【北京房产律师】
“借名买房”那些事儿。借名买房行为是指房屋的实际出资者因为某种原因，不能或者不方便以自己的名义购买房屋，所以与他人协商一致，使用他人的名义购买房屋并进行登记的行为。在该法律关系中，存在几个典型的问题，一是借名买房的协议是否存在：协议作为一种合同，可以是要式的（书面），也可以是非要式的（口头），对于非要式的协议，可以从支付购房款的相关票据以及证明、房产证由谁进行保管、房屋的实际占有使用情况、物业费等生活费用的支付情况综合判断。当然，上述证据也可以在要式协议存在的情形下佐证借名买房关系。二是借名买房协议的效力，这也是实践中存在争议的地方，根据《民法总则》第一百四十三条规定，合法的民事法律行为不能违背法律、行政法规的效力性、强制性规定；而借名买房往往是借名人为了规避相关政策，才与记名人约定的行为。但政策与法律、行政法规的效力性、强制性规定还有所不同。对于经济适用房：借名买房行为违反的主要是《经济适用住房管理办法》以及各省市政府颁布的一些规定和办法，这些法律文件在法律位阶上属于部门规章，并不属于法律、行政法规的范围。对于限购房：限购令的依据主要是国务院以及地方政府以政府通知形式发布的限购政策或者措施，同样不属于法律、行政法规的范围。对于普通的商品房：借名购买普通商品房的情况下，借名人借名买房的目的是为规避中央或者地方政府的限购政策或者限贷政策，或者是为了更好地享受购房优惠条件；但无论是限购政策或限贷政策，还是金融机构的贷款政策，都不属于国家的法律、行政法规。三是外部买卖合同之效力：记名人向房屋出卖人做出买房的意思表示，房屋出卖人向记名人作出卖房的意思表示，双方就购房事宜达成一致。房屋买卖合同在房屋出卖人和记名人之间成立并且生效，这在司法实务中一般不存在争议。
实务建议：存在“借名买房”纠纷，先进行异议登记，避免登记人在纠纷处理期间处分房屋，给权利人造成损失。
当事人信息：
原告：王某1，男，住XX市XX区XX街道XX号，身份证号：XXXX。
原告：孙某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，身份证号：XXXX。
被告：王某2，男，住XX市XX区XX街道XX号，身份证号：XXXX。
案情简介：
原告系夫妻关系。被告系原告之子。
2004年9月16日，被告与某房地产开发集团签订《商品房买卖合同》，购买了位于北京市XX区的房屋一套。合同签订后，原告缴纳了该房屋的契税、公共维修基金等费用，并于开发商交付房屋后，出资对房屋进行装修，后在该房屋内居住使用至今。2006年3月29日，北京市XX区建委颁发了该房屋的所有权证，登记的房屋性质为经济适用住房，房屋所有权人为被告。
原告称，2004年时，二人欲在北京定居购房，因二人无在京购买经济适用住房的资格，被告有购房资格但无力购买，故二人与被告达成口头协议，约定由原告借用被告的名义购买诉争房屋。并提交《证明》一份：该证明表明，涉案房屋登记在被告名下，但是投资是父母投资。但被告主张该《证明》系受原告胁迫而签署，并非被告的真实意思表示，故对原告主张的借名买房事实不予认可。
关于诉争房屋的出资情况，被告主张由其出资10万元，其余款项由原告资助，并向法庭提交银行交易明细予以证明。原告对被告的陈述不予认可，认为被告提交的银行交易明细不能证明所涉款项系为向开发商支付的购房款，并主张全部购房款系由原告支付。现诉争房屋的原始购房合同、购房款发票、房屋所有权证等票证原件均由原告持有。
原告诉称：
1.判决确认借名购房的口头合同有效；
2.判决被告将上述房屋过户至二原告名下；
3.本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：
1、 原、被告之间无借名买房合同关系。
2004年，被告获得购买北京市经济适用住房的指标。2004年9月16日，被告在原告的资助下，购买了诉争房屋，购房合同由被告签字，房屋产权也登记在被告名下。2006年5月5日，在被告结婚之前，原告为防止将来被告的配偶分取诉争房屋份额，强迫被告在《证明》上签字，该《证明》反映的内容并非被告的真实意思表示。从以上事实可知，被告与原告之间没有借名买房合同关系。
2、依据相关法律法规，借名购买经济适用住房的合同无效。
首先，借名购买经济适用住房构成《合同法》第五十二条关于合同无效条款的适用。经济适用住房是政府为解决城市低收入家庭住房困难而做出的重大举措，对改善民生、促进社会和谐稳定有着重要的现实意义。而借名购买经济适用住房扰乱了国家对经济适用住房的监管秩序，违反了经济适用住房建设的初衷，因此构成《合同法》第五十二条第一款第四项规定的损害社会公共利益而无效。其次，规避法规政策，借他人之名购买政策性保障房，对内无效。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十六条规定：借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。
裁判结果：
1、确认王某1、孙某1与王某2之间的借名买房合同关系有效；
2、王某2于本判决生效后十日内将涉案房屋过户至王某1、孙某1名下。
律师总结：
本案为借名买房纠纷，案件的争点是原被告双方之间是否存在借名买房协议以及如何认定该协议的效力。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案诉争房屋虽然登记在王某2名下，但根据王某2签署的《证明》，该房屋系由王某1、孙某1出资，且根据本案查明的事实，诉争房屋交付后由王某1、孙某1进行装修并居住使用至今，该房屋的原始购房合同、购房款发票、房屋所有权证等票证原件亦由王某1、孙某1持有，所以法院认定原被告之间存在的是借名买房合同关系；这里需要说明的是，《证明》约定的出资情况在没有其他证据推翻的情况下，应予以认定，但约定房屋产权归原告所有，并不具有物权变动的效力。关于该协议的效力问题，根据《民法总则》第143条规定，合法有效的民事法律行为不能违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不能违背公序良俗。本案中，原告借用被告的资格购买经济适用房违反了《北京市人民政府关于印发北京市经济适用住房管理办法（试行）的通知》之规定，但该规定并不属于法律、行政法规；且诉争房屋的原始购房合同签订于2004年9月16日，取得房屋所有权证亦已满五年，原告已经符合相关规定，取得购房资格，所以原告的主张于法无据，该协议合法有效。