【北京房屋买卖律师】
如何认定解除合同的不可抗力？本案中，原告认为涉案地上的建筑物因国家拆迁行为已不复存在，双方已经失去继续履行合同的基础，主张以《合同法》第九十四条规定的不可抗力为由解除合同。根据《民法总则》规定，不可抗力属于不能预见、不能避免、不能克服的客观现象，一般为有形的、客观的静态风险。本案中，地上建筑物因为拆迁政策而拆除，隶属于国家政治经济政策的变化，自变更时起，一直延续下来，影响也一直持续，即使主张解除合同，也应该依据《合同法司法解释》二第二十六条规定的情势变更。当然，原告主张解除合同的前提是作为合同的一方当事人，本案中，如果认定原被告之间为经出租人同意的转租关系，则原告具有当事人主体资格；如果认定原被告之间为合同权利义务关系的概括转移，则原被告之间的合同生效后，原告退出合同关系，不具有当事人主体资格。事实上，XX村村民委员会出具《同意转让证明》，明确载明由第三方享受原合同的权利、履行原合同中的义务，这是典型的合同关系概括转移，此外，从XX村村民委员会与原告、原告与被告的租金金额也可以判断双方之间并非转租关系。综上，不可抗力属于合同解除的法定事由，但主张解除合同的必须是合同的当事人。
当事人信息：
原告：郭某1，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
被告：韩某1，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
被告：赵某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
被告：梁某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
原告诉称：
郭某1向本院提出诉讼请求：1.判令解除2009年X月XX日郭某1与韩某1、梁某2签订的《转让合同》，并确定转让合同中所涉及的地上建筑物权益（以现行评估为准）归郭某1所有；2.本案诉讼费用由韩某1、赵某1、梁某1负担。诉讼中，郭某1将“确定转让合同中所涉及的地上建筑物权益（以现行评估为准）归郭某1所有”变更为“确定转让合同中所涉及的地上建筑物的拆迁补偿款归郭某1所有”。事实和理由：2001年X月XX日，北京市XX县XXX镇XX村村民委员会、XX县XXX镇XX村经济合作社作为甲方与乙方郭某1签订《租赁合同》，将XX村村西镇村道南边40.17亩土地使用权出租给郭某1。2009年X月XX日，郭某1作为甲方与乙方韩某1、梁某2（已故，赵某1、梁某1系梁某2的法定继承人）签订《转让合同》，将上述土地约40年土地使用权及地上物的使用权转让给乙方。现涉案地上建筑物因国家拆迁行为已不复存在，双方不具备继续履行合同的条件，该事件属于不可抗力，故提起本案诉讼。
被告辩称：
韩某1辩称，1.本案案由不正确，本案系转让合同法律关系，不是农村土地承包合同关系。2.《转让合同》已经履行完毕，不存在解除情形。3.XXX镇XX村出具的相关证明表明，郭某1在《租赁合同》项下的全部权利义务概括转让给韩某1、梁某2，郭某1丧失了租赁合同的主体资格，无权以租赁合同主张权利。4.在2016年XX月XX日，经与XX村协商，原租赁合同的承租人已变更为韩某2和梁某1，由该二人按照新的租金标准向XX村支付租金。现涉案土地及地上物已交付政府相关部门拆迁腾退。综上，请求驳回郭某1的诉讼请求或驳回起诉。
赵某1、梁某1辩称，不同意郭某1的全部诉讼请求。1.双方不存在农村土地承包法律关系，真实关系为转让合同关系。2.在签订转让合同后，郭某1已经不再是租赁合同主体，租赁合同中的权利义务与郭某1不存在法律上的关联，其以租赁合同提起诉讼，理由不成立。3.转让合同的权利义务已经履行完毕，不存在解除情形。4.郭某1关于因不可抗力而解除合同的理由不成立，因为解除合同的前提是因不可抗力导致合同不能履行，但本案中合同已经履行完毕。5.涉案土地和地上物在2017年底已经全部交给政府部门拆迁腾退。6.转让合同不符合附期限合同的法律特征。
审理查明：
2001年X月XX日，XX县XXX镇XX村民委员会、XX县XXX镇XX村经济合作社作为甲方与乙方郭某1签订《租赁合同》，租赁地址为XX村、村西、镇村道路南边，南至村社员承包地北边，北至二杆渠南边，东至村道路东部，西至村规划渠东部。面积为合计40.17亩。租赁期限自2001年5月1日至2051年4月31日。第8条约定，在合同期内乙方有权转让土地使用权和转交他人经营，甲方无权干涉。乙方在土地租赁后，自主经营，建设建筑物，办厂及食品深加工等，乙方在自己需要时可以进行不同的综合开发项目，甲方不得干涉乙方内部事宜。合同期满后乙方有权再续合同，如不续，乙方的资产经国家有权部门进行评估作价，甲方要收回土地应给付乙方资产所投资的资产（地上所有建筑物的评估价），不应以拆迁的说法来压制乙方。在合同期内双方的合同签订人如有变故或其他事情，本合同的各项条款继续有效。
2009年5月29日，甲方郭某1与乙方韩某1、梁某2签订《转让合同书》，约定将原合同（即《租赁合同》）的土地使用权及地上物约为40年的使用权转让给乙方。第一条转让土地基本情况：坐落于北京市XX县XXX镇XX村占地面积为40亩及地上建筑物，200千伏安的变压器两个，具有40年使用权。第三条转让期限：本协议所述土地使用权转让期限为2009年5月30日至2051年4月31日。第四条转让价格：本协议转让价格为1065万元，含甲方取得土地使用权和地上建筑物及附属的设备设施（40年使用费和地上建筑含200千伏安变压器两个，不含卫生垃圾清理费）。第五条支付方式：本合同签订前，须经XX村村民委员会出具同意转让证明；签订合同后支付500万元；甲方出具转让证明，双方对土地及地上建筑物及其他附属物，双方确认的厂房及其他物品，甲方与租户的合同与账目，按交接清单签字后，另行支付565万元。第七条转让的法律状况：甲方转让本协议所涉及土地使用权后，如需办理土地使用权出让协议及登记，文件中载明的权利和义务随之转移给乙方；在转让合同签订前，有关该土地债权债务所引起的风险、责任，由甲方承担；转让后的风险和责任由乙方承担。甲方在合同签订前，原合同无债权债务，地上建筑物无债权债务。第十三条协议的变更：本协议履行期限，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本协议的，应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定时限内（书面通知发出3天内）签订书面变更协议。第十五条不可抗力：不可抗力事件发生时，双方应立即友好协商决定如何执行本协议。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本协议项下的义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使协议任何一方丧失继续履行协议的能力，则双方可协商解除协议或暂时延迟协议的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。
2018年XX月XX日本院立案受理郭某1诉韩某1、赵某1、梁某1租赁合同纠纷一案，案号为XXXX。郭某1的诉讼请求为解除2009年5月29日的《转让合同书》。2019年X月XX日，本院作出裁定认为，《转让合同书》无论从名称还是合同内容，双方之间均为转让合同法律关系，而非租赁合同法律关系，郭某1以租赁合同法律关系起诉，本院予以驳回。郭某1上诉后，北京市第二中级人民法院于2019年X月XX日作XXXX号民事裁定，二审法院认为：原告起诉时选择的案由确定了本案的法律关系。郭某1作为本案原告，依法应当自主确定本案案由。其起诉租赁合同纠纷，现在上诉称立案时一审法院要求此案由，但对此未能提供证据；且其在庭审中强调“转让的是租赁的权利”，故郭某1此上诉意见没有事实依据。其次，一审庭审笔录表明：韩某1、赵某1、梁某1答辩即认为本案为转让合同纠纷而非租赁合同纠纷；双方的争议焦点亦为合同性质是租赁合同还是转让合同，双方为此展开辩论，郭某1坚持已见。故其上诉将责任归为一审法院立案和释明不够，没有事实依据。第三，郭某1的上诉状载明：“合同性质的认定不能仅凭合同名称而定，应当根据合同内容所涉法律关系，即合同双方当事人所设立权利义务内容确定合同的性质，在郭某1收取的转让费用中包含了租金以及地上物的使用费，使得被上诉人无需再向村委会缴纳租金。故此，上诉人与被上诉人形成事实租赁法律关系，而非转让法律关系。”进一步说明：选择租赁合同法律关系是郭某1自一审至二审一直坚持的意见，且该意见错误，本案属转让合同关系。故郭某1的上诉请求不成立。一审认定事实清楚，适用法律正确。一审法院裁定驳回起诉是正确的。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，本院裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。
另查明，2007年3月28日XX村村民委员会出具《同意转让证明》，同意郭某1与本村于2001年4月28日至2051年4月31日签订的租赁合同转让给第三方，由第三方享受原合同的权利、履行原合同中的义务，第三方负责人梁某2、韩某1。
2009年5月29日郭某1出具《转让证明书》：兹证明本人已将位于北京市XX县XXXXX村租赁的40.17亩土地使用权至2051年4月31日止及地上建筑物和设备设施200千伏安变压器2个转让给梁某2、韩某1所有。
2009年5月30日和6月1日，郭某1分别出具收据确认收到500万元和565万元。
2016年10月28日，甲方XX区XXX镇XX村经济合作社与乙方韩某2、丙方梁某1签订《补充协议》，根据该补充协议，鉴于签订《租赁合同》《转让合同书》《同意转让证明》的事实以及梁某2与韩某1为合伙关系，梁某2于2010年11月28日去世后其法定继承人为赵某1和梁某1以及后续赵某1、梁某1、韩某1、韩某2等签订的相关协议，各方同意将《租赁合同》的承租人变更为韩某2、梁某1，由三方继续执行《租赁合同》。该协议上有韩某1、韩某2、赵某1、梁某1的签字以及XX村经济合作社的公章及法定代表人签字。
裁判结果：
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回郭某1的全部诉讼请求。
案件受理费85700元，由郭某1负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
律师总结：
本案为土地承包经营权纠纷，案件的争点为原被告之间合同性质的界定。根据《农村土地承包法》第三条、第十一条规定，农村土地承包合同是指通过家庭承包方式，或者以招标、拍卖、公开协商等方式取得农村土地用于农业生产的合同。基于合法有效的农村土地承包合同，承包方依法取得土地承包经营权。根据《物权法》的规定，土地承包经营权为用益物权。郭某1与XX村签订的《租赁合同》从名称和内容来看，不属于农村土地承包合同，郭某1未取得该土地的承包经营权。因此，《租赁合同》是以土地使用权为内容的租赁合同，郭某1取得的是租赁合同项下的债权，系土地使用权的承租人。由于郭某1不享有涉案土地承包经营权，郭某1与韩某1、梁某2签订的《转让合同书》在性质上亦不属于农村土地承包合同。此外，XX村村民委员会出具《同意转让证明》，明确载明由第三方享受原合同的权利、履行原合同中的义务。该表述系合同地位概括转移的典型表述。最后，郭某1在《租赁合同》中50年的租金为20万元，但《转让合同书》的金额高达1065万元，两者金额相差巨大，不符合租赁合同的特征，所以《转让合同书》是郭某1《租赁合同》项下债权债务概括转移的合同。