【北京房产律师】
争议房屋的抵押权，如何取得？本案的涉诉房屋由于行为人与第三人的恶意串通，导致实际权利人和记名产权人不一致，同时产权登记人为了阻碍权利人执行房屋，在争议期间将房屋抵押给被告。这样一来，就涉及到抵押权如何善意取得的问题：
1、合法有效的不动产抵押权需要满足哪些条件？
根据《物权法》的规定，不动产抵押权以登记为生效要件，房屋抵押必须存在合法有效的抵押合同，办理抵押登记；单纯的抵押合同不能设立抵押权。
2、不动产抵押权善意取得的构成要件？
①不动产登记簿存在权属登记错误。就抵押权设立而言，登记簿上登记的所有权人并非真正所有权人。
②存在无权处分人设立抵押权的行为。这是指行为人（登记名义人）在没有处分权的情况下在他人的不动产上设立抵押权的行为。
③债权人在抵押权设立时系出于善意。善意的判断时间应为抵押权设立之时。
④已进行抵押权设立登记。如果抵押权未经登记，真正权利人仍能追及物之所在，否定抵押权设立的效力，而不能适用善意取得制度。
法律依据：《物权法》第一百零六条，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
3、实际权利人如何对抗抵押权的善意取得？（以本案为例，原告李某1如何对抗被告的抵押权善意取得）
异议登记；如果房屋的所有权存在权属争议，权利人应该尽快办理异议登记，这样可以抗辩抵押权人的善意，从而阻断善意取得的发生。
法律依据：《物权法》第十九条，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
当事人信息：
原告：李某1，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族。
被告：北京XX有限责任公司，住所地北京市XX区XX街道XX号。
法定代表人：张某1，董事长。
案情简介：
2010年8月20日，李某1出具委托书，授权永某1作为代理人全权办理位于北京市XX区XX路×号院×号楼×层×单元×号房屋的买卖交易手续、代为签订房屋买卖合同、到房地产交易管理部门办理房屋过户有关事宜、代为收取相关售房款及到银行办理提款手续，委托期限自委托之日起至委托事项办完为止。李某1在北京市XX公证处办理了委托公证。2011年3月10日，永某1代理李某1与肖某1签订《存量房屋买卖合同》，确定李某1将位于本市XX区XX路×号院×号楼×层×单元×号房屋出售给肖某1。后李某1诉至本院，要求确认永某1代理其与肖某1所签的房屋买卖合同无效。本院于2011年7月28日作出1号民事判决书，判决：永某1代理李某1与肖某1签订的存量房屋买卖合同无效。永某1不服该判决提出上诉，2011年11月10日，北京市第二中级人民法院作出2号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2011年4月15日，肖某1与徐某1签订存量房屋买卖合同，后办理了房屋过户手续。2011年9月6日，本院受理李某1诉徐某1、肖某1房屋买卖合同纠纷一案，并于2011年12月6日作出3号民事判决书，判决：一、徐某1与肖某1于二〇一一年四月十八日签订的《存量房屋买卖合同》无效。二、位于北京市XX区XX路×号院×号楼×层×单元×室房屋归李某1所有。徐某1、肖某1提出上诉，2012年3月20日，北京市第二中级人民法院作出4号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2012年6月18日，本院受理李某1诉徐某1所有权确认纠纷一案，并于2012年8月2日作出5号民事判决书，判决：徐某1将其名下位于北京市XX区XX路×号院×号楼×层×单元×房屋变更登记为李某1所有。2013年4月，本院出具6号执行裁定书，裁定：位于北京市XX区XX路×号院×号楼×层×单元×房屋变更登记为李某1所有。
另查：2011年6月2日，XX公司与徐某1签订《房地产抵押借款合同》，约定徐某1向XX公司借款150万元，并以北京市XX区XX路×号院×号楼×层×单元×房屋作为抵押物，并于同日办理房屋抵押登记手续。2013年10月18日，北京市XX区人民法院作出7号民事判决书，判决：徐某1于本判决生效之日起十日内给付XX典当本金一百万元、利息五千元、违约金三十万元。
原告诉称：
1、将原告所有的北京市XX区XX路×号×楼×层×单元×的房产解除抵押；
2、诉讼费由被告负担。
事实与理由：2010年8月20日，原告与永某1签订关于房屋买卖的授权委托书，原告与永某1并不认识，中间是经朋友介绍，永某1承诺有关系可以将原告房产高价卖出，当时原告急需用钱，就同意由其代理房屋买卖行为，且到北京市XX公证处办理公证。2011年3月下旬，肖某1突然来到原告家中，主张原告涉案房产已由永某1代理卖给了肖某1，肖某1主张已经支付了房款70万元并且房屋已经过户。原告认为房屋本身价值170万元，二人行为恶意串通，损害了自身权益，其买卖行为是无效的。2011年3月21日，原告起诉永某1、肖某1，主张其二人恶意串通买卖合同无效，2011年7月28日丰台法院作出1号一审判决，认定其二人恶意串通买卖合同无效，随后被告永某1、肖某1上诉到北京市第二中级人民法院，2011年11月10日该院作出2号判决书，判决驳回上述维持原判。由于在上述诉讼中肖某1已转移财产，将房屋过户给徐某1，原告随后起诉肖某1和徐某1的房屋买卖合同被认定为无效，丰台法院于2011年12月6日出具3号民事判决书，认定肖某1与徐某1的房屋买卖合同无效，后肖某1、徐某1上诉至北京市第二中级人民法院，该院出具4号民事判决书，驳回肖某1徐某1的上诉请求，维持原审判决。2012年李某1起诉徐某1要求确认房屋所有权归属李某1所有，丰台法院出具5号民事判决书，判决房屋所有权归属李某1所有，对方未上诉。随后李某1向该院申请执行，该院出具6号执行裁定书，决定强制执行涉案房屋所有权。在执行阶段发现该房屋在永某1、肖某1、徐某1非法交易期间，将房屋抵押给被告公司。原告认为，永某1、肖某1、徐某1在明知非法交易原告财产将返还给原告的法律结果下，为了阻碍原告重新获得财产，阻碍法律文书的执行，恶意设定抵押权。徐某1和被告公司恶意串通，在李某1起诉肖某1时，徐某1即知诉争房产存在争议，这是徐某1的恶意。诉争房产价值不只150万元，当时房屋价值应为200万元，这是被告公司的恶意。合同有效的要件是真实意思表示，徐某1不是真实意思表示，所以抵押合同无效，被告公司无权获得原告房屋的抵押权。
被告辩称：
一、被告与徐某1办理房产抵押时是善意的。2011年6月2日，徐某1将自己所有的一处私有住房在被告处典当，当时被告查询了房产登记，确认此房产权人确为徐某1一人后，被告与其签订房地产抵押借款合同，并办理了房屋抵押登记手续。被告在与徐某1签订抵押合同过程中，徐某1并未告知被告该房屋权属存在争议，被告基于对诉争房屋产权登记的信赖，与徐某1签订房地产抵押借款合同，已经尽到合理审查之义务，不存在恶意设立抵押行为，是合法有效的民事法律行为。
二、被告与徐某1签订房地产抵押借款合同后，在办理抵押登记后，被告已经支付了合理价款。2011年6月2日，被告与徐某1签订了房地产抵押借款合同，约定：借款金额150万元整，借款期限一个月，月费率2.7%，月利率0.5%（两项合计3.2%/月）。原告在扣除综合管理费用后，向徐某1发放借款。基于上述事实，被告已就取得系争房屋抵押权支付合理对价，双方交易行为符合行业规定，未违反国家法律法规的强制性规定，系双方真实意思表示，合法有效。
三、被告与徐某1依据《物权法》第187条之规定，于2011年6月2日在北京市XX区房屋管理局为诉争房屋办理了抵押登记手续，他项权利种类为一般债权，债权数额为150万元。
四、依据《物权法》第106条规定：无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：（一）受让人受让该不动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。受让人依照前款规定取得不动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。据此，参照本案符合不动产抵押善意取得的构成要件，被告以善意取得的方式取得了诉争房产的抵押权。
综上所述，被告基于对诉争房屋产权登记的信赖，与徐某1签订房地产抵押借款合同时，已经履行了谨慎、合理的审查和注意义务，依法对诉争房产设立抵押权的行为是合法的民事法律行为，请求法院驳回原告诉讼请求。
裁判结果：
依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
1、驳回原告李某1的诉讼请求。
2、案件受理费三十五元，由李某1负担（已交纳）。
律师总结：
本案为房屋抵押纠纷，案件的争议焦点是被告是否构成抵押权的善意取得。
1、 如何认定两份买卖合同的效力？
对于永某1代理李某1与肖某1签订买卖合同：永某1在取得李某1的代理权后，与第三人肖某1恶意串通，将市场价值170万元的房屋以70万元的低价出卖并过户给肖某1，根据《民法总则》第一百五十四条的规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
对于肖某1、徐某1的房屋买卖合同：在原告李某1起诉肖某1时，徐某1已经知道涉诉房屋的争议，但仍然在诉讼期间，与肖某1串通变更房屋的所有权，以便阻碍执行，攫取该房屋的不当利益，根据《合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害第三人合法权益的合同无效。
2、生效法律文书认定的事实，法院要采纳吗？
法院的生效判决属于公文书证，根据《民事诉讼法》的规定，国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；如果没有相反证据推翻公文书证认定的事实，法院一般对公文书证记载的内容予以认定。
本案中，涉及到7份裁判文书，法院在审理过程中，对于其记载的内容均予以认定。
3、被告对涉诉房屋的抵押权是否构成善意取得？
首先，北京市XX区人民法院在判决中已经认定该合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应确认有效；其次，该合同中约定的150万元的对价亦属合理；第三，XX公司与徐某1已就北京市XX区XX路×号院×号楼×层×单元×房屋办理抵押登记手续，北京市XX区房屋管理局亦将房屋他项权证发放给XX公司；第四，李某1未向本院提供充分证据证明XX公司与徐某1签订该合同时存在恶意串通情形。因此，被告XX公司有权取得该房屋的抵押权。