【北京房产律师】
房屋买卖中的无权代理行为。无权代理是指在没有代理权的情况下，以他人名义实施民事法律行为的现象，包括狭义的无权代理与表见代理。其中，狭义的无权代理就是指行为人以被代理人的名义与第三人所为行为时，既没有本人的授权（即没有代理权），也不存在误使第三人信赖其有代理权的客观事由。此种情况下，第三人可催告被代理人予以追认，被代理人不予以追认，被代理人不承担责任。本案中，涉案房屋属于夫妻共同财产，妻子在未得到丈夫同意的情况下，以丈夫名义与买受人签订了购房协议，单纯的夫妻关系以及妻子的承诺并不能误使第三人信赖其有代理权，所以构成狭义的无权代理；不过丈夫又通过自己的行为对妻子的无权代理进行了追认，所以购房协议对丈夫同样具有约束力。而表见代理实际上是在狭义无权代理的前提下，具有外表授权的特征，误使第三人充分信赖其有代理权，法律赋予这种无权代理发生与有权代理相同的法律后果，成为“拟制”有权代理。具体来说，房屋买卖中的狭义无权代理需要满足如下条件：①行为人没有法定或者意定的代理权②行为人以他人（本人）的名义与第三人为民事行为③行为人与第三人所为的行为不是违法行为④第三人须为善意。如果第三人是恶意或与无权代理人恶意串通，则不属此例⑤行为人与第三人均需具有相应的行为能力。表见代理则要在此基础上满足如下两个条件：①存在让善意第三人有充分正当的理由信赖行为人有代理权的客观事由，这是狭义无权代理与表见代理的根本区别。行为人实则无代理权，但因被代理人与行为人之间存在一定的关系或一定的行为，存在足以认定行为人是经被代理人授权的假象，让善意第三人产生误解，从而与行为人为一定行为②善意第三人还需无过失，尽到合理的注意义务。毕竟在表见代理的关系中，行为人的行为将直接对本人产生法律约束力，所以在认定上也要更加严格。
当事人信息：
原告：余某1，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族。
被告：余某2，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族。
被告：全某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族。
案情简介：
原告余某1与被告全某1系夫妻，两人于1984年结婚，两人在婚姻关系存续期间，于1998年购买了涉案房屋。当时原告余某1是省XXX厂的职工，该套房屋属于公有住房优惠出售，买房时用原告的工龄抵了部分房款。房屋于1998年6月28日办理产权登记，房屋所有权人登记为原告余某1，共有人栏为空白。
2008年11月26日，被告余某2与被告全某1签订了一份购房协议，协议约定余某1、全某1将涉案房屋以28600元的价格出卖给余某2，房产及水电过户费用由余某2承担，余某1、全某1有义务协助余某2办理相关手续。但签协议时原告余某1不在场，也没有在该份协议上签名。当时被告全某1给被告余某2看了产权证书，被告全某1跟被告余某2讲原告余某1外出打工，房子卖掉她能够做得了主。
签订协议后，被告余某2分几次将购房款付给了被告全某1，2009年1月7日，被告余某2付清全部购房款，被告全某1向被告余某2出具了一张收条，并将房屋的产权证书原件及钥匙交给了被告余某2，被告余某2便一直在该房屋内居住至今。
原告诉称：
1、撤销被告余某2和全某1于2008年11月26日所签订的“购房协议”；
2、被告余某2返还他的房屋及权属证书；
3、由两被告承担本案的全部涉诉费用。
事实与理由：原告与被告全某1系夫妻，但两人关系一直不和，已分居多年。2006年他因企业改制后下岗，加之与被告全某1吵架，他便负气到广州打工，多年未归，一直未与被告全某1联系过。2014年3月17日，他接到XX县法院的应诉通知书才获悉，2008年11月26日被告全某1未经他的同意私自将他个人所有的房屋出卖给被告余某2，同时两被告还以他的名义签订了一份购房协议。被告未经他的同意和授权出卖他的个人财产（含个人在单位福利），他特向法院提起诉讼。
被告辩称：
被告余某2辩称：
1、对于本案诉争的房屋，虽然登记人只有余某1一人，但是原告余某1与被告全某1在婚姻关系存续期间的财产，还是属于夫妻共同财产，虽然处置房屋的时候原告没有到场，但被告全某1的处置行为应当可以认为是表见代理，所以她与被告全某1之间所签订的合同是合法有效的；
2、她与被告全某1签订房屋买卖合同后，就搬进房屋中居住，这期间原告也回来并去看望过父亲，而原告的父亲就住在XXX厂宿舍，对于房屋出卖一事原告应该是知情的，否则为什么原告一直不向法院起诉，直到该房屋要拆迁了才向法院起诉；
3、本案诉争房屋已经交付给她居住五年多时间了，且她也支付了合理的房屋价款给被告全某1，故她与被告全某1签订的协议是合法有效的，请求法院依法驳回原告的无理诉求。
被告全某1辩称：
卖房屋是她的错，她确实是在原告不知情的情况下将房屋卖掉了。因为当时原告外出多年未归，没有音讯，她被逼无奈才将房屋卖掉，现房款都已经被她用了。她认为这个协议是无效的，请法院依法处理。
裁判结果：
1、驳回原告余某1的诉讼请求。
2、本案案件受理费人民币500元，由原告余某1承担。
律师总结：
本案为房屋买卖纠纷，案件的争点在于如何界定购房协议的性质以及如何认定该协议的效力。本案诉争房屋系原告余某1与被告全某1婚后购买，虽登记在原告余某1个人名下，但根据《婚姻法》规定，仍属于原告余某1与被告全某1的夫妻共同财产，被告全某1单方处置了该房屋，已构成对该房屋中属于原告余某1部分的无权处分。故被告全某1与被告余某2之间签订的房屋买卖合同属于效力待定的合同，须经过权利人即原告余某1的追认方为有效。根据查明的事实，被告余某2从2008年购买该房屋后，一直在房屋内居住至今，原告余某1和被告全某1的小孩在被告全某1将房屋卖掉后，就一直与原告余某1的父亲居住在一起，而原告余某1的父亲也居住在省XXX厂的宿舍。被告余某2申请的证人证实，从出卖房屋到现在，原告余某1回过XXX宿舍，原告夫妇的小孩结婚，原告余某1与被告全某1也回来了，由此可以合理推断原告余某1对被告全某1将房屋出卖给被告余某2的事实是知情的。但原告余某1从被告余某2住进该房屋后，一直没有找过被告余某2，说明原告余某1已经认可被告全某1将房屋出卖的行为。且原告余某1也没有采取其他方式主张过权利，说明原告以自己的行为放弃了对该份协议的撤销权。故被告全某1与被告余某2所签订的房屋买卖合同经过原告余某1的认可后，已由效力待定的合同成为有效合同。原告要求撤销该协议，要求被告返还房屋产权证书的诉讼请求于法无据。