【北京房屋抵押律师】
抵押期间，转让抵押财产有效吗？本案中，被告将设定抵押的房屋出卖给原告，并因未能及时解除抵押，导致原告不能实现对涉案房屋的所有权。根据《物权法》第一百九十一条，并对照《担保法》第四十九条第一款、《担保法解释》第六十七条可知：抵押期间，抵押人可以转让抵押物；转让抵押物，抵押人应尽两个义务。一是转让抵押物应经过抵押权人同意；二是告知受让人转让物已经抵押的情况。第一个义务可作如下理解：抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。另，需要注意的是，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，但受让人代为清偿债务，消灭抵押权的，转让行为有效。而第二个义务主要是保障受让人的利益，避免受让人在抵押权人行使抵押权时遭受损失。《合同法》第一百五十条规定了出卖人的权利瑕疵担保义务，即， 出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。如果因为出卖人的原因导致买受人不能实现房屋过户的目的，买受人可以根据《合同法》第九十四条的规定，主张合同目的无法实现，以请求法院判决解除合同。
当事人信息：
原告：邢某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
被告：李某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
第三人：XXXX（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市XX区。
法定代表人：田某1，总经理。
原告诉称：
邢某1向本院提出诉讼请求：1．判令原被告签订的《房屋买卖合同》合法有效；2．判令被告按照合同约定履行解除中国建设银行北京XX支行抵押登记义务，配合原告办理房屋过户手续，向银行申请按揭贷款，原告支付剩余首付款30万元；3．判令被告支付因逾期办理房屋过户手续所产生的违约金20万元；4．案件受理费由被告负担。事实和理由：2015年X月X日，原告（乙方）与被告（甲方）在XXXX经纪公司居间下签订了《房屋买卖合同》，约定被告将其位于北京市XX区XX小区×室（以下简称诉争房屋）卖给邢某1，成交价格为175万元。该房屋在中国建设银行北京XX支行设立抵押贷款，买卖合同第一条第五项约定：“乙方将购房首付款直接交付甲方，由甲方用于赎楼”。合同约定本合同签订后90日内，甲方配合乙方向银行申请按揭贷款。但被告收原告首付款100万元后未按照合同约定向建行办理解除抵押手续，并以各种理由推托办理房屋过户手续，不配合原告申请按揭贷款。合同第五条1-（9）约定：“甲方应于房屋产权过户手续办理完毕后2015年X月XX日内向乙方交房。”被告于2015年X月XX日交付了房屋但没有办理过户手续。合同第六条第四项约定逾期办理产权过户责任：“逾期15日后，守约方有权解除合同。守约方不解除合同的，双方协商违约赔偿责任。”原告认为，被告已经构成违约，应承担违约赔偿责任。
被告辩称：
李某1辩称，同意原告的第一项诉讼请求，不同意原告的其他诉讼请求。理由如下：第一，合同签订时，诉争房屋上存在两项抵押，第一项为建行XX支行贷款77万元，当时尚有69万元未偿还，还有一项为个人抵押贷款60万元。原告方应当支付130万元首付款后，被告才能清偿抵押款，之后才能办理房屋过户。因原告只付了100万元，致使被告不能解除抵押。由此表明，合同中对抵押事宜没有列明完整，因合同系由XXXX经纪公司拟定，对此负有责任；第二，合同只约定房屋买卖合同签订90日内支付首付款，但并未明确约定具体给付时间，但原告至今还未付清剩余首付款；第三，被告目前已经解除了个人抵押贷款60万元，建行XX支行的抵押贷款尚未解除。因原告未按约定付清首付款，违约在先，不同意支付原告违约金。由于原告的拖延使被告丧失了其他出售房屋的机会，现被告通知原告解除房屋买卖合同。
第三人述称：
XXXX经纪公司述称，在拟定合同时，被告只告知本公司房屋在建行XX支行设立抵押，没有具体核实抵押情况。双方签订合同后，原告先后分两次支付被告购房首付款共计100万元，约定剩余首付款30万元通过资金监管账户支付。按照交易流程，须先办理解除抵押贷款，才能办理资金监管账户事宜，届时原告才能支付剩余首付款30万元。本公司多次与被告联系，但被告一直以家庭琐事为由推脱不配合办理房屋解除抵押手续。
审理查明：
2015年8月5日，邢某1（乙方）与李某1（甲方）在XXXX经纪公司（丙方）的居间下签订了名为《房屋买卖居间合同》。该合同约定乙方以175万元的价格购买甲方所有的诉争房屋（建筑面积为104.66平方米）；该房屋于2012年9月27日在中国建设银行北京XX支行设立抵押，被担保债权数额为77万元。双方对于贷款余额的处理约定，由乙方将购房首付款直接支付甲方，用于“赎楼”。合同第三条关于房款支付方式一节，双方约定购房定金为2万元，于合同签订后90日内，由甲方配合乙方向银行申请公积金按揭贷款，且按以下方式自行划转房款：①乙方于资金监管当日向甲方交付购房首付款130万元（包含定金）；②乙方通过向银行申请45万元的贷款作为购房尾款，由银行放款时直接划入甲方账户。第四条约定，甲乙双方应当于丙方通知之日起3个工作日，到房屋权属登记部门办理房屋产权过户手续。第五条关于甲乙双方的权利义务一节约定（摘录），甲方有告知乙方房屋真实状况但不限于出租、抵押、渗漏及其他瑕疵的义务；有如期配合乙方办理银行贷款、产权过户的义务；甲方应于2015年9月16日前向乙方交房。第六条关于违约及违约责任一节约定（摘录），第1款：本合同签订后，若甲方反悔，不再继续履行本合同之约定，视为甲方违约。则甲方双倍返还乙方购房定金，且甲乙双方应支付给丙方的全部佣金均由甲方承担。第4款对逾期办理产权过户的责任约定（①项和②项不做累加）：①逾期在15日内，每逾期一日，违约方应向守约方支付已付房款1‰的违约金，合同继续履行；②逾期15日后，守约方有权解除合同。守约方不解除合同的，双方协商违约赔偿责任；守约方解除合同的，违约方应当承担违约责任。若违约方为甲方，甲方应当自通知乙方解除合同通知送达之日起5日内退还乙方全部已付房款，并赔偿乙方相当于购房定金金额的违约金及乙方支付给丙方的佣金；若违约方为乙方，甲方应当自通知乙方解除合同通知送达之日起5日内将已付房款扣除购房定金及甲方支付给丙方的佣金后，余款全部退还乙方。另，甲乙双方在该合同第三部分补充说明中约定“此房价包含地下室一个；甲方夫妻双方出售房屋为满二唯一住宅，乙方夫妻双方为首套购房”。合同签订当日，甲乙双方又达成补充协议，约定“乙方于5日内支付给甲方38万元用于房屋解除抵押。房款包含地下室一个，房屋装修及附属设施共计65万元，房屋成交价为110万元，共计175万元。如个人所得税按差额20%征收三方免责。”后邢某1分别于2015年8月8日、11月10日向李某1支付购房首付款38万元、60万元，包括购房定金2万元在内，至今已付房款100万元。李某1于2015年9月19日向邢某1交付房屋，至今尚未办理房屋过户手续。另，李某1在本案中曾提起反诉，后又撤回反诉。
庭审中，李某1对邢某1提供的XXXX经纪公司工作人员于某1与邢某1于2016年12月16日的微信聊天记录、于某1与李某1自2016年11月底至12月初期间的微信聊天记录、邢某1与李某1于2016年12月25日的聊天记录的真实性均不予认可。经质证，XXXX经纪公司对上述证据均予认可。另，李某1向本院提供了以下证据：1、X京房权证怀字XXXX号房屋所有权证，拟证明李某1向XXXX经纪公司提供的房屋所有权证上记载此房屋有两项抵押。同时合同明确约定首付款130万元用于解除抵押；2、《房屋买卖居间合同》，拟证明合同解除条件和违约责任约定；3、解除合同通知书，现李某1通知原告解除房屋买卖合同。经质证，邢某1认为证据1即房产证复印件并非签订合同时李某1所提供的房产证，且房产证中只注明一项抵押登记。而签订合同后，李某1仍于2015年9月28日办理个人抵押贷款60万元，对其证明目的不予认可；对于证据2，双方补充协议中约定首付款中的100万元用于解除抵押，剩余30万元于资金监管账户设立时支付；对于证据3，房屋买卖合同合法有效，且邢某1已支付了大部分房款并实际居住，不同意解除合同。XXXX经纪公司认可合同签订时此房屋存在两项抵押，但称房屋经纪公司只针对银行抵押进行解除，不负责个人抵押的解除事宜，且双方对此也没有明确约定；对于证据2、3的质证意见与邢某1一致。
另查，邢某1在京具有购房资格。经本院释明，如果李某1未在指定期限内向中国建设银行股份有限公司北京XX支行偿还剩余贷款，不配合解除房屋抵押的，邢某1明确表示同意代李某1清偿债务消灭抵押权。
裁判结果：
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款规定，判决如下：
一、邢某1与李某1于二〇一五年八月五日就位于北京市XX区XX小区×号房屋签订的《房屋买卖居间合同》有效；
二、邢某1于本判决生效后十日内给付李某1剩余购房首付款30万元，李某1于邢某1付清上述款项后七日内对位于北京市XX区XX小区×号房屋办理抵押登记注销手续；
三、李某1如未按本判决第二项指定期间履行义务的，对于李某1以北京市XX区XX小区×号房屋做抵押向银行申请的贷款，该贷款尚未偿还的本金、利息和罚息可以由邢某1代李某1先行偿还。邢某1代李某1清偿的所有款项用于抵顶尚欠李某1的剩余房款，不足部分由邢某1代李某1清偿贷款后十日内给付李某1；
四、李某1于北京市XX区XX小区×号房屋抵押登记注销后七日内协助邢某1办理房屋产权变更登记手续；
五、驳回邢某1的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
律师总结：
本案为房屋买卖纠纷，案件的争点问题有二：一是原被告之间的买卖合同是否有效；二是被告是否存在违约行为。根据法律规定，依法成立并生效的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，邢某1与李某1在签订房屋买卖合同时，诉争房屋虽处于抵押期间，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款关于“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”的规定，在该房屋上设定抵押权并不影响双方买卖合同的效力。因此，邢某1与李某1签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。李某1称因邢某1未足额支付购房首付款，才导致其未能清偿银行贷款，注销抵押登记，但李某1未举证证明在签约时已向邢某1明示除合同约定“在中国建设银行北京XX支行设立抵押”外的其他抵押及解除抵押的有关事宜，并就此达成协议。因此，李某1的上述抗辩理由不能成立，应该承担逾期过户所产生的违约责任。