【北京房产律师】
买卖纠纷，我该起诉谁？民事诉讼中，首先要确定起诉资格和应诉资格，具体到房屋卖屋买卖合同中，当事人需要先确定自己是否是适格的原告，然后再确定起诉的对象是否是适格的被告，否则起诉不会被法院受理，即使受理，也会被裁驳或者判驳，具体而言，需要注意如下法律问题：
1、起诉的条件包括哪些？如何确定自己是否是适格的原告？
起诉条件：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；有明确的被告；有具体的诉讼请求和事实、理由；属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
适格原告的判断：首先确定案件所争议的实体法律关系，在房屋买卖合同中，就是买卖合同关系；然后确定自己是否是涉案实体法律关系的双方，如果都是肯定的答案，就属于适格原告。
需要注意的是：①如果对争议的标的具有独立的请求权，可以以买卖合同的双方作为被告，提起有独三之诉；即如果第三人认为买卖合同双方交易的房屋属于自己所有，可以将双方当事人起诉至法院。②在起诉条件中，并不要求被告适格，只规定了被告要具体明确，但实践中，即使有明确的被告，过了立案一关，最终也难逃被判驳的结果，所以一般要确保起诉的对象要适格。
2、开发商一定是房屋买卖合同纠纷的适格被告吗？
根据《民事诉讼法》的规定，法人或者其他组织的工作人员执行工作任务造成他人损害的，该法人或者其他组织为当事人。所以一般情况下，开发商作为法人，具有独立的人格，是案件适格的被告。但以下情况除外：
一是法人应登记而未登记，行为人即以该法人的名义进行民事活动（未经登记，不具有独立人格，以行为人为案件的被告）
二是冒用法人进行民事活动的行为（以冒用人作为案件的被告）
三是法人依法终止后，行为人仍以其名义进行民事活动（以行为人作为案件的被告）
四是企业法人解散时，如果未经依法清算即被注销，以该企业的股东、发起人或者出资人作为当事人。
3、二手房买卖的被告如何确定？
一般而言，买卖合同的双方作为案件的当事人，但需要注意的是提供担保的情况下，如何确定当事人：
如果是连带保证，可以单独起诉买卖合同的另一方，可以单独起诉担保人，也可以将买卖合同的另一方和担保人作为共同被告一起起诉；如果是一般保证，可以单独起诉买卖合同的另一方，可以同时起诉买卖合同的另一方和担保人，但是不能单独起诉担保人。
当事人信息：
原告：赵某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族。
被告：北京XX实业发展公司，住XX市XX区XX街道XX号，统一社会信用代码XXX。
法定代表人：叶某1。
被告：杨某1，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族。
案情简介：
赵某1与赵某2系姐妹关系，杨某1系赵某2之子。赵某1系XX公司员工，现已退休。1996年4月，赵某1自XX公司购得涉案房屋，建筑面积59平方米，交纳购房款42 891.06元，XX公司出具《购房收款凭证》和收款收据。
因涉案房屋系福利分房，故赵某1购房后，尚不具备办理权属登记的条件。1996年5月10日，赵某1（委托人、甲方）、北京市XX公司第二房管处（受托人、乙方）签订《房屋委托管理合同》，约定“甲方自愿将涉案房产委托乙方全权管理，当甲方房产发生产权更变时，须重新签订合同。甲方享有涉案房产所有权，可依法使用、继承和抵押，自住满五年后，可依法出租或出售。”
2001年7月31日，赵某1（甲方）、赵某2（乙方）签订《转让协议》，内容为“经双方协商，甲方自愿将名下的房产XX区XXX小区16号楼3门303室房屋转让给乙方，转让费为拾万元，已一次付清。”赵某1认为赵某2仅支付5万元，并未依约交付10万元购房款，而且双方约定剩余5万元不再支付，涉案房屋由赵某2使用十年折抵5万元购房款。杨某1予以反驳。
赵某1、赵某2签约后，涉案房屋由赵某2儿子杨某1使用至今，并由杨某1以自己名义交纳物业费、水费等。
2010年4月6日，赵某2（甲方）、杨某1（乙方）签订《转让协议》，内容为“一、甲方自赵某1处买的涉案房屋，甲方自愿转让给乙方，总价款10万元，自合同签订之日起一次性付清。二、涉案房产系赵某1单位北京XX实业发展公司处，但因历史原因，赵某1单位至今未能办理303号房屋所权证，房屋建筑面积59平方米。三、若乙方办理产权登记手续，甲方应予无偿协助。”
2010年4月6日，赵某2出具一份手写《收条》，载明“今收到杨某1支付XX区XXX小区16号楼三单元303室购房款十万元。”
2018年12月5日，XX公司（卖方、甲方）与杨某1（买方、乙方）签订《康居住房买卖合同》，约定“甲方根据《康居住宅购房任务通知单》及北京市房地产开发经营总公司与北京XX实业发展公司签订的商品房购销合同书，就涉案房屋的买卖订立本合同。一、甲方将涉案房屋出售给乙方，建筑面积57.07平方米，总价款106 200元，其中乙方所付房价为69 690.63元，交款日期1996年4月2日。二、双方签约后，由乙方到区房地产管理部门办理过户等审批手续并按有关规定缴纳相关税费，再到区不动产登记事务中心进行房屋产权登记，领取《不动产权证书》。”
签约后，杨某1依约向XX公司交纳购房款69 690.63元。XX公司另为杨某1补开了一份1996年4月2日的收款收据，在该份收款收据中写明“杨某1交纳涉案房屋购房款42 891.06元。”该款项与赵某1最初购房款数额吻合。
2018年12月28日，杨某1申请涉案房屋不动产权属转移登记。
2018年12月29日，涉案房屋登记至杨某1名下，产权证号“京0XXX5号”，登记坐落“XX区16号楼3层3单元303”，权利性质“房改房（成本价）”，房屋用途“住宅”，建筑面积57.07平方米。
XX公司、杨某1提交一份《房产转移申请》佐证XX公司根据杨某1持有的该份《房产转移申请》将涉案房屋过户至杨某1名下符合客观事实。该份《房产转移申请》的内容为“本人赵某1因配偶早丧，只有一女，已结婚远嫁，不能完全进行赡养义务，所以，需嫡亲外甥杨某1对我承担一定的赡养义务，所以，愿将XXX小区16号楼3门303室2居室59平方米房屋（作为婚前财产）赠与杨某1作为酬劳（现向本人单位XX实业发展公司特此提出申请，请予以批准）”该份《房产转移申请》落款处有“赵某1”手写签名和捺印，落款时间为2010年4月20日。赵某1对该份证据真实性认可，但不认可证明目的，认为这份证据载明的基本事实不属实，且内容所载“赠与”与杨某1所称“买卖”矛盾。
原告诉称：
1、要求判令XX公司与杨某1于2018年12月15日针对北京市XX区XXX小区16号楼3单元303号房屋的房屋买卖合同无效；
2、要求将涉案房屋恢复登记至XX公司名下。
事实和理由：1996年，赵某1作为XX公司单位职工，因国家“康居工程”分得位于北京市XX区XXX小区16号楼3单元303号房屋（以下简称涉案房产），后房改，1996年4月2日，赵某1自XX公司处购买涉案房产，价款为42 891.06元。由于国家政策和XX公司的原因，一直未向赵某1办理房屋所有权登记证书。赵某1是杨某1的姨，赵某1与赵某2曾签订过一份买卖涉案房屋的协议，约定将涉案房屋卖给赵某2，之所以要卖给赵某2是因为赵某1的丈夫得了癌症，在医院救治，需要资金。当时约定售房款10万元，赵某1只收了5万元，剩余5万元一直没有给，赵某1之后就把钱交到了医院，但赵某1的丈夫得知此事后表示不同意卖房，赵某1就把这个事情告诉了赵某2，但钱已经交给医院了，没有经济能力再退钱，而且涉案房屋已经交给赵某2，当时杨某1要结婚，已经装修入住了，这样一来，赵某1和其丈夫、杨某1、赵某2共同达成口头协议，同意杨某1住十年折抵房款。没过几个月，赵某1丈夫就去世了。赵某1和女儿一起生活，就没有在这个房子中住过。十年期满后，双方签订租房协议，约定一年租金2万元，杨某1表示签订合同后国家可以给与补助，但去保障房办理备案手续后，需要按照格式文本签订合同，就签订了新的租约。2018年可以办理产权登记的时候，双方关系就紧张了，手续都在杨某1手里。杨某1还找过赵某1，内容是希望赵某1把涉案房屋赠与杨某1。2018年12月15日，XX公司和杨某1签订了售卖协议，XX公司把房子又卖给了杨某1，XX公司还补出了一份收款票单。赵某1提出异议，经多次协商未果，故提出本诉。
被告辩称：
XX公司辩称：不同意赵某1的全部诉讼请求。
一、2001年7月31日赵某1与姐姐赵某2签订的《转让协议》系双方真实意思表示，合法有效，且已履行完毕。涉案房屋已按市场价格卖与赵某2。赵某1最初于1996年分得涉案房屋时，交纳的购房款为42 891.06元，但再次售卖给赵某2时价款为10万元，符合当时的市场价格。
二、赵某2将涉案房屋再转售给儿子杨某1合法有效。2010年4月6日，赵某2与杨某1签订《房屋转让协议》，杨某1自赵某2处购买涉案房屋，购房款10万元已交付，杨某1系新的购房人。当时，杨某1婚后无房，符合康居工程购买条件，所以，其购房资格在康居房产权证申办中通过了XX区人民政府住房保障和改革办公室的审查备案。
三、XX公司与杨某1之间签订的《康居住房买卖合同》符合法律、法规的规定，合法有效，不存在恶意串通的情形。XX公司尽到了审查义务，在与杨某1签约前，曾依据2001年《关于城镇居民购买安居住房产权办理等问题的通知》规定，审核了杨某1的购房资格，仔细了解了赵某1将涉案房屋转让的过程，查看了两份《转让协议》原件、《购房收款凭证》原件、《收款收据》原件，查清了物业费、采暖费由杨某1实际负担的事实，并通过走访附近居民，向居委会核实调查确认了杨某1系涉案房屋实际所有人和居住人，故而才为杨某1办理了产权登记手续，并报请XX区人民政府住房保障和改革办公室审批核准，该办公室还出具了《出售安居住房备案证明》。最后，XX公司按照2018年房改房成本价标准向杨某1出售了涉案房屋，该价格超过了赵某1于1996年的购房基准价，杨某1补交了26 799.57元购房款。2018年12月29日，XX公司为杨某1办理了产权登记手续。
杨某1辩称：意见同XX公司。补充一点关于申领廉租住房租金补贴事宜，2012年，杨某1与赵某1的关系还很融洽，赵某1称“你们夫妻没有工作，生活困难，现在房产证还没有办下来，你住的房子可以办理廉租住房补贴，需要的话，你写个申请，我帮你一起办。”之后，杨某1才和赵某1签订了廉租住房租金补贴协议，之后，杨某1共领取五年租金补贴，截止2018年杨某1办理涉案房屋产权证，补贴自动终止。虽然双方签订了《廉租住房租金补贴协议》，但实际并不存在租赁合同关系，也未实际履行。此外，赵某1售卖房屋时候实际收到了10万元款项，其称仅收到5万元，不是事实。
裁判结果：
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百三十条之规定，判决如下：
驳回原告赵某1的全部诉讼请求。
案件受理费由赵某1负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第X中级人民法院。
律师总结：
本案为房屋买卖纠纷，主要涉及到如下法律问题：
1、原告赵某1与赵某2之间的房屋买卖合同效力如何？房屋所有权是否发生了转移？
赵某1与赵某2签订了房屋买卖协议，约定了涉案房屋的售卖价款，且在协议中载明款项已付清，现赵某1单方主张购房款未结清，未充分举证，应承担证明不能的法律后果。签约后，双方完成了房屋交付，由赵某2儿子长期居住使用，在涉案房屋权利登记证书尚不具备办理条件的情况下，款项结清、房屋交付使用的客观事实可以作为权利公示的外观表征，该事实也可以推定双方合同已经履行完毕。现有证据难以认定双方所签合同违反国家法律法规强制性规定，故合同依法成立，合法有效。
相关法律：《民法总则》第一百四十三条【民事法律行为有效的条件】行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《民诉解释》第九十条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
2、原告赵某1与杨某1之间并不存在直接的买卖关系，是否是本案的适格原告？
原则上，案件所争议的民事法律关系的主体即为案件适格的当事人，解决起诉方，被起诉方是否具有起诉、应诉资格的问题。
本案中，首先应该核定赵某1与杨某1、XX公司之间存在何种法律关系。结合现有证据，可以认定，XX公司、赵某1、赵某2、杨某1四方间均存在房屋买卖合同法律关系，涉案房屋在连环买卖中最终由杨某1购得，基于该房屋受到政策原因的限制，直至2018年12月29日才由XX公司过户至杨某1名下，所以，赵某1作为房屋买卖法律关系的一方有权向相对方主张权利，赵某1可作为本案适格原告列明。
3、如何认定XX公司与杨某1之间买卖合同的效力？
首先，杨某1对涉案房屋长期占有，XX公司在与杨某1签约前已结合杨某1居住的事实对此权利表征进行了核实，尽到了审查义务，难以认定二者存在恶意串通。其次，杨某1购房的意思表示明确，交付购房款的行为客观存在，难以认定二者存在通谋虚伪意思表示。第三，在赵某1将涉案房屋交付给赵某2后，其与赵某2之间的合同关系即已履行完毕，赵某1对涉案房屋不再享有权利。综上，XX公司与杨某1的买卖合同合法有效。