【北京房屋抵押律师】
以房抵债，真的有效吗？根据《合同法》规定，债的消灭有如下五种形式：清偿、抵消、提存、免除、混同。以房抵债属于代物清偿，自然可以使到期的债务消灭，但是需要区分“以房抵债”“房屋流押”“让与担保”三个容易混淆的概念。如果债务人在债务履行期限届满时无力偿还债务，与债权人约定以房抵债，只要是双方的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等导致合意无效的情形，则抵债行为有效，原债权债务关系消灭；如果在债务履行期限届满之前约定到期不能偿还债务，房屋直接归债权人所有，则涉及到“房屋流押”的问题，根据《物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。而让与担保则是以“买卖的形式”掩盖“抵押的目的”，对于名义上的买卖行为，根据《民法总则》关于当事人通谋虚伪的规定，可以认定该行为非当事人真实意思表示，合同无效。对于被隐藏的抵押行为，本身属于当事人的真实意思表示，根据《物权法》规定，不动产抵押必须办理登记，所以登记后抵押权成立并生效，债权人可以在债务人不能偿还到期债务时，通过折价、拍卖、变卖的方式实现抵押权。
当事人信息：
原告：贾某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
委托诉讼代理人：王某1（原告贾某1之子），男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
被告：杨某1，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
原告诉称：
原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告于2018年XX月XX日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2、请求判令被告配合原告将位于北京市XX区XX街某号房屋（以下简称涉案房屋）过户至原告名下。事实及理由：涉案房屋原为原告所有。2018年XX月XX日，原、被告双方签订《借款合同》及《房屋抵押合同》，约定原告向被告借款，借款期间将涉案房屋以过户的方式抵押给被告。为方便房屋过户，同日，原、被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》，并于2018年XX月XX日将涉案房屋过户至被告名下。2019年，原告发现自己受骗，应当办理房屋抵押而非更名，故向被告主张将涉案房屋过户回来。但被告拒绝，并主张出售涉案房屋偿还借款，双方沟通无果。故诉至法院，望判如所请。
被告辩称：
被告辩称，房屋买卖合同的签字及手印均是原告本人所签所按，合同填写的内容也是真实的，合同合法有效，故不同意原告的全部诉讼请求。
审理查明：
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年XX月XX日，原告与被告签署了《借款合同》、借款收条、《房屋抵押合同》以及《北京市存量房屋买卖合同》。
原告（乙方，借款人）与被告（甲方，出借方）签订的《借款合同》约定，乙方因家庭原因，急需一笔资金周转，向甲方借款，乙方如何使用借款，与甲方无关。乙方向甲方借款1298000元，借款期限6个月，自2018年XX月XX日至2019年X月XX日。借款月利息率为3%，借款方如果不按时还款付息，则每逾期一日按欠款的每日15%加收违约金。乙方按时履约，即每月按时付利息，2019年X月XX日前归还本金，甲方有责任按借款合同金额将房产过户给乙方。如乙方还款超期或不按时付利息，本合同第六条作废，并有权处置房产。原告出具借款收条，写明收到被告借款1298000元。
原告（乙方，抵押人）与被告（甲方，抵押权人）签订《房屋抵押合同》约定，乙方为债务人，甲方接受乙方的房地产抵押，抵押形式为以涉案房屋过户为抵押。抵押期限自2018年XX月XX日至2019年X月XX日止。甲方债权标的额1298000元。乙方保证上述房地产权属清楚，若发生产权纠纷或债权债务，概由乙方负责清理。抵押房地产现由乙方使用。乙方按时支付利息，并在抵押期满偿还本金，甲方有义务按照借款金额把房屋过户给乙方，过户费用由乙方支付。抵押期满，如乙方不能偿还债务本息，则视为乙方放弃抵押物，乙方丧失抵押物，甲方对抵押物拥有完全和不受限制的处分。本合同各条款不存在可撤销或可变更事由，任何一方不得申请撤销或变更，亦不得申请减轻或免除本合同约定之责任。乙方应当对本合同项下商品房的合法性及真实性负责，如有虚假或违法情况，足以导致乙方丧失履行能力的，应向甲方支付两倍回购款。
原告（出卖人）与被告（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告将涉案房屋出售给被告，房屋成交价格为210万元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50万元。买受人应于2018年XX月XX日前分期向出卖人支付全部房价款。首期买受人应当于2018年XX月XX日前向出卖人支付房价款100万元，第二期买受人应当于2018年XX月XX日前向出卖人支付110万元。出卖人应当在2019年X月XX日前将涉案房屋交付给买受人等。2018年XX月XX日，涉案房屋过户至被告名下。涉案房屋一直由原告居住使用。
现原告主张《北京市存量房屋买卖合同》的签订并非其真实意思表示，其一直以为涉案房屋被抵押，而非过户，故合同应当无效。被告对此不予认可，称双方签署《北京市存量房屋买卖合同》是为了履行抵押合同，原告对该抵押形式是认可的，并全程参与、签署相关文件，以实际行为履行了抵押合同。抵押合同中明确约定，原告将借款还清，即可将涉案房屋过户给原告。现原告未还清借款，故不同意将涉案房屋过户给原告。经询，双方均认可借款的本金为110万元，1298000元系包含六个月的利息19.8万元。原告已偿还12.2万元，现在表示无能力偿还剩余借款。
裁判结果：
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告贾某1与被告杨某1于二〇一八年十一月二十八日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；
二、驳回原告贾某1的其他诉讼请求。
案件受理费70元，由被告杨某1负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
律师总结：
本案为让与担保纠纷，涉及到借款合同和买卖（抵押）合同两个法律关系。根据查明的事实，原告与被告之间存在借贷关系，双方签订的房屋买卖合同系作为民间借贷关系的担保，双方之间真实的法律关系是民间借贷，房屋买卖合同只是作为让与担保的表现形式，双方之间并无买卖涉案房屋的真实意思表示，所以该房屋买卖合同无效。对于被隐藏的“抵押行为”是否有效，根据《物权法》规定，不动产的抵押采“登记生效主义”，本案中，虽然房屋没有办理抵押登记，但是办理了过户登记，而且办理抵押是双方的真实意思表示，所以从效力递进的角度看，涉案房屋的抵押权成立并生效。对于双方之间的借贷关系，原告作为债务人应当履行如期偿还债务的义务，在无力偿还时，被告则有权通过折价、拍卖、变卖的方式行使抵押权，并就所得的价款优先受偿。当然，法院作为中立一方，应该遵循处分原则和辩论原则，对于当事人未提起的诉求和事实，不能主动裁判。