【北京房产律师】
不动产异议登记的效力。根据《物权法》第 19 条第 2 款规定，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。《房屋登记办法》第 76 条规定，利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。由此可见，房屋的异议登记是指利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，而登记簿上记载的权利人不同意更正时，其可以持登记申请书、申请人身份证明、登记簿记载错误的证明文件等材料，向不动产登记机构提出异议，经审查通过后，登记机构将异议记载在登记簿上的登记行为；一般适用于夫妻关系或者家庭房产共有关系或者其他形式的共有关系。异议登记制度并不变更不动产记载的事项，也不发生变更不动产登记的效力，只是将利害关系人的异议记载于不动产登记簿，从而使不动产登记的真实性受到质疑，进而对想交易该不动产的人予以警示。故，异议登记会在争议期间阻碍善意取得的发生，不会发生物权效力。不动产异议登记效力灭失的事由：因终局裁决而失去效力；异议申请人在法定期间内没有起诉，根据物权法第十九条规定，申请人应于异议登记之日起十五日内起诉，否则异议登记失效；异议申请人申请或者同意撤回异议登记。当然，如果申请人异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。这也是为了保障房屋所有人的交易权，避免有人恶意申请异议登记，延误房屋交易时机。
实务建议：如果房产证登记的产权人与实际产权人不符，权利人应该尽快到不动产登记机关进行异议登记，并在登记后的15日内起诉，以避免登记人在纠纷期间内处分争议房屋，给实际产权人带来财产损失。
当事人信息：
原告：邓某1，女，住XX市XX区XX街道XX号。
被告：彭某1，女，住XX市XX区XX街道XX号。
被告：李某1，男，住XX市XX区XX街道XX号。
案情简介：
2009年11月16日，李XX与彭某1签订《存量房屋买卖合同》，彭某1购买1081号房屋，价款2 850 000元。2009年12月24日，彭某1取得该房屋所有权。2017年4月14日，邓某1向行政机关申请异议登记。当日，行政机关予以批准。2017年4月24日，李某1向行政机关申请转移登记（夫妻间不动产转移登记）。当日，李某1取得1081号房屋所有权。2017年4月25日，李某1与彭某1协议离婚，协议第三条约定“1081号房屋归男方所有，男方给予女方经济补偿8 300 000元”。后，李某1通过转账方式陆续给付彭某18 300 000元。2017年5月3日，李某1将1081号房屋抵押给金XX。
2015年12月29日，XX法院作出XXXX号判决书，判决查明“2009年9月至2010年5月间，金某1以给被害人邓某1购买1081号房屋为名，从被害人邓某1处拿走共计1 065 000元。其中金某1支付购房定金30 000元，首付款260 000元，购房款140 000元，居间服务费30 000元，购房税款85 500元，还购房贷款124 200元。购房共计支付669 700元，剩余款395 300元金某1用于个人支出……邓某1陈述：……2009年9月份，金某1跟我说想换一套房，位置在XX路14号楼1单元801号……这套房办房产证时金某1曾提过，说不能写我们老两口，因为我们在XXX那已经有一处房产了，也不能写她和我儿子的名字了，因为准备申请经济适用房，后来她提出写亲戚的名，但当时也没说写谁，……2010年5月份，金某1给我拿回来一个房本，我看是我们现在住的XX路1081号房屋，户名写的是我。2010年9月份，我和我的两个弟弟发现金某1有问题后，我的家属到XX建委一查，发现1081号房屋这处房产户名是彭某1，金某1的表姐……被告人金某1供述证明：2009年7、8月份，我跟我婆婆邓某1提出要换房，换房的目的是为了偿还我从别人处借的高利贷……因我从事房屋中介，信用度不高，如果户主写我的话贷款批不下来，我公公婆婆因为年岁大贷不了款，所以房产证就写我表姐彭某1的名字，但实际上这套房跟她没有关系。这套房实际上是我公公婆婆买的，虽然我骗了他们，但这套房的首付毕竟是他们出的，……这套房是属于我公公婆婆的。……彭某1的证言证明：金某1是我表妹。2009年11月份左右，金某1曾跟我说他们家要换房，原来的房子太小。因为金某1的征信不够，所以银行不给她放贷。这样，金某1就找到我，让我以我的名义向银行贷款。后来这套房也就写了我的名字。这套房只不过房产证写的我的名，跟我没有任何关系，首付和房贷都不是我出资的……”。
邓某1主张其与彭某1之间存在借名登记关系，所有款项均系邓某1支付，故房屋本应登记在邓某1名下。现房屋未登记在其名下属于登记错误。因此，邓某1要求基于物权法解释一第二条确认房屋归其所有。彭某1否认其与邓某1之间存在借名登记关系，认为金某1与其存在借名登记关系。但因金某1以彭某1名义向外借款，彭某1为了偿还上述债务，故将房屋卖给李某1。李某1称借名登记的事情不清楚。李某1主张因为其没有购房资格，故与彭某1采用结婚的方式买卖1081号房屋。购房前看过房屋，现已支付全部价款，占有房屋并完成转移登记，不同意邓某1的诉讼请求。邓某1否认李某1曾看房，并称其系被李某1强行赶出房屋。
原告诉称：
1、确认1081号房屋归我所有；
2、诉讼费用由彭某1、李某1负担。
事实和理由：2009年7月，案外人金某1向我提出为我置换1081号房屋，价款669 700元。因购买房屋的贷款资质限制，该房屋最终登记在彭某1名下，以彭某1名义贷款，但首付款及房款均由我支付。2015年12月19日，XX法院作出XXXX号刑事判决对上述情况予以确认。1081号房屋系我唯一住房，但彭某1却拒绝协助我办理转移登记。依照相关规定，对于借名购房的情形，应当支持实际购房者获得所购房产。后得知，彭某1与李某1结婚，并将房屋转移登记至李某1名下后又离婚。综上，我诉至法院提出上述诉讼请求。
被告辩称：
彭某1辩称：邓某1诉讼主体有问题。我与邓某1之间没有形成借名登记关系，而是我与金某1之间有口头协议。我不同意邓某1诉讼请求。
李某1辩称：我与彭某1之间系买卖关系。彭某1是否与金某1存在借名购房我并不知情。本案是以借名购房诉至法院，属于合同纠纷，不属于所有权纠纷。我是外地人，没有购房资格，所有只能以结婚的方式才能获得房屋所有权。我给付彭某1购房款，购房时亦实地看房，彭某1按照夫妻更名的方式给我转移房屋所有权后我们就离婚了。综上，我获得1081号房屋所有权符合法律规定。
裁判结果：
1、驳回邓某1的诉讼请求；
2、受理费46 800元，保全费5000元，由邓某1负担。
律师总结：
本案为所有权确认纠纷，案件的争点如下：
一是如何界定邓某1与彭某1之间的法律关系。邓某1主张与彭某1之间系借名登记，彭某1称与金某1之间系借名登记。依据金某1、彭某1、邓某1在刑事案件中分别作出的供述、证言、陈述；邓某1同意将1081号房屋登记金某1指定的不特定人名下；金某1认可1081号房屋实际权利人应为邓某1，系邓某1借彭某1名义登记；彭某1认可金某1让彭某1代持1081号房屋，1081号房屋首付和放贷都不是彭某1支付，房屋与其无关。因此，本案中的借名登记并非通常的借名人与出名人协商一致形成，而是基于邓某1作为借名人同意由金某1自行指定出名人，彭某1按照金某1指定作为出名人所形成。但上述情形并不能改变邓某1与彭某1之间的借名登记关系。另，既然双方之间已经形成借名登记关系，那么非经各方协商一致，该关系不应发生变化。彭某1称其为偿还金某1以其名义所负债务即否认借名登记关系，于法无据。
二是涉案房屋是否存在登记错误。所谓登记错误，应指其记载事项与事实不符。本案中，一方面，1081号房屋的所有权系基于李XX与彭某1之间的房屋买卖合同登记在彭某1名下，即使邓某1与彭某1之间确实存在借名登记关系，房屋登记在彭某1名下亦不构成登记错误；另一方面，行政机关将房屋登记在李某1名下表面上系基于李某1与彭某1之间的离婚后财产分割，实际上系基于李某1与彭某1之间的买卖关系。在未先行对上述行为效力进行否定的情况下，同样无法认定李某1的登记行为存在错误。
三是邓某1直接要求确认对1081号房屋享有所有权是否可以得到支持。
首先，邓某1与彭某1之间存在借名登记关系，双方之间系债权关系，邓某1享有要求彭某1完成出名人义务、转移房屋所有权的债权请求权。另外，房屋目前已不在彭某1名下而是在李某1名下，其与李某1并不存在借名登记关系。其次，截至法庭辩论终结时，金XX对1081号房屋享有抵押权，经法院释明后，邓某1既不要求追加金XX作为第三人参与诉讼，又不要求消除抵押权。所以原告主张直接确认享有对涉案房屋的所有权未得到法院支持。