【北京房产律师】
房屋买卖的预约合同。房屋买卖，特别是商品房预售的交易实践中，交易双方通常会先签订认购书、订购书等形式的协议，以此作为签订房屋买卖合同的预约合同，然后再签订作为本约合同的房屋买卖合同。判断商品房买卖中的认购书究竟为预约合同还是本约合同，最主要的是看此类认购书是否具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容即是否具备当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水电气讯配套等承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属等条款。但一般来说，商品房认购书中不可能完全明确上述内容，否则就与商品房买卖合同本身无异，因此在实践操作过程中，这类认购书只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，就可以认定认购书已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件。反之，则应认定为预约合同。本案中，由于买卖双方未就房屋面积、价款支付方式、房屋交付等其他重要条款达成一致，双方的约定不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，所以该协议只能认定为买卖的预约。
当事人信息：
原告：申某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，身份证号：XXXX。
被告：北京XX房地产经纪有限公司XX分公司，住所地XX市XX区XX街道XX号。统一社会信用代码：XXXX。
负责人：张某1，经理。
原告诉称：
原告申某1向本院提出诉讼请求：1. 判令解除双方签订的房屋买卖合同；2.判令XX公司XX分公司返还我购房款172 614元及利息（以172 614元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年X月XX日至实际返还之日止）；3.判令XX公司XX分公司双倍返还我给付的购房定金8万元；4.本案的诉讼费用由XX公司XX分公司承担。事实和理由：案外人卢某1预选了北京市XX区X项目X号楼X号楼房一套，2015年XX月XX日，卢某1向XX集团北京XXXX有限公司（以下简称XXXX公司）交纳了部分购房款72 575元。双方未签订房屋预售合同。2016年X月X日，我与XX公司XX分公司协商购房一事，XX公司XX分公司将卢某1预选的涉案房屋出售给我，我于当日向XX公司XX分公司支付购房定金40 000元，XX公司XX分公司向我出具了定金收据，并将XXXX公司开具给卢某1购买涉案房屋交款收据原件交付给我。2016年X月X日，我向XX公司XX分公司支付购买涉案房屋购房款172 614元。XX公司XX分公司向我出具购房款收据。双方未签订书面协议，我在整个购买期间从未与卢某1见面。卢某1在购买涉案房屋时XXXX朗山项目存在未取得《北京市商品房预售许可证》却擅自预售商品房的违规行为。XX公司XX分公司向我销售涉案房屋，其公司并非是所有权人，未提供卢某1的购房授权委托的情况下，收取了我购买涉案房屋的定金及部分购房款，现XX公司XX分公司拒不履行返还义务，为此，特向贵院提起诉讼，请依法判决。
被告辩称：
XX公司XX分公司辩称：XXXX公司出售涉案房屋，北京XXXX商贸有限公司（以下简称XXXX公司）押有若干套房屋对外销售，我公司作为中间人，为申某1介绍房源，临时代收购房款172 614元，后转给了XXXX公司的杜某1，XXXX公司收取了部分房款，有案外人卢某1的收据能够印证，我公司未实际收到房款。双方之间不属于房屋买卖关系，不应该由我公司退还房款。根据相关政策，申某1不具有购房资格，根据法律规定，因不可抗力致使合同不能履行的，不适用定金罚则，我公司在申某1购买涉案房屋过程中不存在违约行为。不同意申某1的诉讼请求。
审理查明：
本院经审理认定事实如下： 2016年X月X日，申某1与XX公司XX分公司口头协商购房一事，XX公司XX分公司同意将XX区X项目X号楼X或X1室房屋一套出售给申某1，约定单价每平方米19000元，并收取了申某1交纳的定金4万元。2016年X月X日，申某1之女冯某1通过转账方式向XX公司XX分公司支付X号楼X购房款172 614元，XX公司XX分公司于当日向申某1出具了收据。2017年初，XX公司XX分公司将X项目X号房屋的原始购房收据原件交给申某1。该收据原件记载内容如下：今收到卢某1交来“X-X”人民币72 575元。交款人卢某1，2015年12月29日，该收据加盖XX集团北京XXXX有限公司财务专用章。2017年X月XX日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会、北京市工商行政管理局、人民银行营业管理部、银监会北京监管局发布北京市住房和城乡建设委员会等部门关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告，公告中规定，开发企业在建（含在售）商办类项目，销售应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时应当出售给企事业单位、社会组织。因公告内容的实施，申某1丧失了购买涉案房屋的资格。上述事实，有当事人陈述、购房收据、定金收据等证据在案佐证。
裁判结果：
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释》第四条的、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告申某1与被告北京XX房地产经纪有限公司XX分公司于二〇一六年四月七日达成的房屋买卖预约合同；
二、被告北京XX房地产经纪有限公司XX分公司于本判决生效之日起七日内返还原告申某1购房款十七万二千六百一十四元，并支付百分之五十的利息（利息总额以十七万二千六百一十四元为基数，按中国人民银行同期存款利率计算，自二〇一六年四月十日起至实际返还之日止）；
三、被告北京XX房地产经纪有限公司XX分公司于本判决生效之日起七日内返还原告申某1定金四万元；
四、驳回原告申某1的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千六百二十元（原告申某1已预交）。由被告北京XX房地产经纪有限公司XX分公司负担（限本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
律师总结：
本案属于房屋买卖合同纠纷。根据法律规定，当事人对自己的主张，有义务提供证据。本案中，申某1与XX公司XX分公司口头协商房屋买卖事宜，双方虽然约定了房屋坐落和房屋单价，但并未就房屋面积、价款支付方式、房屋交付等其他重要条款达成一致，双方的约定不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故双方的约定不应认定为房屋买卖合同，只能视为房屋买卖预约合同。虽然该预约合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，预约合同合法有效，但申某1并未举证证明双方对签订正式的房屋买卖合同的期限达成一致，故其主张XX公司XX分公司未按约定与其签订正式的房屋买卖合同构成违约并据此要求双倍返还定金的请求，未得到法院的支持。关于合同解除：由于新政的出台导致合同不能继续履行，属于法律规定的“情势变更”，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故申某1要求返还定金和已经支付的购房款于法有据。此外，因限购政策出台，导致申某1不能继续购买涉案房屋，给申某1造成购房款的利息损失，依照合同法的公平原则，XX公司XX分公司应当适当分担。