【北京房屋律师】
经济适用房，可以买卖吗？经济适用住房指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。购房人拥有有限产权，因此房屋的交易与普通的商品房有所不同。出卖的条件：对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款；对于尚未住满5年的经济适用房，则不允许按市场价格出售。具体时间以购房家庭取得契税凭证的时间或经济适用房房屋所有权证的发证时间为准。出卖的法律效力：按市场价格出售经济适用住房后，不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。 以原价出售给有购买资格的人后，原购房人仍符合经济适用住房购房条件者还可再次购买他处的经济适用住房。北京申请经济适用房的条件：家庭成员至少有一人具有本市市区常住城镇居民户口5年以上；已婚的(含离异或丧偶带未成年子女)且拥有监护权或年龄在35周岁及以上的单身无房户；申请家庭房产建筑面积小于48平方米；申请家庭人均可支配收入低于市统计局每年向社会公布的上年度城镇居民人均可支配收入的80%。具体可以参照《经济适用住房管理办法》。
当事人信息：
原告：刘某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
原告兼原告刘某1的委托诉讼代理人：阚某1，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
被告：刘某2，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
被告：杨某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
原告诉称：
刘某1、阚某1向本院提出诉讼请求：1.确认二被告之间签订的《存量房屋买卖合同》无效；2.诉讼费由二被告承担。事实和理由：2009年XX月X日，原告与被告刘某2签订了《商品房买卖合同》，约定刘某2将昌平区×号房屋出卖给原告，原告依约支付了所有购房款，刘某2将房屋交付给了原告，原告在该房屋内居住至今。后原告与刘某2就该房屋发生纠纷，在双方案件审理过程中，刘某2提出房屋已经卖给了被告杨某1并办理了过户。原告认为，刘某2为了对抗双方就房屋纠纷可能对其产生的不利后果，与被告杨某1恶意串通，二被告在明知该房屋已经出售给原告的情况下，于2015年XX月XX日捏造了所谓的《存量房屋买卖合同》，将房屋出卖给杨某1并办理过户。杨某1在购房前未对房屋进行实地查看，在签订、履行《存量房屋买卖合同》中的行为存在许多不符合房屋交易通常做法之处，且双方的行为导致原告无法办理房屋过户，损害了原告的利益，构成恶意串通，根据《合同法》52条的规定，恶意串通损害第三人利益的，合同无效。现原告起诉至法院，请求判如所请。
被告辩称：
刘某2辩称：买卖双方依法签订的《存量房屋买卖合同》具有法律效力，请求驳回原告的诉讼请求，诉讼费全部由原告承担。一、过户的法律依据。1、依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理办法》、《北京市城市房地产转让管理办法》及其他有关法律、法规的规定，出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就房屋买卖事宜达成了协议，签订了《存量房屋买卖合同》。2、依据《中华人民共和国物权法》第二条第三款对物权的定义，规定了“排他”的性质和“单一性”，可见我对自己的房屋可以自由、随意处分，并排除他人的任何干涉。3、依据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，我依法享有处分等五种权利。阚某1无权干涉、起诉我依法过户，因为我们双方是借名买经适房、违法无效合同的争执，不是真正的商品房买卖合同纠纷。4、依据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定，出卖房屋既我所有，契税满五年我就有权处分，我才第一次行使了处分权。5、依据北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十九条规定，法律支持买受人取得法定的生效要件，即房屋所有权证，房屋善意取得，作为善意第三人的权益应当受到法律的保护。6、依据前述指导意见第十三条，假设我一房多卖，合同均有效，或者判决它有效，也抗衡不了、对抗不过法律的规定，还是要首先以“已经办理房屋所有权转移登记的，确定履行合同的买受人”。7、依据前述指导意见第十六条，“借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有，或者依据双方之间的约定，要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”所以将房屋过户给阚某1于情于理于法都通不过。二、过户的事实理由。1、看房的问题。因房屋开始被我前儿媳居住，我们手里没有钥匙，2014年X月XX日我持有本人身份证、房本，经物业和开锁公司换了锁，以后至X月XX日（元宵节）我们在此房过的年。期间，杨XX来我家做客，看过房子，并非起诉书所称买受人“未对房屋进行实地查看”。2、过户的时间。2010年X月X日，我依法取得《税收缴款书》，按照国家有关规定，契税满五年，即2015年X月X日以后的XX月XX日，我才首次依法行使了处分权。而阚某1在我买房的当天即2009年XX月X日，我尚未完税的前一年，就伪造合同谎说我们将房屋转卖给他。且北京市高级人民法院已划定2008年X月XX日以后的借名买经适房无效。3、当事人的关系。我与买受人是依法卖、合法买的买卖合同关系，我与阚某1是借名买经适房的关系，阚某1却以所谓的合同形式，写成商品房买卖合同关系，以掩盖其骗取国家经适房的非法目的。4、过户的内容。我与买房人依法签订了北京市统一制定的《存量房屋买卖合同》，并有实质的相关联的发票、税票等佐证。在该合同中，不存在“不符合房屋交易通常做法之处”。5、多年来，我和老伴疾病缠身，又没有医保，花尽积蓄，外债累累。向杨XX以房抵押，借款130万元用于治病还债。因无力偿还，不得不把房屋过户给杨家名下。这些都是善意的，绝不存在什么“恶意串通”。阚某1没有购买经适房的权利，房屋不能过户到阚某1名下，我依法过户未损害原告的利益，请求法院维护被告的合法权益。
杨某1辩称：我与刘某2的房屋买卖是客观真实、双方自愿且符合法律规定的，不存在所谓的串通。按照法律规定，我已经依法取得了房屋产权证，至于原告与刘某2之间签订的协议与我无关，要求法院驳回原告的诉讼请求。
审理查明：
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于案件事实，本院认定如下：
坐落于北京市昌平区XXX镇×的房屋（以下简称涉案房屋）原登记在刘某2名下。2009年XX月X日，刘某1、阚某1（买受人）与刘某2及案外人贾XX、刘X、刘X（出卖人）曾签订《商品房买卖合同》，约定阚某1、刘某1购买了出卖人转卖的涉案房屋，购房款由阚某1、刘某1一次性支付。
2015年XX月X日，刘某2（抵押人）与案外人杨XX（抵押权人）签订《主债权及房屋抵押合同（房屋登记专用）》，约定刘某2向杨XX借款130万元，并将涉案房屋予以抵押担保。2015年XX月XX日，刘某2与杨某1签订编号为CW×的《存量房屋买卖合同》（网签合同），约定刘某2将涉案房屋以1628380元的价格出售给杨某1。同日，涉案房屋转移登记至杨某1名下，建筑面积为125.26平方米，房屋性质为商品房。
2017年X月XX日，本院作出XXXX号民事判决书，该判决书认为：经济适用住房指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。购房人拥有有限产权。因此已购经济适用房的买卖应遵守法律法规，尤其要遵守相关政策、法规规定的限制上市交易期限。按照相关政策规定，如果原购房合同系于2008年X月XX日之后签订的，上市出售时应当提供《已购经济适用住房上市出售意见》，并且按照一定比例缴纳土地收益金。刘某2承认已将涉案房屋出卖给杨某1并办理了产权过户手续的事实，刘某2表示办理产权过户手续时并未出具上述《意见》等相关文件，并按照房屋价款10%的比例缴纳了土地收益金。因此，无论刘某2与开发商XXX房地产开发集团有限公司之间的房屋买卖合同是2005年还是2009年签署的，相关行政管理部门对涉案房屋是采用2008年X月XX日前的相关政策进行管理的。现涉案房屋是按照2008年X月XX日前的相关政策进行管理，并不存在交易之障碍，可以认定刘某1、阚某1与刘某2、贾XX、刘X、刘X就涉案房屋签订的借名买房合同有效。故判决驳回了刘某2、贾XX、刘X、刘X要求确认该《商品房买卖合同》无效的诉讼请求。刘某2、贾XX、刘X、刘X不服该判决，提起上诉，北京市第一中级人民法院作出XXXX号民事判决：驳回上诉，维持原判。
对于刘某2与杨某1之间是否是真实交易，当事人向本院提交证据并陈述如下：
1.刘某2答辩时称自己向杨XX借款，用房子做抵押。经询，刘某2表示自己和杨XX是老朋友，杨XX是杨某1的父亲，其与杨某1房屋买卖的成交价格是1628380元。刘某2还表示杨某1支付的购房款就是杨XX给其的130万元，并称这130万元是其向杨XX借的钱。
2.杨某1在庭审中称：“最开始是大概2015年XX月份，刘某2和其老伴生病，要借钱看病，给他们周转一下，我们就借给了他130万元。刘某2借了后无法偿还，我们的钱也是周转的，我们承担责任也要付出代价，双方商量，刘某2说把房屋卖给我们。”
3.刘某1、阚某1在庭审中陈述，涉案房屋在二被告交易时市场价格在350万元左右，并提出该份合同除了有房屋成交价格外对于房款支付时间、交房日期等都是空白，不符合常理。
4.案外人杨XX名下上海浦东发展银行账号为×××的交易流水及2015年XX月X日上海浦东发展银行业务凭证显示，该卡内2015年XX月X续存30万元、2015年XX月X日续存100万元，2015年XX月X日该130万元全部转给刘某2名下×××账号内，当日刘某2将该130万元全部取出。
5.2015年XX月X日上海浦东发展银行业务凭证一张，显示该日案外人王美向杨XX名下账号为×××的银行卡内存款100万元。
6.刘某1、阚某1向本院提交2017年X月XX日在北京市第一中级人民法院就另案进行询问时的笔录，该笔录显示：刘某2方表示刘某2与杨某1之间的房屋买卖交易是通过中介登记过的，后来在交易时把中介甩开了，并称杨某1还欠部分购房款未支付。
7、关于是否看房的问题，刘某2在另案询问时称单独带杨某1看过房，在本案中杨某1称是曾到刘某2家做客时到过涉案房屋。
诉讼过程中，刘某1、阚某1向本院提出财产保全申请，本院于2017年X月XX日依法查封了涉案房屋。
另查，根据杨某1提交的户口簿显示杨某1系杨XX之女。
裁判结果：
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，判决如下：
确认刘某2与杨某1于2015年XX月XX日就坐落于北京市昌平区×房屋签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号CW×）无效。
案件受理费19455元，由刘某2负担9727.5元（于本判决生效后七日内交纳），由杨某1负担9727.5元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由刘某2负担2500元（于本判决生效后七日内交纳），由杨某1负担2500元（于本判决生效后七日内交纳）。公告费260元，由杨某1负担，于本判决生效后七日内直接支付给刘某1、阚某1。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
律师总结：
本案的争点是房屋买卖合同的效力。根据·法律规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。本案中，刘某2作为涉案房屋多次相关诉讼的当事人，其应当知道涉案房屋尚存在争议，不应进行转让，其明知此情况，依然在案件尚未审结时将房屋转移登记至杨某1名下，其存在损害他人利益的主观故意。另，在房屋交易过程中，刘某2先是称双方通过中介登记，后又表示是因为无力偿还借款而出售房屋，其陈述存在矛盾。关于130万元钱款问题，案外人杨XX于2015年XX月X日XX时XX分向刘某2账户续存130万元，双方该日即在北京市XX区房屋登记部门签署了《主债权及房屋抵押合同》并约定债务履行期限为2015年XX月X日至2015年XX月XX日；同月22日刘某2即与杨某1签署《存量房屋买卖合同》，该合同中对于房屋交付、违约责任、税费、权属转移登记等内容均未填写。综上，法院认定刘某2与杨某1在客观上进行了虚假交易，主观上恶意串通，双方签订的合同无效。