【北京房产律师】
抵押权人，你能得到清偿吗？抵押属于债的担保方式，为了确保债务的履行，不同类型的房屋抵押纠纷层出不穷，一般而言，主要涉及到如下法律问题：
1、房屋抵押权是否成立，合法有效吗？
首先，抵押的房屋必须是可以抵押的“物”，根据《物权法》第一百八十四条的规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不能设定抵押；所有权、使用权不明或者有争议的房屋不能设定抵押；依法被查封、扣押、监管的房屋不能设定抵押。
其次，根据《物权法》第一百八十五条和第一百八十七条的规定，房屋抵押必须以合法有效的合同为基础，并进行抵押登记。本案中，原告张某与赵某3在名义上签订了买卖合同，实际上则是以抵押为目的，且体现了当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的效力性、强制性规定，所以双方之间存在有效的抵押合同。
2、存在抵押权，就能够被清偿吗？
不一定，由于“一房多押”以及《物权法》关于抵押权顺位的规定，抵押权人可能无法得到清偿。
因不动产以登记作为抵押权生效的要件，所以仅有抵押合同而没有登记的房屋抵押，属于普通债权，权利人不享有优先受偿权。在抵押权合法有效的情况下：先登记的抵押权人优先受偿；同时登记的，抵押权人按照债权的比例进行清偿。此外，抵押权人可以交换抵押的顺位，但未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。
3、如何认定抵押权的善意取得？
抵押权作为担保物权，适用善意取得的规定，一般而言，需要满足如下条件：不动产登记簿存在权属登记错误（记名产权人与实际产权人不一致）；无权处分人以自己的名义与债权人设定抵押权；债权人在抵押权设立时系出于善意（尽到了合理的审查义务）；已进行抵押权设立登记。
当事人信息：
原告：张某，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族。
被告：赵某，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族。
被告暨被告赵某法定代理人：李某，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族。
被告：刘某，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族。
案情简介：
赵某2与李某于2006年3月20日登记结婚，赵某系二人之子，刘某系赵某2之母。赵某2于2018年7月20日去世。2017年7月6日，原告与赵某2签订房屋买卖协议。协议载明，赵某2将其所有的位于北京市×区×镇×小区甲×号楼×单元×层×号房屋及甲×号楼北附属车库卖与原告，成交价为230万元，赵某2于2017年6月15日支付给赵某2定金30万元，于2017年7月6日支付全部购房款200万元，赵某2将建设银行剩余约28万元贷款在六个月内还清并能够配合原告过户。
同日，双方办理该房屋的抵押登记手续，双方签订的《主债权及不动产抵押合同》载明，主债权金额为200万元，债务履行期限为6个月，并载明：“本合同与甲、乙双方当事人签订的相关合同具有同等法律效力，如其他相关合同与本合同存在冲突、矛盾的，以本合同为准。”
同日，赵某2向原告出具收条一份，载明，今收到张某房款200万元整，此房款打在赵某2农业银行，卡号×××。
应被告申请，法院调取了赵某2在农业银行（卡号：×××）和建设银行（卡号：×××）自2017年6月1日至2018年7月21日的存取款明细。农业银行明细显示原告分别于下列时间向赵某2转账下列金额：2017年6月6日32万元、2017年7月6日140万元、2017年7月6日60万元、2017年7月6日19万元、2017年10月1日18万元，赵某2分别于下列时间向原告转账下列金额：2017年7月6日：100万元、2017年7月15日：1.8万元、2017年9月15日：1.8万元、2017年10月5日4.8万元、2017年10月15日：1.8万元。建设银行明细显示赵某2于2017年6月15日向原告转账3.8万元，于2017年6月20日向原告转账1万元。
原告诉称：
1、被告给付原告借款本息230万元及逾期利息，18万元借款本息，并依法确认原告对京房权证平私移字第XX**号房屋有优先受偿权；
2、如果被告未能给付欠款，要求被告立即交付北京市×区×镇×小区甲×号楼×单元×层×号房屋，并协助原告办理房屋过户手续；
3、被告依法支付原告违约金46万元。
事实与理由：赵某2与李某系夫妻关系，赵某系二人之子，刘某系赵某2之母。2017年7月6日，原告与赵某2签订房屋买卖协议，约定赵某2将其所有的位于北京市×区×镇×小区甲×号楼×单元×层×号房屋及甲×号楼北附属车库卖与原告，成交价为230万元。同日，双方办理该房屋的抵押登记手续。原告分别于2017年6月15日和2017年7月6日支付给赵某2全部房款230万元。按照合同约定，该房屋应于2018年1月6日交付原告。2018年7月20日，赵某2因病突然去世，三被告系赵某2第一顺位继承人，时至今日，三人仍未履行涉案房屋的交付及过户手续义务。庭审中，原告又表示在签订房屋买卖协议之前，原告与赵某2存在民间借贷关系，通过该关系抵顶30万元购房定金，200万元借款是后来发生的。根据公示公信原则，原告有理由相信涉案房屋归赵某2所有，赵某2与李某结婚很短的时间内购买了涉案房屋，该房屋应是赵某2的个人婚前财产，父母对房屋的出资应视为对赵某2的赠与，抵押是为了保证合同的顺利履行。庭审中，经本院释明原告变更诉讼请求，原告又称赵某2生前欠原告230万元借款，在2015年和2016年双方发生过多次借款，赵某2还款又涉及到上述期间利息，2017年赵某2汇到原告账户上的钱是还款，但大部分是利息。2017年10月1日原告又借给赵某218万元，应偿还该借款本息。
被告辩称：
请法院驳回原告诉请。赵某2与三被告关系属实，被告祖孙三代，孤儿寡母。赵某2是和原告借钱了，欠债还钱天经地义，但他们7月19日做的抵押，7月20日赵某2就死了，他是被逼死的，原告就属于黑恶势力，本案就是套路贷，根据调查的赵某2银行卡流水情况，存在还款情况，2017年6月15日双方经过清算，赵某2欠原告30万元，并没有实际交付30万元，双方以此作为购房定金，这证明双方此时已经进行了清算，不存在其他2015年和2016年赵某2向原告借款的事实，我方只承认149.2万元的借款，把楼房卖了也还给原告，但是超出的数额不认可。房子是赵某2夫妻共同财产，这么大额的借款、抵押都没有通知妻子李某，这不应该，不能基于房产证而相信这个房屋仅属于赵某2一人，不能因结婚时间和购房时间间隔很短认为这个房屋仅属于赵某2一人，原告不能善意取得。
抵押借款合同与房屋买卖合同是同天签订，如真是房屋买卖，直接办理预告登记即可，房屋买卖合同不是赵某2的真实意思表示，他们之间是民间借贷关系。原告与赵某2之前存在过借贷，这种情况下，原告应该对赵某2家庭状况有所了解，稳妥起见肯定会跟配偶了解情况，应该去了解房屋的真实情况，如真是买卖关系，买方肯定会去看房，但从未有人去看过房。三被告从未听说赵某2将房屋出售的消息，房屋是一家子生活的唯一住房，不可能出售；7月6日原告将200万元支付给赵某2，完全可以让赵某2拿着200万把贷款解押，如果不还款解押，原告也应当要求赵某2去还清贷款解押；本案先付定金而且高达30万元，且房屋存在建设银行抵押登记的情况下原告仍购买，不合常理，且涉及建设银行利益，原告的请求不能得到支持。
原告自述已将全部房款给赵某2，直接让赵某2过户便可，原告又让赵某2做抵押，这不符合常理，抵押合同完全是为了借贷做的担保，抵押合同第3条特别约定，说明此合同是为了借贷做的担保，如果为了过户抵押完全可以在预告登记处打钩。收条底部收款人“收款”和时间都有涂改，“收”字由欠改过来的，“款”字也改过，这个日期应该是由6月6日改为7月6日，原告提交的证据，关键地方都有手印，但日期修改处却没有手印，这个条本意应为欠条，这个收条中收字出现三次，所以可以看出赵某2本意想出一张欠条。2017年赵某2与原告签订房屋买卖合同时正是房屋价格高的时候，协议中除了房子还有一个车库，不可能仅卖230万元。
裁判结果：
综上，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国〉若干问题的解释》第六十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条、第二十四条、第二十六条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条之规定，判决如下：
1、被告李某、赵某、刘某于本判决生效后十日内在继承赵某2遗产的范围内给付原告张某借款149万元及利息45356.28元，并以借款149万元为基数，按照年利率24%的标准，支付自2018年1月7日起至款还清时的利息，原告张某在上述借款本息范围内对京房权证平私移字第XX**号房屋有优先受偿权；
2、被告李某、赵某、刘某于本判决生效后十日内在继承赵某2遗产的范围内给付原告张某借款18万元；
3、驳回原告张某的其他诉讼请求。
律师总结：
本案为房屋继承过程中的债务清偿纠纷，主要涉及到如下法律问题：
1、原告张某与赵某2的房屋买卖合同是否有效，需要继续履行吗？
根据《民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。《民间借贷司法解释》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。
本案中，根据《主债权及不动产抵押合同》的内容，本合同与甲、乙双方当事人签订的相关合同具有同等法律效力，如其他相关合同与本合同存在冲突、矛盾的，以本合同为准。及双方当事人在庭审中的认可，原告与赵某2生前之间的涉案法律关系为民间借贷，双方签订的《房屋买卖协议》系为了保障民间借贷合同的履行而作的后让与担保。
故张某与赵某2之间是名为买卖，实为担保的关系，双方的买卖合同非当事人真实意思表示，为无效合同。
2、如何确定张某与赵某2之间的借款数额以及相应的利息？
第一，双方于2017年7月6日签订的《房屋买卖协议》中，赵某2确认原告已支付给其30万元定金，法院应被告申请调取的赵某2账户明细也显示其与原告有接近30万元的资金往来，如果赵某2此前欠付原告更多借款，原告不会在《房屋买卖协议》载明赵某2仅支付其30万元定金，故法院确认截止2017年7月6日，赵某2欠付原告借款金额30万元。
第二，原告向赵某2转账140万元当日赵某2即向原告转回100万元，接着当日原告又向赵某2转账60万元、19万元，法院认定2017年7月6日发生的实际借款金额是140万元-100万元+60万元+19万元=119万元，双方共计发生借款30万元+119万元=149万元。
关于利息的计算，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
3、原告是否善意取得涉案房屋的抵押权？
根据上述的分析，原告张某与赵某2之间是名为买卖，实为抵押的关系，所以就涉及到抵押权效力的判断。
相关法律规定：《物权法》司法解释一第十五条规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。《担保法》司法解释第六十八条规定，抵押物依法被继承或者赠与的，抵押权不受影响。《物权法》第一百九十九条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿。
本案中，赵某2与原告已经就涉案房屋办理了抵押权登记，该房屋登记在赵某2个人名下，原告有理由相信该房屋归赵某2个人所有，被告主张赵某2取得抵押权不属于善意但未提供证据证明，应当承担证明不能的不利后果。此外，在认定原告善意取得涉案房屋抵押权的基础上，应该进一步确定抵押权的行使顺位，即涉案房屋因此前存在建设银行的抵押权，建设银行就涉案房屋的抵押权优先于原告的抵押权。