【北京房屋居间律师】
买房人，你“跳单”了吗？因为房屋买卖双方的信息不对称，所以很多购房者选择通过中介实现买房的目的，这也衍生了一系列的纠纷，特别是购买者获得房源信息后，绕过居间方直接与出卖人签订合同，也就是所谓的“跳单”行为，而居间方为了避免此类行为的发生，一般都会在委托合同中拟定“跳单”格式条款，以此限制买受人。关于“跳单”格式条款的效力：其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息，绕开中介公司而与房屋出卖人达成房屋买卖合同，从而致使中介公司无法得到应得的服务费，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条款的约定，衡量买方是否构成“跳单”的违约行为，关键是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立。如何判断是否利用该中介公司提供的房源信息、机会等条件：一般而言，出卖人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，不能认定买受人利用某一具体中介公司的房源信息和机会。具体可以参照《合同法》第四百二十四条。
当事人信息：
原告：北京XX房地产经纪有限公司，住所地北京市XX区XX大街XX号办公楼XXXX室。
法定代表人：左某1，董事长。
委托代理人：闫某1，男，住XX市XX区XX街道XX号，北京XX房地产经纪有限公司职员。
被告：匡某1，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
原告诉称：
原告XX公司诉称：2013年XX月X日，被告委托我公司为其出售位于北京市XX区XX北里X号楼X门XXX号房屋（以下简称XXX号房屋）提供独家居间服务并签署了《房屋出售委托登记表》，根据协议第二条的约定，被告在独家委托期内委托其他方居间、代理出售上述房屋的，被告应按房屋出售价格的百分之二点五向我公司支付违约金。协议签署后，我公司利用自身业务资源为被告推销上述房屋，但被告却于2013年XX月XX日通过其他中介公司居间成交，这是明显的违约行为。故我公司诉至法院，请求判令：1、被告向我公司支付违约金37000元；2、被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称：
被告匡某1辩称：不同意原告的诉讼请求。1、我确实委托原告帮助卖房，但从未委托原告独家代理卖房；2、我急于换房，在委托原告之前，已经委托了多家中介机构。独家委托服务需要的时间比较长，和我急需出售房屋相悖；3、原告出具的《房屋出售委托登记表》是固定的格式合同，当时我与原告说得非常清楚，我不需要独家委托服务，也未收取原告的保证金；4、我将自己的房屋出售后，原告有目的的将《房屋出售委托登记表》收走，将其中第2项独家委托服务打钩，以此进行恶意诉讼 。
审理查明：
经审理查明：2013年XX月X日，匡某1与XX公司签署了《房屋出售委托登记表》，约定由XX公司为匡某1出售XXX号房屋提供居间服务。协议第二条约定，选择独家委托服务的，在上述委托期限内，出售人委托其他方居间、代理出售该房屋的，出售人应按房屋出售价格的百分之二点五向XX支付违约金。就本委托事项，出售人不收取XX支付的委托保证金。 2013年XX月XX日，匡某1与案外人周X通过北京XXX房地产经纪有限公司（以下简称XXX公司）居间，就XXX号房屋办理了网签手续。庭审中，XX公司主张双方签订《房屋出售委托登记表》时，匡某1选择的是独家委托服务，现匡某1通过其他方居间出售房屋，应当支付违约金。匡某1表示该表中只有签名是其本人书写的，独家委托是XX公司之后填上去的，自己并非独家委托，并提交了以下证据证明：1、匡某1与北京XXX房地产经纪有限公司于2013年XX月XX日签订的房屋买卖／租赁委托书；2、其他中介公司拍摄的XXX号房屋的照片打印件若干张；3、匡某1与XX公司经纪人的通话录音两份及其与其他中介公司经纪人的通话录音一份。经质证，XX公司对上述证据的真实性均不予认可。另查，XX公司至今未将《房屋出售委托登记表》第二联（出售人联）退还匡某1。上述事实，有《房屋出售委托登记表》、房屋买卖／租赁委托书、网签信息等证据材料及双方当事人陈述在案佐证。
裁判结果：
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第三十九条、第四十条之规定，判决如下：
驳回北京XX房地产经纪有限公司的诉讼请求。
案件受理费三百六十二元五角，由北京XX房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
律师总结：
本案为居间合同纠纷，案件的争点是原被告之间是否存在独家的委托代理。根据法律规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，《房屋出售委托登记表》中相关条款系作为专业中介机构的XX公司事先单方拟定的格式条款，限制了匡某1的缔约自由权，但匡某1并未因此获得任何对价，故该条款属加重匡某1单方责任的格式条款，不符合公平原则，应属无效。同时，根据匡某1提交的委托书、照片、录音，结合XX公司拒不将《房屋出售委托登记表》原件退还匡某1的事实，法院认定的法律事实为“匡某1并未独家委托XX公司出售房屋，待售房源信息并不为XX公司独自享有”，故原告主张的违约责任并未得到法院的支持。