【北京房屋律师】
转让农村房屋的合同效力？农村房屋买卖合同既包括同一集体经济组织成员间签订的买卖合同，也包括本集体经济组织成员与本集体经济组织以外的单位或个人签订的买卖合同。有关的裁判依据：《最高人民法院关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的通知》第15条明确，在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。《全国民事审判工作会议纪要》第35条规定，对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。集体经济组织成员资格的认定：北京地区法院一般都以起诉前买受人是否具有房屋所在地的农业户口为判断标准，通常会参考房屋所在地村委会对于买受人是否属于或曾属于该村集体经济组织成员方面的意见。具体说来，对于农业户口的买受人，购房后至一审辩论终结前，已将户籍迁入房屋所在地村委会的，则认定其为该村集体经济组织成员。连环交易中合同效力的认定：若第一手买受人不是房屋所在地集体经济组织成员，且起诉时的房屋买受人也不是房屋所在地集体经济组织成员，因宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，转让房屋后导致宅基地使用权的非法流转，损害了集体经济组织的权益，农村房屋买卖合同应当认定为无效合同。反之，第一手买受人不是房屋所在地集体经济组织成员，但起诉时的房屋买受人是房屋所在地集体经济组织成员，因宅基地使用权并未转移给集体经济组织以外的成员，农村房屋买卖合同应当认定为有效合同。换言之，只要最终一手买房人为房屋所在地集体经济组织成员，那么前面多手的连环买卖合同均有效，无论其对应的受让人是否为房屋所在地集体经济组织成员。本案中，房屋交易就属于连续流转的情况，由于最终一手买房人为房屋所在地的集体经济组织成员，所以法院认定了转让合同的效力。
当事人信息：
原告：李某1，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族。
被告：朱某1，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族。
第三人：李某2，男，1965年住XX市XX区XX街道XX号，汉族。
案情简介：
2001年6月5日，李某1与朱某1签订《房产转让证明》，李某1在朱某1支付完合同约定价款后，将院内房屋连同宅院交付给朱某1长期使用至2017年6月。2017年6月15日，朱某1与李某2在法律服务所签订了《房屋买卖协议书》，朱某1以六十万元的价格将XX区×镇×村的房屋卖与李某2。朱某1非×村农业户籍人口，李某2系×村农业户籍人口。
庭审中，李某1主张朱某1与李某2之间的《房屋买卖协议书》系虚假交易，但未提交相关证据予以佐证。被告及第三人为证明其与李某2签订的房屋买卖协议书真实有效，提交了如下证据，
1、 朱某1与李某2于2017年签订的《房屋买卖协议书》，证明朱某1将涉诉房屋卖给李某；
2、李某2户口本，证明李某2系×镇×村农业户口，属于该村经济组织成员，符合购买涉诉房屋的身份条件；
3、朱某1出具的收条、双方的银行对账单、转账凭证，证明李某2已于2018年6月14日完成了支付全部房款60万元的给付义务；
基于上述证据，原告仍认为转让协议系虚假倒签的。理由为：
1、该转让协议约定的付款期限协议签订后一年，且买方并没有支付定金，不符合买卖常理；
2、被告朱某1持有李某2的转账记录，与常理不符；
3、2018年6月14日转账时朱某1本人也在场，但朱某1给李某2出具的收据是2018年6月15日，显然是朱某1为了使收据与合同约定吻合而刻意为之；
4、李某2为了逃避法庭的质询，避免相互陈述矛盾，没有参加诉讼；
5、原告在起诉前多次找过被告要回房子，被告都没说房子已经卖了，原告听说涉诉房屋买给第三人后，打电话问及此事第三人也没说买房子的事；
6、涉诉房屋至今没有交付给李某2；
7、原告与被告签订的农村房屋买卖合同中明确写明被告有居住使用权，任何人无权干涉，而且这个合同也有村委会一级政府该的章，因此根据这个协议，被告未经原告同意就将涉诉的房屋卖了，原告就有权收回。
原告诉称：
1、请求法院判令李某1与朱某1于2001年6月5日签订的《房产转让证明》即《农村房屋买卖合同》无效；
2、要求被告朱某1将位于北京市XX区×镇×村的房屋及宅院腾退、返还给原告；
3、本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：原告系北京市XX区×镇×村村民。2001年6月5日，原告与被告签订房产转让合同，约定原告将位于北京市XX区×镇×村的房屋出售给被告。原告在被告支付完合同约定价款后，将院内房屋连同宅基地交付给被告长期使用至今。原告认为，原、被告签订的房产转让合同，买卖标的物虽然是农村房屋，但农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权买卖。宅基地使用权是集体组织经济成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，宅基地买卖为我国法律、法规所禁止。而且被告非本村村民，不在本村享有宅基地使用权的权益。因此，原告与被告之间签订的房产转让合同违反《合同法》第52条之规定，为无效合同。
被告辩称：
不同意原告诉讼请求。涉诉房屋已卖给第三人李某2，李某2是善意取得的第三人，李某2是该村的集体经济组织成员，根据高院2004年关于确认农村房屋买卖合同效力的问题，是属于合法的。所以被告不同意将涉诉房屋退还给原告，因为该房已不在被告掌控之下。宅基地和房子是一体的，是不可分割的一部分，随着房屋的转移宅基地一并转移。我们签订的房屋买卖合同，并不是单纯的宅基地买卖。宅基地单一的是不允许买卖的。实际是地随房走。
第三人述称：
李某2是本村集体经济组织成员，从被告手中购买的涉诉房屋是属于合法化，不违反法律法规的强制性规定，应视为李某2与被告之间的买卖合同是合法有效的。
裁判结果：
1、驳回原告李某1全部诉讼请求。
2、案件受理费七十元，由原告李某1负担（已交纳）。
律师总结：
本案为农村房屋买卖纠纷，案件的焦点在于界定买卖合同的效力。首先，要确定被告朱某1与第三人李某2签订的《房屋买卖协议书》是否为虚假合同，根据《民法总则》规定，有效的民事法律行为必须要体现当事人的真实意思表示；行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，原告方并没有直接有力的证据证明该协议系虚假的，双方存在恶意串通行为，而朱某1与李某2之间的购房款60万元也不能认定是不合理对价，协议中的付款时间和交房时间虽然与合同签订时间相距一年，但根据被告和第三人已提供的相关证据，李某2与朱某1之间已实际完成交付义务，定金条款也不是买卖合同的必备条款。至于李某2与朱某1向李某1隐瞒双方买卖房屋事实以及原告所述的其他主张合同虚假的观点基本属于主观推论，也不能成为当然否定《房屋买卖协议书》有效的理由。
其次，需要确定李某1与朱某1签订的农村房屋买卖合同是否违反我国《土地管理法》第十条的规定。农村房屋买卖合同纠纷涉及农村宅基地使用权的转让问题，根据《土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质，目的是保证本村村民基本的居住；该房屋附着在宅基地上，与宅基地具有不可分离性，在“房地一体”的格局下，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用。从上述规定不难看出，认定农村房屋买卖合同无效的根本原因在于该买卖行为可能导致农村房屋所占宅基地流转出原农村集体经济组织，而损害本集体经济组织其他成员的社会保障效果和社会福利水平。如前所述，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的，但该类合同效力可以因农村房屋权属变动方向不同而不同。房屋连环买卖中，前一手房屋买卖合同被确认无效，并不必然影响后一手房屋买卖合同效力，应当根据后一手买卖合同是否存在其他法定无效情形予以认定。但后一手买卖合同的买受人能否取得房屋权利，应当依据《物权法》第一百零六条关于善意取得的规定进行处理。另外，民事活动应遵循等价有偿、诚实信用原则，依法成立的合同具有法律约束力，如没有欺诈、胁迫、趁人之危、重大误解或显失公平等足以导致合同被撤销、认定无效等法定情形外，合同双方当事人均应依照签订的协议内容忠实履行各自义务。就本案而言，原告方认为无论第三人李某2与被告朱某1签订的合同有效与否，都不影响原告李某1和被告朱某1签订的农村房屋买卖合同无效的结果，况且第三人与被告的合同纯属在原告起诉后虚假补签的。但第三人李某2与被告朱某1签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。结合庭审认定的事实以及涉诉宅院内房屋所有权转移的过程分析，鉴于房屋连环买卖的前因后果以及两个买卖行为的关联性，综合认定本案中原告主张的农村房屋买卖合同有效，既符合立法的原意，也保障了交易的秩序。