【北京房产赠与律师】
如何认定共有房屋赠与的效力？本案的原告作为涉案房屋的共同共有人，因其他共有人的赠与行为导致权利受损，故诉至法院主张其所享有的涉案房屋份额。对于共有房屋，要先确定所有权人，再确定共有关系。根据《物权法》和《不动产登记暂行条例》规定，除非有相反证据予以推翻，否则不动产的产权登记人为房屋所有权人；在夫妻房屋的所有权界定上，如果为婚姻关系存续期间购买的房屋，不论登记在谁的名下，均认定为房屋的所有权人。在共有关系上，根据《物权法》规定，除家庭关系，夫妻关系，遗产继承关系，合伙关系，一般认定为按份共有。在确定权利人的基础上，可以进一步认定赠与行为的效力，根据《物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。即，共同共有关系中，需要全体所有权人同意，房屋赠与才能认定为有权处分；按份共有关系中，占共有份额三分之二以上的按份共有人同意，房屋赠与属于有权处分。也就是说，如果是夫妻共同共有的房屋，赠与给第三人，必须经过夫妻双方共同同意，这一点在《婚姻法》司法解释一中也有规定。此外，关于在无权处分情况下，第三人能否善意取得的问题：由于赠与行为，名为买卖实为赠与的行为，受让人均未支付合理对价，所以受赠人不能以《物权法》第一百零六条规定的善意取得获得房屋的所有权。
当事人信息：
原告：王某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
委托诉讼代理人：杨某1（系原告王某1之女），女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
被告：杨某2，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
第三人：钟某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
原告诉称：
王某1向本院提出诉讼请求：1.确认2009年X月XX日杨某3与杨某2以买卖形式过户实为赠与的本案争议房屋即位于北京市XX区XXX二里7号楼2单元202室（以下简称：202室）的赠与合同无效；2．确认我享有本案争议房屋50%的份额；3.杨某2及钟某1协助我办理本案争议房屋50%份额的房屋产权过户登记手续；4.由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：我与杨某3（已故）系夫妻关系，1998年我与丈夫杨某3购买了202室房屋。该房屋系我与杨某3夫妻关系存续期间共同共有的财产。2015年1月5日杨某3因病去世。杨某3去世后，大约在2015年3月份左右，杨某2的妻子钟某1在市场上告诉别人202室房屋已经过户到杨某2名下，被我的大女婿赵某1听到并告知我，这时我才知道我所有的房屋已经被儿子杨某2占有。杨某2对房屋过户到其名下的事实不能作出合理解释。2015年4月9日，杨某2在其哥哥杨某4、嫂子王某2、大姐杨某1、姐夫赵某1的证明下，签订了书面房产协议，同意拿出房产的一半给我支配，并口头承诺三天后去XX房产交易大厅变更共有人，三天后杨某2反悔，拒绝变更共有人。后我几次与其协商变更产权登记事宜均未果。2015年X月X日，我向XX法院提起所有权确认之诉，XX法院作出XXXX号民事判决，我不服上诉。北京市第二中级人民法院于2016年X月X日作出终审判决，判决书本院认为中的认定“经双方当事人确认，杨某3以名为买卖实为赠与的方式将涉案房屋所有权转移登记至杨某2名下，现王某1已就赠与行为的效力问题另案提起了诉讼，故上述法律关系应另行审查为宜，从其存在的目的上看仅是作为房屋所有权转移登记的手段，该目的已经实现，而其本身并不具有真实的房屋买卖合同性质，故王某1要求确认房屋买卖合同无效理由不成立，驳回上诉，维持原判”。案件进展到此，双方争议的焦点问题就是本案诉讼的焦点，杨某2基于赠与取得涉案房屋是否有事实依据和法律依据。杨某3在世期间，我从来没有表示过要把本案争议房屋中属于自己的一半赠与杨某2。杨某3在世期间，没有经过我同意，把夫妻共同财产单方赠与儿子杨某2的行为侵犯了我作为房屋共有人的财产利益。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般应该认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益。”前述条款但书部分指的是有偿取得涉案财产的善意第三人，杨某2基于赠与取得，不适用于善意第三人的规定，也就是说善意取得只适用于有偿取得财产的法律关系当中，不适用于无偿赠与的法律关系。我认为，涉案房屋系我与杨某3的夫妻共同共有财产，杨某3未经我作为共有人同意的情况下私自赠与共有财产给杨某2的赠与行为无效。杨某2和杨某3之间虽然没有签订书面的赠与协议，基于涉案房屋办理过户之日赠与合同已经实际履行的事实，杨某2作为受赠与人取得了赠与财产的所有权。杨某2接受赠与的意思表示视为双方达成口头赠与合同。《合同法》第56条规定无效合同或被撤销的合同自始没有法律约束力，合同部分无效，不影响其他部分的效力其他部分仍然有效。《合同法》第58条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失”。综上，请求法院判决依法支持我的全部诉讼请求。
被告辩称：
杨某2辩称，在最早购买202室房屋之初，我就是购房共有人，当时发票金额是13.5万元，我出资5万元，杨某3出资8.5万元，在1998年共同购置了涉案房屋。在2008年11月8日，杨某3写了遗嘱，里面的内容是把诉争的房屋给我。2009年10月20日，杨某3与我二人办理了房屋过户手续，将涉案房屋过户到我名下。2015年1月份，杨某3去世，期间的医药费、去世后的丧葬费是由我和钟某1支付的，目前的财产状况是由钟某1和我按份共有，两个房本，其中钟某1占90%的份额，我占10%的份额。针对王某1的第一项诉讼请求，从购买涉案房屋到目前，不存在书面的赠与合同，在这种情况下说确认赠与合同无效，王某1的诉讼请求不明确。针对王某1的第二项、第三项诉讼请求，我们认为我没有协助办理产权过户手续的义务，理由如下：在2009年杨某3将涉案房屋过户给我时，王某1本人是知悉且同意的，现在又以不知情为由要求将房屋过户给王某1，我们认为是不能成立的，涉案房屋在过户给我之前，是在杨某3的名下，也不存在过户给王某1的情形。针对王某1的第四项诉讼请求，我们认为诉讼费不应当由我承担。本案已经经过几次一审和二审，从几次判决的结果来看，我们认为，整个涉案房屋的过户、登记给我的事情，王某1是知悉且同意的。按照最高院关于审理《中华人民共和国婚姻法若干问题的解释一》第17条规定，夫妻对共同所有的财产有平等的处理权，当夫或妻非因日常生活需要，对夫妻共同财产作重要处理决定时，夫妻双方应当平等协商取得一致意见，但他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。结合到本案，我们有证据证明在杨某3将涉案房屋过户给我时，王某1是知悉且同意的，至少我有理由相信是夫妻共同的意思表示。涉案房屋的过户时间是在2009年10月20日，而到杨某3本人去世是2015年1月5日，在长达五年多的时间里王某1没有做任何意思表示，而等杨某3去世以后以不知道为由而将房子过户给王某1，我们认为是不合理的。
第三人述称：
钟某1述称，针对王某1的诉讼请求同杨某2的答辩意见一致。目前涉案房屋90%的份额登记在我名下,对于本案我方的意见是维持产权现状，故不同意王某1的诉讼请求。
审理查明：
王某1与杨某3（于2015年1月5日因病去世）系夫妻关系。2009年10月20日，杨某3作为出卖人与杨某2作为买受人签订《存量房屋买卖合同》，将202室房屋所有权转移登记到杨某2名下。2015年4月8日，杨某2与钟某1签订按份共有协议，将上述房屋产权变更为按份共有，其中杨某2按份共有份额为10%,钟某1按份共有份额为90%。
庭审中，王某1向法庭提交杨某2于2015年4月9日签署的房产协议一份，以证明杨某2曾同意将202室房屋50%的产权交给王某1；其向法庭提交XXXX号民事判决书以及XXXX号民事判决书，以证明杨某3与杨某2签订房屋买卖合同的目的仅是作为房屋所有权转移登记的手段，目的已经实现，而其本身并不具有真实的房屋买卖合同性质；其向法庭提交北京XXXX司法鉴定所出具的司法鉴定意见书，以证明杨某2出具的遗嘱中杨某3、王某1签名处的指印未能证明系王某1所捺印；其向法庭提交XXXX号民事裁定书，以证明本案审理焦点应为杨某3以签订房屋买卖合同的方式将涉案房屋赠与杨某2的赠与行为是否有效而非杨某3书写的遗嘱是否构成赠与合同。
杨某2向法庭提交北京市房地产开发企业销售专用发票，以证明202室房屋系1998年9月1日以135420元购买；其向法庭提交遗嘱一份，以证明杨某2对涉案房屋出资5万元，王某1对于房屋过户给杨某2是知晓并同意的；其向法庭提交杨某3的医疗费票据、护理费收据、丧葬费票据，以证明上述款项均系杨某2与钟某1支付；其向法庭提交王某1与钟某1的录音光盘一份，以证明王某1对于202室房屋产权过户给杨某2是知晓且同意的。
钟某1向法庭提交结婚证，以证明其与杨某2系夫妻关系；其向法庭提交国有土地所有权转移登记申请书复印件及按份共有协议、房屋所有权证，以证明202室房屋目前的产权情况。
裁判结果：
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条之规定，判决如下：
一、确认杨某3于2009年10月20日以房屋买卖合同形式将位于北京市XX区XXX二里7号楼2层2-202房屋过户给杨某2的赠与行为无效；
二、王某1享有位于北京市XX区XXX二里7号楼2层2-202房屋所有权份额的50%；
三、驳回王某1的其他诉讼请求。
案件受理费22800元，由杨某2负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
律师总结：
本案为合同效力纠纷，案件的争点有二：杨某3以名为买卖实为赠与的方式处分登记在其名下的共有房屋是否属于无权处分；杨某2对于202室房屋的取得是否构成善意取得。 根据《物权法》第九十七条以及相关司法解释规定，共同共有人处分共有的不动产，必须经全体共同共有人同意；夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。其中一人擅自处分的，构成无权处分。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，合同才属有效。本案中，涉案房屋于夫妻关系存续期间购买，应属夫妻共同所有，涉及到房屋所有权的转移属于处分家庭财产的重大事项，在杨某2无法证明王某1知晓且同意房屋所有权转移时，应认定杨某3的无权处分行为。在此前提下，根据《物权法》第一百零六条规定，要认定杨某2属于善意取得，必须符合以下要件：（一）受让人受让该不动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产已经登记过户。本案中，杨某2在没有王某1明确授权的情况下与杨某3一人签订房屋买卖合同，其主观上不具有善意；杨某2与杨某3之间是以签订房屋买卖合同的形式将涉案房屋赠与给杨某2，受让人未支付合理对价；所以赠与行为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故对于王某1要求确认其享有202室房屋50%产权份额的诉讼请求，法院予以了支持。