【北京房屋买卖律师】
房屋交易，何时取得产权证书？房屋作为不动产，根据《物权法》规定，必须办理过户手续，才能发生物权变动。而实践中，先交付房屋，后办理权属变更已经成为常态，特别是预售的期房，即使交付到买受人手中，也会因为其他审批手续的原因而迟迟不能办理过户登记。根据《商品房买卖合同司法解释》第十八条规定，取得权属证书的时间以约定优先为原则，本案中，合同仅约定了产权证由买受人自行办理，未明确产权证取得的具体时间及逾期办证的违约责任，所以被认定为未予约定，适用十八条第一款第二项的规定，自期房建成交付之日起90日内，出卖人应为买受人办理权属证书。对于已经竣工的房屋的买卖，没有约定的前提下，出卖人应在合同成立之日起90日内为买受人办理权属证书。如果出卖人未在约定或者法定的时间内办理，则构成违约。在合同中约定违约责任的，出卖人按照约定承担责任，如果约定的数额过高（以实际损失的30%为限），可以请求法院根据公平原则、诚实信用原则，结合实际履行情况和过错程度，予以调整。未约定违约责任的，以实际损失为准，根据填补规则，承担损害赔偿责任。具体可以参考《商品房买卖合同司法解释》第十八条、《合同法》第一百一十三条、第一百一十四条。
当事人信息：
原告：朱某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
被告： 北京XX假日风景房地产开发有限公司，住所地XX市XX区XX西路XXX号院X号楼X层XXX室。
法定代表人：周某1，董事长。
原告诉称：
2010年7月21日，我与被告签订编号为Y1XXXX2的《北京市商品房预售合同》，购买被告开发的位于本市XX区XX路XXX号D-1#住宅楼X层X单元-702室房屋，合同约定房屋建筑面积95.25平米，套内建筑面积75.21平米，总价款为2 333 549元，付款方式为一次性支付。后该房屋经政府房地局测绘部门实测，双方签订面积差补充协议，约定由我一次性支付2172元，最终房屋立契价为2 335 721元。同日，双方另就XX区XX路XXX号假日风景家园地下车库-1层-132号车位签订编号为Y1XXXX4的《北京市商品房预售合同》，总价款为99 000元，付款方式为一次性支付。以上款项合计为2 434 721元。合同签订后，我按约定支付了上述全部款项，被告于2011年12月8日交付了房屋，但被告迟延办理该房屋所在楼栋权属证明，直到2014年2月23日，被告才通知原告办理产权证书事宜，原告于2014年4月10日才取得房屋产权证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同司法解释）第十八条第（二）项规定，原告应于房屋交付使用之日起90日即2012年3月9日前取得房屋产权证书，实际于2014年4月10日取得房屋产权证书，被告应当承担违约责任。故起诉要求法院判令被告：1、支付逾期办理房屋所有权证书违约金468 281.88元（自2012年3月9日起至2014年4月10日止，按银行同期贷款年利率的1.5倍标准计算）； 2、诉讼费由被告负担。
被告辩称：
被告XX公司辩称：不同意原告诉讼请求，理由如下：1、双方在合同中约定，付款方式为一次性付款的，房屋权属转移登记由买受人自行办理，除因出卖人责任导致房屋所有权证无法办理外，出卖人无需对买受人办理所有权事宜承担责任。故本案办理产权证系原告方自身义务，且原告从未向被告主张过要求办理产权登记手续，其要求违约金于法无据。2、双方所签预售合同附件补充协议中约定，出卖人办理产权证逾期应当承担责任的前提是“因出卖人责任”导致办理逾期，本案系由于行政部门的原因，涉案房屋所在土地的出让方交付土地时存在瑕疵，导致该房屋项目规划验收及房屋初始登记迟延，我方并无直接责任或过错，故不应承担违约责任。3、原告并未因其所主张的产权证办理逾期一事受到任何实质损失，要求的违约金数额过高且于法无据。
审理查明：
经审理查明：2010年7月21日，XX公司（出卖人）与朱某1（买受人）就坐落于XX区XX路XXX号D-1#住宅楼X层X单元-702室房屋（以下简称702室房屋）的买卖事宜签订《北京市商品房预售合同》（合同编号为Y1XXXX2），合同约定：买受人购买的商品房所在土地用途为住宅，该商品房按照套内建筑面积计算，总价款为2 333 549元；出卖人应当在2011年12月30日前向买受人交付该商品房；合同第六条付款方式及期限约定：买受人采取下列第1种方式付款：1、一次性付款；合同第二十一条产权登记条款中，双方均未对产权登记具体事宜予以约定；合同附件十三《补充协议二》第七条对合同第六条第1种方式付款补充约定：“买受人在付清全部房价款的同时签订合同”；第十六条约定：“（三）如买受人采取的是本协议第七条或第八条所述付款方式，买受人自行向政府相关部门缴纳契税”；第十八条约定：“4、如买受人采取的是本协议第七条所述付款，房屋权属转移登记由买受人自行办理，除因出卖人责任导致房屋所有权证无法办理外，出卖人无需对买受人办理房屋所有权证事宜承担责任。”同日，双方另就XX区XX路XXX号假日风景家园地下车库-1层-132号车位（以下简称-132号车位）签订《北京市商品房预售合同》（编号为Y1XXXX4），合同约定：总价款为99 000元；付款方式为一次性付款；出卖人应当在2011年12月30日前向买受人交付该商品房；双方均未对产权登记具体事宜予以约定；合同附件十一《补充协议》第八条、第十五条、第十六条中约定的内容与前述所引编号为Y1XXXX2合同附件十三《补充协议二》第七条、第十六条、第十八条相同。2011年12月17日，双方签订面积差补充协议，约定由买受人向出卖人一次性补交2172元，702室房屋最终立契价为2335 721元。
上述合同及协议签订后，朱某1按约定支付了房屋及车位全部价款合计2 434 721元。2011年12月8日，XX公司交付了房屋及车位。2013年8月16日，XX公司取得了该车位所在楼栋权属证明 。2014年1月28日，XX公司取得了该房屋所在楼栋权属证明。2014年2月23日，朱某1收到XX公司邮寄的《办理房屋所有权证提示函》。2014年4月10日，朱某1取得702室房屋及-132号车位产权证书。
庭审中，关于违约责任的承担，XX公司主张：1、朱某1主张本案适用商品房买卖合同司法解释，要求我方支付违约金，而该解释条款系买卖双方对取得房屋权属证书期限无特殊约定时适用，本案朱某1是一次性付款购房，合同附件中明确约定产权证由买受人自行办理，我方无义务为原告办理房屋权属证书，故不应适用该司法解释的规定；另合同中对一次性付款情况下，房屋所在楼栋权属证明取得时间未予以约定，故我方无违约行为，不应承担违约责任；2、原告于2015年3月19日起诉，其所要求的违约金已超过诉讼时效；3、原告缴纳契税的时间是在2014年，对于产权办理迟延存在过错；4、房屋已依约实际交付，未阻碍或影响朱某1对房屋的实际使用，并未给朱某1造成实质损失，故原告主张违约金数额标准过高； 5、本案系因涉诉房屋所在土地的出让方交付土地时存在瑕疵，直接拖延了该房屋所在项目规划验收及房屋初始登记的办理，XX公司并无直接责任或过错，故不应承担责任，并就其主张提交了《北京市国有土地使用权出让合同》、《北京市XX区XX家园项目二期土地开发建设补偿协议》作为证据。朱某1对XX公司上述主张不予认可，认为：1、双方在签订合同时房屋尚未建成，合同虽然约定房屋权属证书由我方自行办理，但自行办理的前提是被告先取得楼栋权属证明，被告认为双方对房屋所在楼栋权属证明取得时间无约定，我方对此予以认可，故合同中双方就产权证取得并无特殊约定，亦未约定违约金，应适用商品房买卖合同司法解释，由被告承担违约责任；2、我方虽无证据证明，但就产权证办理一事多次与被告销售人员交涉，一直主张权利，且被告侵权处于连续状态，故不涉及超过诉讼时效问题；3、我方于自行办理产权证时一并交纳契税，符合合同约定；4、XX公司所述免责理由不能成立，XX公司与其他公司之间的纠纷与我方无关。
另经询问朱某1有无实际损失，朱某1未举证证明其损失，并主张违约责任承担不以损失为前提。
上述事实，有原、被告陈述、《北京市商品房预售合同合同》、付款发票、《办理房屋所有权提示函》等相关证据材料在案佐证。
裁判结果：
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告北京XX假日风景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱某1支付逾期办理房屋产权证违约金八万零五百八十九元。
二、驳回原告朱某1的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费4596元，由原告朱某1负担2500元（已交纳），由被告北京XX假日风景房地产开发有限公司负担2046元（于本判决书生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
律师总结：
本案为商品房预售合同纠纷，案件争议的焦点是买卖双方在合同中对涉案房屋产权证书取得时间有无特殊约定，原告是否可以依据商品房买卖合同司法解释要求被告承担违约责任。首先，《商品房预售合同》及相关补充协议系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，当事人均应依约享有权利，履行义务。其次，据已查明的事实，本案原告系一次性付款购房，对于一次性方式付款的买受人，合同仅约定了产权证由买受人自行办理，未明确产权证取得的具体时间及逾期办证的违约责任，故理应适用商品房买卖合同司法解释第十八条的规定，因签约时房屋买卖合同标的物为尚未建成的房屋，故依照商品房买卖合同司法解释的规定，原告应于房屋交付后90日即2012年3月9日前取得房屋产权证书。关于被告的抗辩：被告提出因土地出让方交付土地时存在瑕疵，导致项目后续工作及房屋初始登记办理均延迟，并非出卖人原因所致，其不应承担违约责任。然根据合同相对性原理，此系被告与他人之间的法律关系，被告作为本案合同相对方，以此主张作为延迟履行本合同义务的免责抗辩，不能成立。其行为显属违约，理应承担违约责任。关于违约金的数额：根据我国法律规定，违约金具有补偿性，以填补损害为目的，且XX公司于审理过程中明确主张违约金约定比例过高，所以法院根据公平原则，结合本案的实际履行情况、被告的过错程度、原告的实际损失等因素，酌定了被告的违约赔偿责任。