为需要满足如下构成要件：
1、欺诈人实施了欺诈行为。欺诈行为，是指欺诈人故意陈述错误事实或故意隐瞒真实情况使他人陷入错误认识的行为。故意陈述错误事实的行为（例如将假冒伪劣商品说成质优价廉）是指欺诈人明知道真实情况而故意隐瞒。故意隐瞒真实情况的行为，是指行为人有义务向他方告知真实情况面故意不告知。
注意：作为房屋买受人，应该对基本的购房条件、房屋买卖政策有一定的了解；法院一般会推定买受人对于公开的政策文件是知悉的，因为房屋价值较大，买受人作为理性人，应该对此做充分的准备。也就是说，以此为由主张出卖人欺诈，往往不会被法院采纳。
2、被欺诈人因欺诈而陷入错误。所谓错误，是指对合同内容及其他重要情况的认识缺陷。构成欺诈，必须是被欺诈人的错误认识与欺诈人的欺诈行为之间具有因果关系。易言之，如果被欺诈人订立合同，那么必须是欺诈人提供的虚假情况与合同内容有密切关系，并且被欺诈人因欺诈人提供的虚假情况对合同内容发生了错误认识。
3、被欺诈人因错误而为意思表示。意思表示就是具体的民事法律行为，在买卖合同纠纷中，可以认定为签订房屋买卖合同。
最高院公报判例中关于是否构成欺诈的裁判：
故意隐瞒标的物重大瑕疵签订买卖合同的行为构成欺诈；订立合同时隐瞒已与他人签订相同合作合同的行为构成欺诈；隐瞒真实情况，致使对方陷入错误认识、签订低价出卖合同，构成欺诈。
欺诈行为发生在合同订立时，合同成立后的违约行为不构成欺诈；虚假宣传行为发生在合同成立之后，不构成欺诈；合同条款约定不明，不构成欺诈；对年盈利进行预测不构成欺诈；买方当事人购买价格高于其他买方，卖方不构成欺诈；对方当事人在订立合同时明知且认可的事实，不构成欺诈；网站上夸大宣传的行为，不构成欺诈。
实务建议：《民法总则》规定，欺诈属于可撤销的民事法律行为，在房屋买卖的过程中，一旦对方当事人存在欺诈行为，根据《合同法》第55条第1款第(1)项之规定，行使撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内行使，否则，法律不予保护。
当事人信息：
原告：张某1，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族。
被告：阳谷XX置业有限公司，住XX市XX区XX街道XX号，社会统一信用代码：XXX。
法定代表人：唐某1，执行董事。
案情简介：
2019年1月9日，张某1向阳谷XX置业有限公司交纳定金20000元，阳谷XX置业为张某1出具了收款收据。2019年1月16日，张某1交纳房款69281元。同日，双方签订了《商品房买卖合同（预售）示范文本》（包含附件一至十一）、《房屋装修装饰协议》，购买XX·景阳新城16幢2单元702号房屋。同时，张某1在阳谷XX置业提供的草签承诺函上签字摁手印。
《商品房买卖合同（预售）示范文本》（以下简称《示范文本》）第二十八条约定：在本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）；补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十一补充协议约定：出卖人和买受人协商达成如下补充条款，与正文条款不一致的以本补充条款为准。买受人确认本补充条款非格式条款，确认在签约前出卖人已向其充分解释和说明法律含义及后果。
《示范文本》第二十九条约定：本合同自双方签字或盖章后，办理完成商品房预售合同网上备案手续之日起生效。补充协议第十一条第（6）项约定：合同正文第二十八条不适用，修改为：出卖人与买受人可就商品房买卖的相关事宜协商一致后进行补充约定。第（7）项约定：合同正文第二十九，经双方协商一致，修改为：本合同自双方签字或盖章之日起生效。
原告诉称：
一、解除原告与被告签订的商品房买卖合同（预售）；
二、判令被告返还原告购房款89281元；
三、本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：被告欺骗原告涉案房屋是被告开盘的成本价、最低价，并将于2019年全面提升价格，在被告的虚假宣传下，原告就位于XX项目16号楼2单元702室的房屋签订了《商品房买卖合同（预售）示范文本》以及《房屋装饰装修协议》，并支付房款89281元。在原告签订商品房买卖合同后短短时间内，被告出售同小区房屋价格大幅下跌，致使原告认购房屋为同小区房屋价格最高，同时，被告展示的样板间、精装材质与合同条款严重不符，不能实现原告签订商品房买卖合同时所要达到的预期目的，双方签订的商品房买卖合同至今未备案。综上，被告违反诚信、公平的交易行为，严重损害了原告的利益。原告多次维权，均未果。故为了维护原告的合法权益，根据我国相关法律法规的规定，诉至贵院，请求判如所请。
被告辩称：
原告的诉请是返还购房款，但原告的事实与理由中第一段主张的是被告欺骗原告，应该主张的是合同撤销权，原告的第二段主张的是不能实现合同目的，应该主张的是解除权，第二段末尾主张的是商品房合同未备案，应该主张的是合同未生效，因此请法庭要求原告陈述诉讼请求的基础，方便被告基于事实和合同进行答辩。
另外，原告不同的主张缴纳的诉讼费也是不一样的，请法庭核实诉讼费。
双方的商品房买卖合同第29条约定，本合同至双方签字或盖章后办理完成商品房预售合同网上备案手续之日起生效，但是双方签订的补充协议第11条中的第（一）款中的（7）条中明确约定合同正文第29条经双方协商一致修改为本合同自双方签字或盖章之日起生效，该合同中尾部以黑体加粗进行特别提醒：买受人对本合同的所有条款已经阅悉均无异议。买受人签字后即视为对本合同（含补充条款）的法律关系条款、权利义务条款和责任条款的法律含义和后果准确无误的理解，确认本合同补充条款非格式条款，出卖人已经对买受人进行了充分的提示和说明，该页有原告亲笔签字加按手印的双重确认，双方对合同生效条款的约定是一致且公平的，不存在加重原告义务减轻被告责任，因此该补充条款是有效的。同时在附件11补充协议的开头也再次约定了出卖人和买受人协商达成如下补充条款，与正文条款不一致的以本补充条款为准，买受人确认本补充条款非格式条款，确认在签约前出卖人已向其充分解释和说明法律含义及后果，在该处段落的上部紧挨着原告的签名，在该段落的下部紧挨着的也是原告的签名，另外原告已经支付了房款，被告依照合同建造了房屋，双方均已履行了合同主要义务，根据商品房买卖合同司法解释，商品房买卖合同已经成立且生效。
裁判结果：
综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款之规定，判决如下：
1、解除原告张某1与被告阳谷XX置业有限公司于签订的《商品房买卖合同（预售）示范文本》（包含附件一至十一）、《房屋装修装饰协议》。
2、被告阳谷XX置业有限公司于本判决生效后十五日内返还原告张某1购房款69281元。
3、驳回原告张某1其他诉讼请求。
律师总结：
本案为房屋买卖纠纷，主要涉及到如下法律问题：
1、原被张某1与被告之间的补充条款是否是格式条款？
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合同的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
本案中，原、被告签订的补充协议虽注明不是格式条款，但实质上确系格式条款。根据《示范文本》第二十八条的约定，原、被告双方可根据情况对本合同中未约定或约定不明的内容签订书面补充协议。原、被告双方签订的补充协议不仅对《示范文本》中未约定或约定不明的内容进行了补充，同时对《示范文本》中已约定的部分也进行了更改，明显加重了买受人的责任，故对于补充协议与《示范文本》中约定不一致的部分仍以《示范文本》中的约定为准。
2、原告张某1与被告的商品房买卖合同是否已经生效？能否解除？
根据《商品房买卖合同》司法解释第六条第二款规定，当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。原、被告签订的《示范文本》第二十九约定，本合同自双方签字或盖章后，办理完成商品房预售合同网上备案手续之日起生效。根据法律规定及合同约定，原、被告双方签订的《示范文本》并未办理登记备案手续，且原告亦未履行主要义务。所以该合同虽已成立但未生效。
《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人明确表示或者以自已的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，由于双方签订的商品房买卖合同至今未备案，不能实现原告签订商品房买卖合同时所要达到的预期目的，所以法院判决解除合同。
3、解除合同后，为什么法院判决退还69281元，而不是全部购房款89281元？
《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
本案中，原告支付的89281元包括2万元定金，在《示范文本》已经合法成立的情况下，原告主张解除合同，不再履行约定的债务，无权要求被告返还定金。