【北京房屋预售律师】
期房买卖，预售许可证作用有多大？商品房预售许可证是行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件，《房地产管理法》第四十五条规定，获得预售许可证必须满足如下条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。未取得预售许可证而出售房屋的效力：根据《商品房买卖合同司法解释》规定，出人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无数，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可认定有效。当事人以商品房预售合同未照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。即预售许可证是合同有效的条件，预售合同的备案登记属于行政管理手段，与合同效力无关，但可以适用意思自治，约定为合同生效的条件，同时适用履行治愈规则。买受人的风险提示：开发商未取得预售许可证而以销售“贵宾卡”“预约卡”“诚意金”“预订卡”等违规形式进行预售活动的，购房人应谨慎以避免在丧失消费者的知情权、选择权、公平交易权的情况下被“套牢”。因该“诚意金”不同于定金，亦非履约保证，对开发商无任何约束，无法避免开发商将预售房售与第三方，或随意提高房价。未取得预售许可证的商品房存在未来无法办理房产证、无法办理按揭、无法规避开发商“一房二卖”等风险。购房人在审查开发商出示的预售许可证时，应核查所预购房屋是否在预售范围，防止开发商利用前期或首期建成房屋的预售许可证欺骗购房者。对于购买高层住宅的买房人，还应注意是否超出规划，超出规划的楼层，将存在嗣后办理房产证的法律障碍。
当事人信息：
原告：温某1，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
被告：北京XXXX房地产开发有限公司，住XX市XX区XX街道XX号，社会统一信用代码：XXXX。
法定代表人：王某1，执行董事。
原告诉称：
原告温某1向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2007年4月19日签订的《北京市普通住宅（内部认购）合同》，返还购房款490 500元及利息（自2007年6月6日至实际返还之日，按中国人民银行五年期同期贷款利率计算）；2、判令被告赔偿原告购房差价损失627.64万元（676.69万元-49.05万元）。事实和理由：原、被告于2007年4月19日签订《北京市普通住宅（内部认购）合同》，约定原告购买被告开发的北京市XX区xxx号xxxxx小区（暂定名）x号楼x单元xxx号G反户型房屋一套（2居室，建筑面积65.4平方米），价款490500元，被告应于2008年12月31日交房。原告已经支付了全款，但被告至今未交房。经与被告多次协商未果，不得已向法院提起诉讼。
被告辩称：
被告XXXX公司辩称：我公司仅同意退还原告已付的房价款和利息，不同意原告的其他诉讼请求。主要理由如下：一、双方之间的预订合同既非商品房预售合同，也非商品房销售合同。双方签订合同之时，我公司并未取得涉案房屋的工程规划许可证、国有土地使用证、施工许可证、预售许可证等相关手续，故双方之间签订的《北京市普通住宅（内部认购）合同》应属无效。二、合同约定的涉案房屋性质是经济适用房，而非商品房，而我公司实际建设的x号楼x单元xxx号房屋却是商品房。合同约定的涉案房屋是建筑面积65.4平方米的2居室，而我公司实际经规划批准建设的涉案房屋却是建筑面积47.8平方米的1居室，因此，双方在合同中约定的“建筑面积为65.4平方米的2居室”的x号楼x单元xxx号房屋实际上并不存在。三、即便预订合同成立，但预订合同并未赋予原告单方解除预订合同的权利，而且也没有法定解除合同的依据。四、即便原告享有法定解除权，且其行使法定解除权也未超过法律规定的期限，但其要求按照市场价格与合同约定价格的差额标准，判令我公司赔偿其损失，也缺乏事实和法律依据。综上所述，请求法院依法审理并驳回原告全部不合理的诉讼请求。
审理查明：
经审理查明：2007年4月19日，XXXX公司作为甲方，温某1作为乙方，双方签订《北京市普通住宅（内部认购）合同》，载明：“甲方根据（中华人民共和国城市房地产管理法）及有关规定，已依法取得北京市XX区xxxx号院地块的国有土地使用权，土地使用面积为8732平方米，甲方在上述地块建设的xxxxx小区（暂定名），现具备一定的预售条件，乙方自愿购买甲方的住宅房屋，房屋用途为普通住宅。乙方购买房屋的总价为490 500元，双方经过协商，就该房屋的预购事项订立本合同。第一条：G 反户型房屋，该房屋状况及平面图详见附件一，新建楼房2居室1套，地址为新建小区（设计号）x号楼x单元xxx号，建筑面积65.4平方米（暂定），上述面积为甲方暂定面积，房屋竣工后以测绘部门实测面积为准……第三条：双方同意上述内部认购房屋售价为，每平方建筑平方米人民币7500元……价款合计为人民币490 500元（大写人民币肆拾玖万零伍佰元整）。乙方应于合同签订之日起五日内支付甲方全部房款。第四条：甲方交房日期暂定为2008年12月31日，甲方交房时应同时提交建设工程质量监督部门出具的（北京市建设工程质量合格证书）和测绘部门实测面积数据，双方约定乙方购买的房屋交房时为（毛坯房）……第六条：本合同签订以后，因甲方变更其建筑设计而影响乙方购买房屋的套内面积，平面布局和使用空间的，应于拾伍日内书面通知乙方，乙方于收到通知日起，经过协商一致无异议的，继续履行合同。销售面积多退少补，达不成一致的，甲方应退还乙方已付的房价款和利息（利息计算方法按照银行活期利息计算）。第七条：甲方所售房屋产权暂定为经济适用房产权，在条件具备的前提下，甲方有权将该房屋的产权性质变更为商品房产权，因此产生的费用（包括土地出让金和契税）由乙方按照所购买房屋的建筑面积平米数，每平米人民币800元（暂定）及时向甲方交纳，由甲方负责办理相关手续。……第十条：甲乙双方约定，甲方在开发建设期间或交房时，在具备条件的前提下，重新签订（经济适用房正式合同）或（商品房销售合同），销售价格按照本合同执行，以保证乙方利益，正式合同签订的时间暂定为2007年10月31日前……”。2007年4月23日，原告温某1以信汇方式向被告XXXX公司交纳全部购房款460 500元。2007年6月6日，被告XXXX公司出具收款收据，认可收到原告温某1全部购房款490 500元。
2009年9月23日，被告XXXX公司取得XX区xxxx号（XX街道）的《建设工程规划许可证》（2009规（X）建字XXXX号）。2011年9月30日，被告XXXX公司取得涉案房屋的商品房预售许可证，京房售证字（2011）XXX号，有效期一年，预售范围：“住宅楼2号楼地上1-6层；1号楼地上1单元-102，2单元-602,3单元102,3单元-201,4单元-503,5单元-402,5单元-601,5单元-602,6单元-202,6单一-301,6单元-302,6单元-502,6单元-601,6单元-602,7单元-102,7单元-202，7单元-502,7单元-602。2012年9月30日，该商品房预售许可证失效，被告XXXX公司未重新办理商品房预售许可证。2016年9月1日，北京市第二中级人民法院对涉案房屋所在的北京市XX区xxxx号土地进行了查封。XX路77号项目尚未完成竣工验收。
本案审理过程中，经原告温某1申请，本院依法委托北京XX土地房地产评估顾问有限公司对北京市XX区xxxx号x号楼x单元xxx号房屋市场价值进行评估。2017年4月30日，北京XX土地房地产评估顾问有限公司作出评估报告，确认XX区xxxx号x号楼x单元xxx号房产价值为676.69万元（每平方米103 470元）。针对评估报告，被告XXXX公司质证称，评估报告中涉及的房号并非双方合同所涉及的x号楼x单元xxx号；报告中多次提到评估房屋是商品房，而双方合同约定的房屋是经济适用房；目前该项目并未竣工验收，但评估公司将该项目设定为完工状态进行评估，评估报告对项目描述自相矛盾。根据评估报告，评估依据的评估假设条件均为《北京市XX区xxx危改小区购房合同》，而实际双方从未签署过《北京市XX区xxx危改小区购房合同》，故评估报告估价假设条件错误。评估报告根据估价委托人提供的《北京市XX区xxx危改小区购房合同》复印件记载，估价对象房屋所有权人为温某1，房屋性质为商品房，该描述存在明显错误。一是双方未签属过《北京市XX区xxx危改小区购房合同》，二是双方合同约定的房屋也不是商品房，而是经济适用房。评估报告中的《估价对象基本情况表》存在明显、本质性的错误。现x号楼x单元xxx号房屋的总建筑面积为47.8平方米，而不是65.4平方米；x号楼x单元xxx号房屋的户型是一室一厅，而非二室一厅；1号楼是分户自采暖，而非集中供暖。对此，原告出示了双方签订《北京市普通住宅（内部认购）合同》时，被告XXXX公司提供的所购房屋平面图，平面图载明涉案房屋为二居室，建筑面积为65.4平方米。被告XXXX公司称，该图系工程项目未报批之前，由被告方自己单方制作的设计图。被告XXXX公司另称，根据其提供的合同、收条、解约协议等证据能够证明XXXX公司在项目发生重大建筑设计变化后，要求公司职员与各自关系户进行通知并协商，除原告和白某某两户在诉外，其他人员均接到通知并达成协商意见，温某1称未接到XXXX公司通知明显不符合常理。原告温某1对XXXX公司提供的上述证据真实性不认可，并主张XXXX公司并未向其告知建筑设计变更事宜。庭审中，原告温某1认可其并非拆迁安置人员。
裁判结果：
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：
一、本判决生效后七日内，被告北京XXXX房地产开发有限公司返还原告温某1购房款人民币四十九万零五百元，并支付原告温某1自二〇〇七年六月六日起至实际返还上述款项之日止的利息损失（以四十九万零五百元为基数，按照中国人民银行五年期贷款利率计算）。
二、驳回原告温某1的其他诉讼请求。
如果被告北京XXXX房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五万九千一百六十八元，由原告温某1负担五万零五百一十元（已交纳），由被告北京XXXX房地产开发有限公司负担八千六百五十八元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。
律师总结：
本案为商品房预售纠纷，案件的争点有二，一是预售合同是否有效，二是如何确定被告的责任。根据法律规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案中，被告作为“XX路77号项目”的开发商于2006年与原告签订了普通住宅内部认购合同，约定原告购买该公司开发的xxxx号x号楼x单元xxx室的房屋，约定涉案房屋暂定性质为经济适用房，原告同时依约支付了全部购房款490500元，但原告温某1并非拆迁安置人员，且双方签订合同时涉案房屋尚未建设，故依据合同内容及购买人情况，可以确定双方签订的认购合同应为商品房预售合同。因XXXX公司2011年9月30日取得的预售许可证中并未包含涉案房屋，且未有证据证明涉案房屋在起诉前取得预售许可，因此，原被告之间签订的认购合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，温某1在与XXXX公司签订上述协议时，楼宇尚未建设，温某1作为购房人未核实所购房屋是否具备预售条件，未能尽到基本的审查义务，存在一定过错；同时，XXXX公司作为专业的房地产开发公司，对于签署上述不具备预售条件的房屋系属明知，并且亦未提交证据证明在取得建设规划许可证明后对建筑设计的重大变化向温某1进行了告知，在后期办理预售许可证时亦未能及时为涉案房屋办理预售许可，故XXXX公司对双方之间的合同无效存在严重过错。所以原告请求按照中国人民银行五年期贷款利率计算利息的主张得到了法院的支持。