【北京房屋买卖律师】
网签，如何保障当事人权益？网签是在房屋买卖交易中，交易双方签订房屋买卖合同后，到房地产相关部门进行备案，并可在网上查询交易情况的行为。其本质是一种通过网络进行的行政备案，起到交易的公示和证明作用，具体包括商品房网签和存量房网签（二手房网签），本案中，买卖双方当事人签订合同与补充协议后，又进行网签并办理银行面签手续，就属于存量房的网签。事实上，网签不仅有利于政府对房产交易市场进行监控，增加交易透明度，也极大地保护了当事人及第三人的利益。一是可以有效地避免一房二卖，办理网签之后，没有经过买卖双方同意或者法院的判决，网签是不能解除的。房屋在前次网签没有解除之前，不能进行第二次网签，而不办理网签就无法进行房产过户登记，因此网签可以有效避免一房二卖。二是可以在特定条件下排除司法强制执行，根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，房屋买受人申请法院将出卖人名下未过户的房屋解除查封，必须符合三个条件：已经支付全部价款、实际占有、对未办理过户登记手续没有过错。在实务工作中，法院在对房屋进行查封前，会调查房屋的权属状况，如果该房屋已办理网签、备案，法院有可能不予查封，即使查封，也会对已网签的事实予以重点关注。因此，对房屋买受人来讲，将房屋买卖合同办理网签、备案，是保障自身权益的重要工作。
当事人信息：
原告：王某1，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
被告：沃某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
第三人：北京市XX房地产经纪中心有限公司，住XX市XX区XX街道XX号。
法定代表人：曹某1，总经理。
原告诉称：
王某1向本院提出诉讼请求：解除我与沃某1于2019年4月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；沃某1向我返还定金5万元，并支付违约金44.2万元；诉讼费由沃某1承担。事实和理由：2019年4月4日，我与沃某1在XX公司的居间服务下就北京市XX区XX西里小区XX号楼3单元603室（以下简称案涉房屋）签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。合同约定：房屋总价款221万元，首付款43万元（含定金5万元），剩余房款178万元，我以商业贷款形式向沃某1支付。合同签订前，我已向沃某1支付定金5万元。2019年4月10日，我与沃某1就案涉房屋签订了网签合同，并于当天共同至银行办理了面签手续，银行于2019年4月12日下发了同意贷款的审批通知书。此后，当我要求沃某1继续履行合同义务时，沃某1开始以各种理由拖延，并且在明示银行已经同意批贷的情况下还将案涉房屋挂牌出售，配合中介带他人看房，告知其他看房人报价245万元，最低价230万元，随时可以签约等。沃某1的上述行为和表现已严重违反与我之间签订的房屋买卖合同的约定，导致案涉房屋至今未能办理过户手续。正当我准备起诉之际，居然收到了沃某1先行起诉终止买卖合同的法院传票。我认为，沃某1的行为和表现已经表明其没有继续履行合同的任何诚意，已构成根本违约。我基于上述事实和理由，有权要求解除与沃某1之间所签的全部合同，并有权要求沃某1按照约定承担违约赔偿责任。对于沃某1肆意违约的不诚信行为，理应受到法律的惩戒和制裁。
被告辩称：
沃某1辩称：当初签合同时约定的成交价是221万元，2019年4月10日我去网签时发现网签价格是274万元，当时就问XX公司为什么两个价格不一致，XX公司给我的解释网签合同只是作为建委存档用，一切还是按照221万元的价格履行，这种行为不违法，还说不会骗银行，我也不知道具体的程序，就做了网签手续，后来到银行去办理面签手续，银行就让我办卡，说王某1去的早，已经把手续办完了，我随即要求XX公司把单子给我看，我发现单子上就是房屋成交价为274万元进行贷款，我认为他们是骗取银行贷款。自2019年4月10日开始，我就跟XX公司协商只同意他们用221万元去做贷款，如果他们不同意换银行也不同意以221万元重新做贷款，我就要求以274万元交易，但他们拒绝。之后我就提议解除合同，但只是口头提出，他们不同意。再之后，我就起诉了。2019年4月10日办理网签和面签手续。2019年4月12日银行下了批贷函后，XX公司告知我了，在与王某1签订合同之前我就将案涉房屋在不同的中介公司挂牌出售，但是在与王某1签订合同当天我就通知了其他中介公司，并拒绝了几个有意向的买家。2019年4月15日，我向法院起诉之后，正好有人联系我想看房，我就认为可以先看房，如果与王某1之间的合同可以解除就可以继续交易。
第三人述称：
XX公司述称：王某1陈述的基本属实，关于网签价格与实际成交价格不一致也属实。在签署买卖合同时，买卖合同约定的房屋总价款为221万元，约定的首付款为43万元，剩余178万元办理贷款，当时就和买卖双方解释过，如果按照221万元进行网签，最终肯定贷不了178万元。根据买卖双方协商的付款金额和付款条件，王某1说首付款只能支付到43万元，所以只能通过提高网签合同价格的方式获得预期的贷款金额，网签手续是双方共同授权我公司进行的，双方在草拟网签合同上签字，表明买卖双方对此都是认可的。后来沃某1到银行办理面签手续的时候，觉得自己签的材料太少了，没有看到贷款的材料，又觉得贷款银行太小，就觉得自己上当受骗了。之后，沃某1就提出换一家银行按照实际成交价格来办理贷款同时要求资金监管，因为办理贷款的银行与我公司是合作关系，而且银行已经批贷，合同也没有约定资金监管，经过沟通，沃某1还是不同意继续履行。发生争议后，我公司和王某1进行沟通，后来王某1同意更换银行也同意以实际成交价格进行贷款，甚至同意全款支付，我公司也转告了沃某1，但沃某1认为拖延太久要求王某1支付违约金。我公司组织双方进行过协商，但最终没有达成一致意见。
审理查明：
2019年4月4日，沃某1（出卖人）与王某1（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：第一条房屋基本情况：出卖人所售房屋坐落为XX区XX西里小区XX号楼3单元603号，建筑面积共55.33平方米。……第四条成交价格、付款方式及资金划转方式：经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为221万元。签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金5万元整，该定金于本合同签订时抵作本房屋成交价款。买受人采取商业贷款方式付款，（1）如贷款机构不批准买受人的贷款申请，双方当事人同意买受人可向其他贷款机构申请贷款，买受人至迟于再次申请贷款之日起15日内获得贷款批复，不能在约定期限内获得贷款批复的，双方约定根据实际原因另行解决。（2）如贷款机构批准的贷款金额少于买受人申请的贷款金额，二者相差金额，买卖双方同意买受人应当于办理不动产转移登记当日向出卖人补足差额。（3）如出现贷款机构批准贷款后，由于买受人原因拖延办理相关贷款手续等情形导致无法及时取得贷款的，买卖双方同意买受人于过户当日向出卖人支付剩余房价款。……出卖人迁出现有户籍的，承诺在2020年1月1日前向房屋所在地的户籍管理机关办理完成出卖人相关2人的现有户籍迁出手续；未如期将上述户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋成交总价款的万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。……第十四条合同生效及特别约定：双方当事人可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。
其中，附件八《补充协议及其他约定》，内容：经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为221万元。房屋无抵押、买受人贷款：买受人优先选择以商业贷款形式支付购房款：买受人与出卖人约定于2019年4月10日之前将银行贷款所需证件资料准备齐全，并办理上述房产的贷款审批手续，审批合格后25个工作日内，出卖人与买受人办理上述房产的产权转移登记手续，同时买受人将成交总价款的首付金额43万元（其中包含购房定金5万元）一次性支付给出卖人，成交总价款的剩余金额178万元，通过银行贷款形式一次性支付给出卖人，银行放款后，由批贷银行直接将此笔贷款划至出卖人账户。
2019年4月4日，沃某1（甲方，出卖人）与王某1（乙方，买受人）、XX公司（丙方，居间人）签订《居间服务合同》，约定乙方按照房屋成交价格的2.2%支付居间服务费并应于房屋买卖合签订当日向丙方支付。
2019年4月10日，沃某1（出卖人）与王某1（买受人）就案涉房屋签订合同编号为C1XXXX4草拟网签合同，约定：……第四条成交价格、付款方式及资金划转方式：经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为274万元整，买受人应当按合同约定日期支付首期房价款96万元，占全部房价款的35.04%，余款178万元向银行申请贷款支付。
自2019年4月10日晚，沃某1遂通过微信方式与XX公司工作人员王某2提出要求按照实际成交价变更贷款银行并要求办理资金监管手续一事沟通如下：2019年4月10日19：26-19：55：沃某1：“您好，请您明天申请终止贷款，我要换一家银行，并且和买家一起去办理贷款手续。今天我没看到任何买家的贷款手续，并且要和买家一起签银行资金监管，按照真实购买价重新申请贷款。请您把我的要求和买家沟通一下。”2019年4月10日20：35，王某2：“晚上我和客户把您意思大概沟通了。按照您走的时候我和您说的方案，今天办理的贷款咱们继续，过户完以后如果银行2个月内没有放款（客户给您凑齐全款买房起草一个补充协议），我明天会和银行一起最终敲定这个方案，您是否能够同意？”沃某1：“抱歉，这个方案我不能同意。”王某2：“您的意思是不是客户如果不按照您的意思来办，房子就不卖给他们了？”沃某1：“我的要求：1申请终止贷款、2换一家大点的银行重新申请贷款、3以实际购房价格申请、4、办理银行资金监管”；……2019年4月10日，王某2：“按照当时咱们谈的条件，您也同意客户可以申请多贷一些款，合同我也是按照这个条件起草的。明天上班我会和客户积极沟通，事情到现在为止我们和客户也是积极在配合办理，如果只是因为您单方便（面）的顾虑不同意走现在的银行审批手续，导致不能按照时间办理过户手续，您需要承担违约责任。您也要有这样的思想准备。我可以在双方签订的这个合同基础上补充说明，让您确保能收到全部购房款。咱们可以一起想办法，很多事情真的不想搞得很极端，耽误您收房款。”沃某1：“我要求换一家银行申请贷款是因为我没看到买方的贷款手续，我要求和买方一起进行贷款手续办理，并且以实际购房价格申请，我的要求是合理的。”王某2：“如果只是因为您担心这家银行不同意，客户的工作也不好沟通。”沃某1：“这些都是基本的流程吧”王某2：“首付款的资金监管我们可以给你们双方在XX银行办理，我们办理的也是正常的流程。”沃某1：“那尾款呢”王某2：“尾款是由银行直接发放到您今天办理的卡上。”沃某1：“尾款有监管吗”王某2：“尾款没有任何一家银行资金监管。”沃某1：“要换一家银行，请您明天别忘了申请。”王某2：“我需要和客户沟通完以后才能回复您，终止贷款需要征得买卖双方同意才可办理。”沃某1：“还有就是要以实际购房价格申请”沃某1：“我查了一下，全程都有资金监管，首付和贷款。”王某2：“如果是贷款，资金监管只有首付款，您也可以咨询一下建委。资金监管我们公司一般都是在过户当天直接打给卖方，建委没有强制资金监管”。2019年4月11日14:57，沃某1：“你跟买家协商的怎么样了？如果实在不行就走法律程序吧”。2019年4月11日15:04，王某2：“客户这边我一直在积极沟通。如果因为您担心贷款银行批贷以后放不了款，客户同意过户之日起2个月内自行筹全款给您。这个工作客户已经同意。另外我也约了客户的时间，出现这样的事还是见面沟通比较好，确定好时间我约你们双方过来。”沃某1：“我要求换一个银行与买家一起去办理贷款手续。如果实在不同意，我准备起诉了。”王某2：“换行的工作客户这边暂时不好做工作，夹在中间我确实很难受，如果可以我和客户尽快沟通时间见面你们双方协商。”沃某1：“还是你来沟通吧，如果同意就换行办理贷款，如果不同意，我直接起诉，我不想再耽误时间了”王某2：“您让我心里有个底，房子您是不是觉得卖的不合适不想卖了？按照三方约定办理的时间都在积极办理，您不能因为只是担心没有听说过这个银行要求换，况且客户也已经说得很明白，如果因为银行的原因导致您没有在过户之后2个月收到贷款，客户同意给您凑齐全款保证您的尾款，我真的不知道您还在担心什么……2019年4月11日18:33，王某2：“有了批贷函符合过户条件，客户已经做了让步，如果过户完2个月内您没收到银行贷款，客户愿意给您补齐全款，如果客户没有做到可以双方接触（解除）合同，客户定金您可以不退。这样的条件如果都不能打消您的顾虑，我确实想不出还有什么办法来处理。”沃某1：“我要向法院提出申请终止合同，买家能不能同意终止贷款，以免造成更大的损失”。2019年4月11日23:24，王某2：“经过我的沟通，1、客户现在同意换行办理贷款手续、2、户口过完户3日内迁出（如果需要明天我会在和客户协商），等您回复，我通知客户签订补充协议。”……沃某1：“户口迁不了。我不想再继续办理了，刚开始就这么不顺，后面不知道还有多少问题，我想终止合同了”王某2：“您的意思是单方终止合同吗？如果你单方终止合同需要承担违约责任，您一定要慎重”沃某1：“如果您这么说就走法律程序吧”沃某1：“如果咱们不能自行协商解决，这是最好的办法”。王某2：“自行协商按照您要求的我已经努力沟通了，客户现在基本同意您的要求，咱们已经协商解决了不是吗？如果只是户口问题，我继续做客户工作，今天给您答复。”沃某1：“不是，我要终止合同。王某2：“我先不通知客户，给您时间好好考虑，别太仓促”。沃某1：“好的”。……2019年4月12日10:34，沃某1：“我已经到法院提交起诉，请您通知买家”王某2：“好的，如果您考虑好确定这么走，今天我也会把这件事上报公司。”2019年4月13日12:34沃某1：“现在要不然换行办理，要不然解除合同，请您取消贷款”。……2019年5月7日13:16，王某2：“沃姐，给您打电话没有接通，客户给我打电话问您法院这边怎么样了？还要多长时间能有结果，您到底是怎么想的。如果您确实不想卖了咱们晚点解决这个事（如果您认可赔偿，我抓紧时间把客户约过来。如果您还是坚持等法院判定结果，那您就抓紧催催），客户好去定别的房子，总这么拖着不是办法。方便的时候您给我回个电话，万分感谢”沃某1：“我没有违约，法院有流程，不是我能催的。您让客户看别的房子吧，这个合同违规，我是不同意继续的”。
2019年4月12日，XXXX银行下发《二手房贷款通知》，载明：“借款人王某1向我行提交的二手房按揭贷款申请已于2019年4月12日由XXXX银行审批通过：贷款金额178万元整，贷款期限25年，贷款利率5.39%，交易房屋地址XX区XX镇XX西里XX号楼6层3单元603，房屋出卖方沃某1，卖方收款账户名沃某1（尾号3260）。自审批之日起三个月内未完成过户房款的贷款，根据有关规定，需对借款人及其配偶的个人信用信息进行重新查询，如若借款人及其配偶在此期间因资信下降、负债增加等原因不符合原审批时房款条件，需重新上报审批。若审批未能通过，我行有权停止房款并不承担相应责任。房屋过户后，若新房地址与过户前房产地址不一致，需由房产所在地相关部门出具地址变更证明，以免影响贷款按期发放。办理抵押登记后放款”。
案件审理过程中，双方确认案涉房屋现由沃某1实际占有使用、王某1自认尚未交纳中介服务费，经询问，沃某1表示如支持王某1的诉讼请求，同意在本案中一并处理撤销网签事宜。
裁判结果：
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、于本判决生效之日，解除王某1与沃某1就北京市XX区XX西里小区XX号楼3单元603房屋的房屋买卖合同关系；
二、于本判决生效后十日内，沃某1协助王某1注销北京市XX区XX西里小区XX号楼3单元603房屋的网上签约联机备案手续；
三、于本判决生效后十日内，沃某1向王某1返还购房定金5万元；
四、于本判决生效后十日内，沃某1向王某1支付违约金5万元；
五、驳回王某1的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12240元，由沃某1负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
律师总结：
本案为房屋买卖纠纷，案件的焦点为被告以换行办贷为由拒绝履行合同义务是否构成违约。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，依据合同自由原则，应以当事人真实意思表示的合同为依据继续履行义务。本案中，王某1与沃某1就涉案房屋于2019年4月4日签订买卖合同及补充协议后，又于2019年4月10日以274万元价格签订网签合同、办理银行面签手续；事实上，后合同是为了获取合同中约定的贷款金额（即178万元）而签订，故双方应按照2019年4月4日签订的买卖合同及补充协议履行各自的义务。其次，根据双方办理网签合同可知，沃某1就网签合同按照274万元价格签订是知情且同意的，故，根据合同约定，在银行未就贷款金额是否批准时，沃某1即要求更改贷款银行及房款支付方式为资金监管，在银行批贷函作出后仍以此为理由提出终止合同并提起相关诉讼，已构成违约，应当向王某1支付一定数额的违约金。对于违约金的具体数额，法院以当事人的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度等因素，酌定沃某1向王某1支付违约金5万元。此外，根据《合同法》规定，协议解除合同后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故沃某1就已收房款定金5万元负有返还义务。