【北京房产买卖律师】
配偶单方卖房，有效吗？ 根据《婚姻法》规定，属于夫妻共有的房产，如无特殊约定，不论登记在何方名下，均不影响夫妻共同财产的评判，所以实践中出现很多夫妻一方出卖房屋，另一方主张合同无效的纠纷。《婚姻法司法解释三》第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。也就是说，如果第三方构成善意取得（受让人受让该不动产时为善意，以合理的价格转让，转让的不动产依照法律规定已经登记），单方出卖行为不会阻却物权变动。如果另一方配偶已经通过实践和事实行为对出卖予以追认，则合同视为配偶双方的真实意思表示，合同有效，双方当事人应当按照合同履行权利义务。关于房屋买卖合同的履行：出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合物权法第九十七条规定的条件或者共有人约定的条件，在房屋买卖合同有效的情况下，买受人请求履行房屋买卖合同，其他共有人不同意出卖该共有房屋，并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续的，人民法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。
当事人信息：
原告：唐某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
被告：贾某1，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
原告诉称：
原告唐某1诉称，原告与蒋某1系夫妻关系。蒋某1于2011年X月XX日将其与原告所有的位于XX县XX镇XX街的住房私自转让给被告，并将产权证交予被告，蒋某1的转让行为未经原告同意，严重侵害了原告的合法权益。根据相关法律规定，该房屋系原告与蒋某1共同财产，对于该房屋的处分应当经得原告的同意，故蒋某1与被告于2011年X月XX日签订的《买卖房屋协议》属无效合同。现原告要求依法确认蒋某1与被告于2011年X月XX日签订的《买卖房屋协议》系无效合同。
被告辩称：
被告贾某1辩称，蒋某1与原告系夫妻关系。2011年X月XX日，在被告家中，被告与蒋某1签订了《买卖房屋协议》，该《买卖房屋协议》由黄某1书写，是双方当事人真实意思表示，该协议依法成立，且生效。签订协议时，原告在场，未提出异议，之后，被告在房屋修缮过程中，原告亦未提出质疑，原告始终都是在默许房屋出卖等事实，视为原告对其共有房屋买卖行为的同意。请求法院确认《买卖房屋协议》合法有效，依法驳回原告诉讼请求。
审理查明：
经审理查明：蒋某1原系原告之夫，现已死亡。2011年X月XX日，在被告家中，蒋某1与被告签订了《买卖房屋协议》，由黄某1执笔书写。该《协议》主要内容是：经甲乙双方协商决定，将甲方的住房穿逗结构，卖给乙方使用，协议如下：一、房屋面积、四致界线，以蒋某1房产证为准；二、房屋价格，共480元（肆佰捌拾元正），协议签字一次付清；三、房屋买卖双方，永不反悔；四、此协议买卖双方各执一份。甲方：蒋某1乙方：贾某1执笔人：黄某1，2011.X. XX”。同日，协议签订后，被告向蒋某1支付了全部房款，并收到了蒋某1交来的包括房屋及房屋所有权证在内的房屋产权证明等，之后，房屋由被告占有和使用，房屋产权证等由被告保管。另查明，签订讼争房屋买卖协议时，在场人有蒋某1及原告、被告及其妻子以及执笔人黄某1。原、被告争讼房屋系原告与蒋某1共同共有财产。上述事实，有原、被告陈述、《买卖房屋协议》、婚姻证明、房屋所有权证、土地登记审批表及附件、收条、证人证言等证据予以证实。
裁判结果：
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：
驳回原告唐某1要求确认被告贾某1与蒋某1于2011年X月X日签订《买卖房屋协议》无效的诉讼请求。
案件受理费50元，因适用简易程序审理减半收取25元，由原告唐某1负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于XX中级人民法院。
律师总结·：
本案为共有房屋的买卖纠纷，案件的焦点在于原告是否默许了涉案房屋的买卖合同。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。蒋某1与被告签订房屋买卖协议时，房屋共有人原告唐某1（完全民事行为能力人）在现场，未提出异议，且蒋某1将房屋产权证等交予被告时，其亦未明确表示反对；协议签订后，被告实际占有、使用、修缮该房屋时，原告亦未提出反对或者以其他方式表明不同意房屋买卖。纵观房屋买卖行为发生始终，即便原告未在房屋买卖协议上签字或捺印，但其始终以默许的方式许可蒋某1对其共有房屋的买卖行为，表明原告同意以蒋某1名义出卖房屋给被告的房屋买卖行为，符合《物权法》第九十七条之规定，即该争讼房屋的买卖经得了全体共同共有人的一致同意。以蒋某1名义出卖该房屋的行为未侵犯原告对房屋享有的共同所有权，原告未在协议上签字或捺印的行为不影响协议的效力。因此，该《买卖房屋协议》属协议各方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，系依法成立且已生效的合同，具有法律约束力，受法律保护，双方当事人应当按照其约定享受权利、履行义务。原告以房屋未经其同意即出卖，与事实不符，未得到法院的支持。