【北京房产律师】
如何认定居间合同的“跳单”行为？居间合同中的跳单行为，是指买家跳过中介与卖家签订房屋买卖合同的行为，我国目前尚未有法律法规对“跳单”的含义予以明确规定，实践中，一般表现为如下几种形式：一是委托方利用居间方的信息、条件使自己受益。此种情况分为“半跳”“全跳”和“隐跳”。 “半跳”即委托方跳过前中介公司，通过其他中介公司与卖方签订房屋买卖合同。“全跳”即委托方跳过中介公司直接与卖方签订房屋买卖合同；“隐跳”则指委托人跳开中介，与朋友私下成交。此三种“跳单”形式的最终结果都是委托方受益。二是委托方将原居间方提供的房源信息告知第三人，使第三人受益。即委托方在获取了中介公司的房源信息后，将此信息完全透露给第三人，促使第三人与卖方签订房屋买卖合同。
禁止“跳单“条款的效力：禁止“跳单”属格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。
“跳单”的认定：二手房买卖居间合同的有效成立；居间人履行了居间义务。此处居间人履行了居间义务应以带领看房为开始履行义务的标志，买方一旦接受了由居间方带领看房，也就等于默认接受了居间方提供的信息与服务，居间法律关系即已形成，居间双方则应受到相应约束；委托人存在“绕开”居间人缔约的行为；跳单”行为发生在看房后的合理期间内；居间方的居间行为与委托人缔约成功之间具有因果关系。其中核心的要素在于“绕开”居间方，且缔约成功与居间行为存在因果关系。本案中，出卖人虽与XX公司签订独家委托合同，但XX公司并未提供证据证明出卖人未通过其他居间机构发布房源信息，且《买卖看房确认书》中并未表明原产权人与XX公司之间系独家委托关系。所以无法认定缔约行为与居间行为存在因果关系，不能认定被告构成“跳单”。
当事人信息：
原告：北京XX房地产经纪有限公司，住所地：XX市XX区XX街道XX号。
法定代表人：左某1，董事长。
被告：宋某1，男，住XX市XX区XX街道XX号。
案情简介：
2012年11月6日上午，宋某1通过XX公司对涉案房屋进行查看。当日，宋某1（甲方）与XX公司（乙方）签订《买卖看房确认书》，约定：“甲方就座落于北京市XXX区X小区X栋X号的房屋委托乙方为其提供房屋带看及购买居间服务；乙方同意为甲方提供房屋带看及购买居间服务。。其中第五条约定，自本协议签署后十二个月内，如甲方或与甲方同行的看房人或甲方代理人、近亲属等关联人与本协议载明的房屋出售人达成交易的，或者甲方或与甲方同行的看房人或甲方代理人、近亲属等关联人实际使用了本协议载明的房屋的，甲方应按房屋实际成交价格的百分之二点二向乙方支付违约金用，并用加黑方式处理。
2012年11月6日下午至晚间，宋某1作为买受人通过北京XXXX房地产经纪有限公司居间服务与出卖人王XX达成涉案房屋买卖合同，并签订《居间服务合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《XXXX签约提示》、《交易税费提示》、《房屋交易保障服务合同》、《交易方留存信息表》、《房地产经纪服务事项告知书》、《存量房交易结算资金自行划转声明》，约定：房屋成交价格为100万元配套设施作价19.5万元，交易总价款119.5万元；居间服务费16200元。
庭审中，XX公司提供《房屋出售委托登记表》一份，主要内容：签署日期2012年9月14日；房屋坐落XXX区X小区X栋X号房屋；房屋产权人王XX；委托出售价格不低于132万元；产权人委托XX公司提供居间服务，内容包括寻找房屋购买人、协助并撮合与购房人签订房屋买卖合同；委托期限自本登记表签署之日起三个月，在上述期间XX公司为出售人的独家委托服务提供者。
庭审中，宋某1陈述：XX公司称房屋价款为126万元，我方希望成交价格为120万元，因XX公司并未将价格降下，故我方离开。下午XXXX公司与我方联系，并带看房屋，后又与产权人见面商谈价格等事宜，并签订相关合同文件。XX公司并未告知产权人与XX公司独家委托售房情况。
原告诉称：
1、判令被告向原告支付居间报酬2.2万元；
2、判令被告承担本案的诉讼费用。
事实与理由：2012年11月6日，被告与原告签署《买卖看房确认书》，委托原告作为居间人为其提供房屋带看及房屋购买居间服务。当日，在原告带看服务下，被告实地查看了位于北京市XXX区X小区X栋X号房屋，该房源为我公司独家房源。当日，被告就房屋购买事宜与房屋产权人达成了一致。后被告为逃避支付居间报酬而拒绝签署房屋买卖合同，并通过XXXX房地产经纪公司成交本案房屋。被告利用原告提供的房源信息及居间服务达成了房屋交易，又恶意逃避支付居间报酬义务。
被告辩称：
不同意原告的诉讼请求。
1、被答辩人没有促成房屋买卖合同成立，不能收取费用。买卖看房协议书不是合同，双方没有签订关于涉案房屋的服务合同，被告和产权人没有通过被答辩人的服务达成合同，居间人未促成合同成立，不能要求支付报酬；
2、被答辩人提出的报酬条款系格式条款，且与合同法相关条款冲突，应属无效；
3、买卖看房确认书的服务义务没有履行完毕，因此要求我方支付报酬无法律和事实依据；
4、出卖人委托了XXXX公司进行房屋买卖，系其自身权利，本人通过XXXX公司达成居间合同，并与出卖人签订买卖合同，已经支付了所有相关款项，交易合法，不违反法律规定，所以不同意原告的诉讼请求。
裁判结果：
1、驳回北京XX房地产经纪有限公司的诉讼请求；
2、案件受理费三百五十元，由北京XX房地产经纪有限公司负担。
律师总结：
本案为居间合同纠纷，案件的争议点是被告是否构成“跳单”。居间合同是居间人根据委托人的要求为委托人与第三人订立合同提供机会或进行介绍，而委托人须向居间人给付约定报酬的协议。本案中，XX公司与宋某1签订的《买卖看房确认书》属于居间合同性质，其中第5条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，出卖人虽与XX公司签订独家委托合同，但XX公司并未提供证据证明出卖人未通过其他居间机构发布房源信息，且《买卖看房确认书》中并未表明原产权人与XX公司之间系独家委托关系。现宋某1通过XXXX公司了解到同一房源信息，并通过XXXX公司促成了房屋买卖合同成立，且支付了合理对价。因此，宋某1有权选择报价低、服务好的居间机构进行购房，其并不存在恶意“跳单”行为，不构成违约。